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住房由于其物質屬性，是人類衣,、食,、住、行,、醫(yī),、教等基本需求中的一個，是人類的生活必需品,。但是在現(xiàn)代社會,，住房的功用外延卻被做了質的擴展。除了其原始的,、基本的屬性,，即滿足于人們的居住需求的物質屬性外，住房又被賦予了金融屬性,，即投資屬性,。
房屋的兩重屬性中，物質屬性與人們的收入相關,，而金融屬性與房屋的租金相關。國際上,，當房屋的價格與家庭的年收入之比為3至6倍是正常的,，超過6倍以上就被認為是有泡沫。而房屋的每月租金與房屋價格的比例在1：100至1：260之間為正常,，低于1：260則認為房價有很大泡沫,。房屋的物質屬性不會導致泡沫產生，但是房屋的金融屬性容易導致泡沫產生,。而炒樓過甚,，就會帶來危機，給社會和經濟帶來巨大傷害,，可能產生社會動蕩,。
美國的房屋市場的次貸危機，是這次全球金融海嘯的源頭,，是全球經濟衰退和蕭條的發(fā)源地,。但是，美國的房屋價格上漲并不猛烈,。根據美國聯(lián)邦住房金融局（Federal
Housing Finance
Agency,，F(xiàn)HFA）的資料，美國1991年首季房屋價格指數為100,，其后一直平穩(wěn)增長,，每季度的環(huán)比增長率基本都在1%以下，到1998年首季該指數達到121.48，8年時間房價增長21%,。其后房屋價格上漲速度逐漸加快,，到2007年第二季度，美國房屋價格指數為224.54,。其后由于次貸危機和經濟危機全面爆發(fā),，美國房價逐季下滑，直至今年首季,，美國房屋價格指數為198.76,，比一年半前下跌了11.48%。
由于美國樓市盛行“杠桿化”,，將金融工具引入樓市,，再加上資產證券化，遂使金融力量全面介入房地產及其衍生市場,，將樓市的泡沫炒大了,，光是由次級貸款衍生而來的CDO，CDS市值就高達幾十萬億美元之多,。在住房價格和利率高到一定程度,，原始剛性需求者無法償還貸款的本息后，泡沫便破裂了,，因此導致金融海嘯和經濟衰退并波及全球,。
2003年3月，上海二手房價格指數為1102點,，今年3月該指數為2318點,，
6月為2398點，
6年間,，指數上漲了110%,。考慮到上海的城區(qū)快速擴大,，中心城區(qū)的房屋數量有限,，在整個市場中的比例越來越小，房價指數有所失真,，其漲幅低于房價上漲速度,。以筆者觀察，上海多數區(qū)域房價自2000年以來已漲了五倍以上,。目前,，中國的平均房價是城市家庭平均年收入的8倍多，在一線城市,，這個比例高達10倍至15倍,，個別地段甚至達到25倍以上。而中國目前的房屋租售比，多數地區(qū)降低到1：400以下,，甚至是1：500以下,。由是觀之，中國的房屋泡沫,，比美國次級貸款危機爆發(fā)前要嚴重多了,。
中國的住房價格上漲，更多的是金融屬性導致的,。自住購房者通常只首付二至三成房款,，其余則大量使用銀行資金作為杠桿來購買超出自己支付能力的房子。而那些數量眾多的投資客,，居然也使用杠桿工具,，用銀行資金來炒房。有資料顯示,，中國的投資性房產占商品住宅總銷售面積的33.4﹪,，在一線城市，這個比例目前已突破了40﹪,。因此,，在眼下的中國，房屋的金融屬性遠比美國突出,。而畸高的房屋價格是整個社會消費低迷,。英國、意大利,、瑞典、丹麥等都采取了強有力的措施,，向閑置房開戰(zhàn),。而加拿大等國則對于第二套房征收高額的稅收，幾十年后總稅額就相當于總的房價,。
從上述國家的調控實例可知,，抑制房屋金融屬性，只要從限制金融杠桿的應用,、限制炒房兩個方面著手,，就能收到相當效果。抑制了房屋的金融屬性,，相信我國樓市很快就能回歸正常,。 |