土地價格到底有沒有推高房價,?剛性需求是不是房價上漲的主要原因?或者是因?yàn)殚_發(fā)商黑心謀求暴利推高了房價,?房價上漲背后的黑手是政府,、開發(fā)商,還是消費(fèi)者自己,?這一連串的問題折射出房價問題的復(fù)雜性,,那么到底為什么房價問題會如此糾結(jié)呢? 我認(rèn)為,,主要是因?yàn)榉績r反映的是一連串相互關(guān)聯(lián)的博弈,,并且在房價問題上博弈者眾多,各方對待房價態(tài)度不一,,所以令房價問題變得相當(dāng)復(fù)雜,。 在房價博弈中,至少有三大類博弈者,,分別是政府,、開發(fā)商和消費(fèi)者。姑且不論中央政府與地方政府對待房價的不同態(tài)度,,也不論大開發(fā)商和小開發(fā)商對市場的不同影響力,,單就政府和開發(fā)商兩個整體來說,到底是誰推高了房價呢,?答案是兼而有之,。 2008年,全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會曾就全國九城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用”進(jìn)行調(diào)查,。結(jié)果顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中,,土地成本占直接成本的比例最高,,達(dá)到58.2%。這呼應(yīng)了早先不少學(xué)者質(zhì)疑的地價推高房價論,。 而國土資源部日前公布的房地產(chǎn)項(xiàng)目用地地價專項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示,,全國620個樓盤,地價占房價平均比例為23.2%,。這似乎能消除對政府壟斷土地進(jìn)而推高房價的部分質(zhì)疑,。但國土資源部的調(diào)查結(jié)果依舊不能推翻“政府壟斷土地從而推高房價”的結(jié)論。因?yàn)樵诓煌胤�,,政府的議價能力不同,,而爭議比較多的往往是大城市的房價。在國土資源部此次調(diào)查的北京21個房地產(chǎn)項(xiàng)目中,,地價占房價比例最高為51.36%,,地價占開發(fā)成本的比例更高。 國土資源部實(shí)際上是要將推高房價的焦點(diǎn)從政府身上轉(zhuǎn)移,,但這種做法可能不會成功,。央視《經(jīng)濟(jì)半小時》近日報(bào)道說,鄭州市一家房地產(chǎn)開發(fā)商最近公布的數(shù)據(jù)顯示,,政府稅費(fèi)在房地產(chǎn)開發(fā)成本中所占的比例為20%,。當(dāng)然這只是一個地方數(shù)據(jù)。而據(jù)全國政協(xié)委員,、河南省工商聯(lián)副主席王超斌稱,,各種稅費(fèi),例如氡氣檢測費(fèi)或者環(huán)保費(fèi),、藍(lán)圖審查費(fèi),、配套費(fèi)、土地增值稅,、所得稅,、營業(yè)稅,這些費(fèi)用加起來,,占整個成本的60%,。 這表明,政府稅費(fèi)在房產(chǎn)開發(fā)成本中所占比例高是一個事實(shí),。退一步說,,即便如國土資源部所說的那樣,地價占房價平均比例為23.2%,,但加上政府稅費(fèi)之后,則可能會接近甚至超過房價的一半,。因?yàn)橥恋匾患壥袌鲇烧畨艛�,,如此一來,,政府費(fèi)用,也就是地價加上政府稅費(fèi),,就在房價中占據(jù)了很大一塊,。 政府和開發(fā)商毫無疑問都是推高房價的主角,無非是在不同的時期,,推動的程度不同,。照目前披露的信息,有理由認(rèn)為,,政府才是推高房價的最主要因素,。其實(shí)也不難理解,因?yàn)檎畯耐聘叻績r中獲益良多,。雖然房價上漲,,個別地方政府會遭受輿論上的壓力,但只要不在征地過程中出現(xiàn)大規(guī)模群體性事件,,并且從房價上漲過程中獲得的收益超過其付出的成本,,那么它就有動力來推動房價進(jìn)一步上漲。 對于消費(fèi)者而言,,他們當(dāng)然希望,,在政府與開發(fā)商相互質(zhì)疑和卸責(zé)的過程中,他們能對房地產(chǎn)市場有更清楚的了解,,以降低相對于房產(chǎn)商來講對有關(guān)信息了解的不對稱程度,,這樣也能更加放心購房。 但問題在于,,購房自住者和買房投資者對房價的期望是截然相反的,。前者當(dāng)然希望房價下跌,越便宜越好,,這樣自己可以少付錢,;但對后者來說,房價下跌卻可能致其利益受損,,因此當(dāng)然希望房價能夠上漲,,以便從購房投資中獲益。 很難說哪一種消費(fèi)者的愿望是更加高尚的,。但在社會財(cái)富分配的方式并不公正的情況下,,那些不希望房價跌的人,總會被部分想買房而缺錢的人斥責(zé)為“良心壞了”,。然而,,如果一個人是靠辛苦勞動合法獲益,且在之前房價較低的時候購房投資,進(jìn)而現(xiàn)在成為房產(chǎn)所有者,,那么他希望房價上漲又有什么問題呢,?與此相似,合法經(jīng)營的開發(fā)商希望房價高一點(diǎn),,自己利潤多一點(diǎn),,也是正常不過的事情。 取消福利分房以來,,房地產(chǎn)市場的改革步子走得算是比較快,,開發(fā)商之間的競爭也非常激烈。整體而言,,房市的市場機(jī)制運(yùn)行是不錯的,。這就是說,對于房子,,就是出價高者得,。因此那些有購房欲望但沒有支付能力的人一邊罵開發(fā)商黑心,一邊指望其降價,,這是行不通的,。 嚴(yán)格來說,開發(fā)商總是要尋求利潤最大化的,。當(dāng)消費(fèi)者和開發(fā)商都被政府政策束縛的時候,,較好的做法并不是兩者之間相互指責(zé),而應(yīng)聯(lián)合起來進(jìn)一步推動政府公開有關(guān)信息,,監(jiān)督其不能既當(dāng)裁判又上場踢球,,這才有利于市場健康發(fā)展。(作者系上海金融與法律研究院研究員) |