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6月27日5時30分許，上海市閔行區(qū)蓮花南路羅陽路口西側(cè)，“蓮花河畔景苑”小區(qū)一棟在建的13層住宅樓轟然倒塌,，聲如地震,，樓房底部原本深入地下的數(shù)十根管樁被“整齊”地折斷后裸露在外。
這件事情震驚了全球,。
(一)假如再有居民樓轟然倒塌
上海13層住宅樓轟然倒塌，總還是令人感到慶幸的：幸虧這棟住宅還沒有住人，否則,，大樓凌晨5時30分倒塌，可能造成數(shù)百人的人道災(zāi)難,！
問題是,，這種隱患能夠排除嗎？
中國商品房質(zhì)量的垃圾化，所留下的巨大隱患,，在未來可能突然在某一居民樓爆發(fā),。上海這棟13層住宅樓的倒塌，發(fā)出了一個令人心驚膽寒的警示：當(dāng)心住宅樓成為導(dǎo)致人道主義災(zāi)難的墳場,！
2006年5月,，國內(nèi)多家媒體報道了這樣一則新聞：杭州市余杭區(qū)人和家園的一位業(yè)主，因為裝修砸開了衛(wèi)生間的墻體過梁,，他吃驚地發(fā)現(xiàn)：過梁上原本應(yīng)該有兩根起支撐作用的12毫米螺紋鋼筋,，竟然是兩根毛竹！消息傳開,，業(yè)主們緊急查看自家房子,，結(jié)果發(fā)現(xiàn)多處質(zhì)量問題：混凝土澆筑的地板下全是建筑垃圾、水泥地面用手就可摳開,。
這篇報道,，引起了社會各界的強烈反響，但未見到下文,。
在今年年初中央電視臺的《辯辯辯》節(jié)目中,，靠拉開發(fā)商廣告為生、與多位開發(fā)商交情深厚的蔡鴻巖,，竟然厚顏無恥地聲稱,，如果房價下跌，開發(fā)商將把10跟鋼筋減成5根,。蔡鴻巖一句話,，爆出了開發(fā)商的潛規(guī)則，把中國價高質(zhì)劣的商品房真相展現(xiàn)在億萬觀眾面前,。全國的觀眾更看到了另外一幕：在蔡鴻巖說出鋼筋減半的驚人觀點時,，在場的所有開發(fā)商都一言不發(fā)，持默認(rèn)態(tài)度,！
蔡鴻巖的話不幸被驗證,。在上海13層住宅樓倒塌的現(xiàn)場：“記者也在現(xiàn)場看到，裸露的地基樁體上,，部分混凝土橫切面似乎出現(xiàn)少量蜂窩狀空縫,，裸露的鋼筋并不多�,！�
偷工減料跡象,，已經(jīng)裸露于光天化日之下！
更離譜的是,，經(jīng)營這家倒塌的住宅樓的開發(fā)商,，注冊資本僅800萬元,，而該小區(qū)的總價值超過8個億！開發(fā)商四兩撥千斤,，以小投入獲取巨額暴利的真相,，由此顯得極其分明。即使任志強們狡辯,，也無法遮掩鐵的事實,。盡管如此，現(xiàn)在政府依然在降低開發(fā)商的自有資金比例,！匪夷所思,！
中國建筑物短命現(xiàn)象，越來越突出,。每個人都可以從自己所在的城市找到答案：五,、六十年代的建筑物，現(xiàn)在完好無損,，而八,、九十年代的建筑物，已經(jīng)所剩無幾了,。北京中體博物館,，它是在北京舉辦亞運會時興建的，但到2005年,，85%以上的地板和墻體已出現(xiàn)貫通性開裂,，承重鋼梁斷裂，存在重大安全隱患,。而這座建筑竟獲得過“特別魯班獎”,。這既暴露出施工方對質(zhì)量不夠負(fù)責(zé)任，也暴露出有關(guān)部門對建筑質(zhì)量把關(guān)的不嚴(yán)格,，否則,，也不至于將榮譽授予這樣一個存在嚴(yán)重問題的工程。
建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心一位副主任曾經(jīng)指出,，“國內(nèi)住宅的平均壽命卻僅僅為30年,。”而我國《民用建筑設(shè)計通則》規(guī)定,，重要建筑和高層建筑主體結(jié)構(gòu)的耐久年限為100年，一般性建筑為50-100年,。我國建筑的實際壽命與設(shè)計通則的要求存在巨大差距,。
地產(chǎn)大鱷任志強先生曾撰文指出：我國目前的住宅建筑平均壽命僅為30年。大多數(shù)80年代初期建設(shè)的住房已面臨著大量拆除的階段,，這也就是為什么我國的GDP已連續(xù)多年地保持著10%左右的高增長,，但國民財富的增加卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)地低于GDP增長速度地原因。我們在大量的重復(fù)著建設(shè)拆除，再建設(shè)再拆除的過程,，雖有GDP增長,，卻沒有存量增長的原因。
中國國民承受著世界最貴的房價(與收入相比),，得到的卻往往是最惡劣的質(zhì)量和服務(wù),。上海這棟倒塌的13層樓，把開發(fā)商的暴利徹底展現(xiàn)在全國人民面前,。據(jù)報道：“蓮花河畔景苑”項目土地梅隴鎮(zhèn)26號地塊編號閔字(2003)197號,，土地出讓日期為2003年10月10日，項目容積率1.8,，中標(biāo)價格4600萬元,。以這一成交價格計算，土地樓板價格不到604元/平方米,，僅占到目前房價的4.2%,。而這樣的房子，居然賣到了14000一平方米,！任志強等開發(fā)商,，經(jīng)常強調(diào)地價占據(jù)房價的主體，其實是把過去低價拿的地以現(xiàn)在的高價來折算,，以遮掩房價暴利真相,！
開發(fā)商和一些地方政府官員在狼狽為奸，牟取巨額暴利的同時,，卻不重視質(zhì)量問題,。最近幾年，房價飛漲,，開發(fā)商為了及時開盤上市,，牟取暴利，拼命趕工期,，在監(jiān)督缺位的情況下,，又常常偷工減料，埋下了巨大的安全隱患,。趕工期,、偷工減料建造的房屋，一旦在未來出現(xiàn)問題,，有可能引發(fā)驚天大災(zāi)難,！而到那時，賺足了錢的開發(fā)商早移民他國了,，責(zé)任人甚至都找不到,。
因此,，為了避免悲劇發(fā)生，我建議：一,、對現(xiàn)在的住宅質(zhì)量進行全面檢查,，發(fā)現(xiàn)隱患想法消除。二,、完善對建筑質(zhì)量進行監(jiān)管的剛性制度,，不放過任何一個細(xì)節(jié)，確保住戶的安全,。同時,，要求質(zhì)量監(jiān)管者與開發(fā)商一起，對未來的質(zhì)量隱患承擔(dān)法律責(zé)任,。三,，徹底取消商品房預(yù)售制度。
人命關(guān)天,，決不可掉以輕心,！一旦住滿人的住宅樓倒塌，誰能承受得了這種責(zé)任,？,！亡羊補牢，趕快抓質(zhì)量吧,！
(二)商品房預(yù)售制度是既得利益集團掠奪,、欺詐民眾的幫兇
上海這座倒塌的住宅樓，屬于蓮花河畔景苑中的一棟,，總房源為629套,，2008年11月和2009年4月分兩批開盤，目前已售出503套,，(在剛過去的“紅五月”,，這個樓盤居然也賣出了186套房，實際合同成交均價為14297元/平方米),，這些已經(jīng)交了錢的買房人,，目前處于空前被動的地位：一是不敢去住這樣的房屋。二是維權(quán)成本高,。三是未必能夠拿到當(dāng)時的購買金額,。
從1995年1月1日起正式施行的《城市房地產(chǎn)管理法》，在確立商品房預(yù)售制度的時候,，不僅未建立起針對商品房預(yù)售模式的監(jiān)管制度,，甚至對預(yù)售制度的懲戒規(guī)定也由行政部門而非司法部門來執(zhí)法，因此,，我們至今仍很少見到因違規(guī)預(yù)售商品房而遭受處罰的案例,。這是商品房預(yù)售制度導(dǎo)致的糾紛呈上升勢頭的重要原因之一。
預(yù)售制度最大限度地保護了開發(fā)商的利益,，而損害了購房者的利益,，有的開發(fā)商甚至攜預(yù)售款潛逃。預(yù)售制度是導(dǎo)致中國房價反常上漲和房屋質(zhì)量低劣的根本原因之一,。因為開發(fā)商已經(jīng)通過預(yù)售收回了投資,，獲取了利潤，他們就失去了提高房屋質(zhì)量的動力,，而在提前收回投資后,，他們就有足夠的實力和耐心囤積居奇，推高房價,，獲取暴利,。預(yù)售制度等于為開發(fā)商提供了低廉的融資功能，解決了他們的資金之困,，但這也把絕大部分甚至全部風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到了購房者身上,，使他們屢屢遭到開發(fā)商的盤剝。
筆者在6年前就曾經(jīng)撰文,，呼吁取消商品房預(yù)售制度,。
2005年8月，中國人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組發(fā)表了《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》,。報告中指出：“很多市場風(fēng)險和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度,，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度,，改期房銷售為現(xiàn)房銷售,。”
2006年3月,，33位全國人大代表提交議案建議取消商品房預(yù)售制度,。
在2007年兩會上，全國人大代表,、武漢大學(xué)教授,，博士生導(dǎo)師洪可柱也建議取消商品房預(yù)售制度，“制定一個時間表,，比如2-3年,，逐步提高商品房的預(yù)售條件”。理由是,，預(yù)售制度使投機房地產(chǎn)資金增多,，部分購房者投機鉆營，轉(zhuǎn)手牟利,，使得部分城市房價上漲迅速,，擾亂了社會的安定和諧,。
洪可柱所言是事實。預(yù)售房制度對消費者的危害非常大,。預(yù)收款等于讓開發(fā)商從購房人手中獲取了一筆沒有任何利息也沒有任何風(fēng)險的貸款,，這其實是對購房人利益的一種侵害和剝奪。有的開發(fā)商在房價上漲之后頻頻違約,，有的甚至攜款潛逃,。
但是，開發(fā)商等既得利益者再次祭出所謂國際慣例的大旗,，反對取消預(yù)售房制度,。其實，這些既得利益者所說的國際慣例是被他們篡改過的已經(jīng)面目全非的“國際慣例”,。以美國為例,，美國也有商品房預(yù)售制度，但預(yù)售所占比例很小,。根據(jù)美國法律的規(guī)定,，住房在沒有正式竣工、沒有經(jīng)過驗收的情況下,，還沒有形成真正法律意義上的不動產(chǎn),，而未成形的不動產(chǎn)在許多州都是不允許交易的。開發(fā)商只有拿到入住證才可以和客戶簽訂正式合同,，收取商品房的銷售款,。即使有些州準(zhǔn)許商品房預(yù)售，也有許多非常嚴(yán)格的規(guī)定和限制,，與我們現(xiàn)在所實行的商品房預(yù)售制度完全是兩個不同的概念,。
在美國，所謂的預(yù)售其實只是開發(fā)商在竣工前的推廣宣傳和購買意向協(xié)議,，并不是真正意義上的銷售,，買賣雙方只是根據(jù)意向簽訂“商品房預(yù)訂協(xié)議書”。根據(jù)美國法律,，在這種情況下,，開發(fā)商可以要求有購房意愿的人繳納一定數(shù)額的訂金，但這部分訂金并不直接交給開發(fā)商,，而是由第三方來保管,，第三方包括具有合法執(zhí)照的律師事務(wù)所、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司,、保險公司,、能夠提供擔(dān)保服務(wù)的政府有關(guān)部門等等。而且，如果買房者改變了購房意愿,，這部分由第三方保管的訂金必須無條件退回,。
不難看出，美國的預(yù)售房與我們有本質(zhì)不同,，他們的制度設(shè)計能夠更好地保護消費者的權(quán)益,，而且,，由于購房者的訂金被第三方保管,，不會被開發(fā)商挪用。因此,，一些既得利益者拿出的所謂國際慣例其實是被“改裝”過的———只留下對自己有利的一面而遮掩了對自己不利的因素,。
我們的預(yù)售房制度把消費者的權(quán)益裸露在開發(fā)商手下，任其宰割,，這一制度本身的缺陷已成為既得利益集團抬高房價,，侵害消費者權(quán)益的工具，本著公平的原則,，也應(yīng)該盡快取消商品房預(yù)售,。 |