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提要
上海樓市瘋狂狀態(tài)似乎重現(xiàn)，在目前經(jīng)濟形勢下，所有能支撐房價上漲的因素都難以站穩(wěn)腳跟,，面對目前的樓市,，購房自住者須謹慎，開發(fā)商也要理智,。
對于大多數(shù)人來說,，上海的樓市冷清了沒多長時間，而事實上上海的樓價也沒下跌多少,，上海的樓市忽然復蘇了,，且火爆起來。上周末,，滬上多個樓盤井噴式開盤,，開發(fā)商無一例外地提價銷售，少則提價8%,，一般漲價10%,，內環(huán)內新盤普漲兩成，更有大漲31%的,。不僅樓價上漲顯示樓市復蘇,，而且排隊購房、搖號抽簽重現(xiàn)于上周末樓市,，高溫大雨下,，購房現(xiàn)場人頭攢動。這不是樓市復蘇,，簡直就是前幾年瘋狂的樓市又回來了,。
如此瘋狂的購房場面是令人疑惑的。雖然開發(fā)商說內中沒有“房托”,，“‘房托’都是找些民工來排隊,，我們設置貴賓卡就是杜絕這種情況。貴賓卡都是交夠錢才發(fā)的,�,！彪m然可以相信購房現(xiàn)場有不少是真正的購房者，但是根據(jù)各種房產開發(fā)商自己所做的或者他們也相信的數(shù)據(jù),，可以看出目前樓市的買方似乎未曾到如此地步,。根據(jù)東方民意上海房價調查，雖有一半以上的居民認為上海房價會漲,，但有一半居民認為目前不是合適的購房時機,，只有17.03%的人認為現(xiàn)在是合適的購房時機。因此,，所謂剛性需求者現(xiàn)在出手的有限,，即使有“跟漲”者,，也不至于到搶購的地步。當然還有外地投資者——所謂的溫州購房團,，上海易居房地產研究院的數(shù)據(jù)顯示,，5月份外地投資資金在上海樓市成交量的比重占了近15%。這15%肯定能影響市場,，可是因此而使市場陷入瘋狂,，未免夸張了點。
如果說購房現(xiàn)場的火爆是有水分的,，那周末樓市漲價是千真萬確的,。何以引起漲價的原因，開發(fā)商們及專家們已列出很多,，讓我們仔細看一看這些原因,，從而想一想目前的樓市漲價是否合理，今后一段時期樓價是否會再漲,。
上周末前上海出臺居住證轉戶籍實施細則,，符合條件的總共3000余人，這當中許多人已有了上海房產,，還有些人暫時還不會買,，剩下要買的多半不是一人一套，而是一家買一套,，能有多少呢,？可以肯定，對市場基本沒有影響,。
有專家列出上海樓市的利好背景,，短期的世博會，中期的迪士尼項目,，未來的國際金融,、國際航運兩大中心的建設。我們還要加一條,，未來20年中國仍然處于城市化的快速進程中,。這些固然都是上海樓市長期看好的根據(jù)，然而沒有理由把這些看作是上周末樓價上漲的根據(jù),，因為即使在去年樓市不景氣的一整年里這些因素也都存在,。
即使南匯并入浦東行政區(qū)劃，那么南匯的地產漲價充其量也是漸進的長遠的,，一下子漲價31%似乎理由不足,。
以我們看來，造成目前樓價上漲的原因有三條,。
第一是對通脹的預期,，尤其是一些投資者對通脹預期特別敏感,，所謂的溫州炒房團就是。另外我們估計,，預期通脹的投資者不光是15%的外地購房者,，85%中恐怕也不全是購房自住者，本地的投資者也在其內,。
第二,，有消息說國家商務部建議放寬外商房地產投資,，一旦國務院采納實施,，樓價可能被推高。
上述兩條是需求方面的,，還有供應方面,，開發(fā)商苦熬了一年多，現(xiàn)在有機會漲價就決不放過,。
然而,，目前的漲價實在算不得是理性的。隨著國家經(jīng)濟刺激投資計劃逐步實施,，而內需卻不見擴大,，未來通脹是可能的。但是前一階段在政府有意無意保護下,，其實樓市泡沫并未被擠出多少,，上海人均年工資39000元，時價78萬一套房子只能算一般的,，上海房價與收入比是20比1,，就可以證明。
如果在整體經(jīng)濟還未走出危機之前,，樓價已經(jīng)上漲,，那么即使到了走出危機，該樓價仍舊含有大量泡沫,，這時很有可能樓價不再漲了,。因此，面對目前的樓市,，購房自住者須謹慎,，開發(fā)商要理智。 |