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提要
上海樓市瘋狂狀態(tài)似乎重現(xiàn),，在目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,，所有能支撐房?jī)r(jià)上漲的因素都難以站穩(wěn)腳跟，面對(duì)目前的樓市,，購(gòu)房自住者須謹(jǐn)慎,，開(kāi)發(fā)商也要理智。
對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō),，上海的樓市冷清了沒(méi)多長(zhǎng)時(shí)間,，而事實(shí)上上海的樓價(jià)也沒(méi)下跌多少，上海的樓市忽然復(fù)蘇了,，且火爆起來(lái),。上周末，滬上多個(gè)樓盤井噴式開(kāi)盤,，開(kāi)發(fā)商無(wú)一例外地提價(jià)銷售,，少則提價(jià)8%，一般漲價(jià)10%,，內(nèi)環(huán)內(nèi)新盤普漲兩成,，更有大漲31%的。不僅樓價(jià)上漲顯示樓市復(fù)蘇,，而且排隊(duì)購(gòu)房,、搖號(hào)抽簽重現(xiàn)于上周末樓市，高溫大雨下,，購(gòu)房現(xiàn)場(chǎng)人頭攢動(dòng),。這不是樓市復(fù)蘇，簡(jiǎn)直就是前幾年瘋狂的樓市又回來(lái)了,。
如此瘋狂的購(gòu)房場(chǎng)面是令人疑惑的,。雖然開(kāi)發(fā)商說(shuō)內(nèi)中沒(méi)有“房托”，“‘房托’都是找些民工來(lái)排隊(duì),，我們?cè)O(shè)置貴賓卡就是杜絕這種情況,。貴賓卡都是交夠錢才發(fā)的,。”雖然可以相信購(gòu)房現(xiàn)場(chǎng)有不少是真正的購(gòu)房者,，但是根據(jù)各種房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己所做的或者他們也相信的數(shù)據(jù),，可以看出目前樓市的買方似乎未曾到如此地步。根據(jù)東方民意上海房?jī)r(jià)調(diào)查,，雖有一半以上的居民認(rèn)為上海房?jī)r(jià)會(huì)漲,，但有一半居民認(rèn)為目前不是合適的購(gòu)房時(shí)機(jī)，只有17.03%的人認(rèn)為現(xiàn)在是合適的購(gòu)房時(shí)機(jī),。因此,，所謂剛性需求者現(xiàn)在出手的有限,，即使有“跟漲”者,，也不至于到搶購(gòu)的地步。當(dāng)然還有外地投資者——所謂的溫州購(gòu)房團(tuán),，上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示,，5月份外地投資資金在上海樓市成交量的比重占了近15%,。這15%肯定能影響市場(chǎng),，可是因此而使市場(chǎng)陷入瘋狂，未免夸張了點(diǎn),。
如果說(shuō)購(gòu)房現(xiàn)場(chǎng)的火爆是有水分的,，那周末樓市漲價(jià)是千真萬(wàn)確的。何以引起漲價(jià)的原因,，開(kāi)發(fā)商們及專家們已列出很多,，讓我們仔細(xì)看一看這些原因，從而想一想目前的樓市漲價(jià)是否合理,，今后一段時(shí)期樓價(jià)是否會(huì)再漲,。
上周末前上海出臺(tái)居住證轉(zhuǎn)戶籍實(shí)施細(xì)則，符合條件的總共3000余人,，這當(dāng)中許多人已有了上海房產(chǎn),，還有些人暫時(shí)還不會(huì)買，剩下要買的多半不是一人一套,，而是一家買一套,，能有多少呢？可以肯定,，對(duì)市場(chǎng)基本沒(méi)有影響,。
有專家列出上海樓市的利好背景,，短期的世博會(huì),，中期的迪士尼項(xiàng)目,，未來(lái)的國(guó)際金融、國(guó)際航運(yùn)兩大中心的建設(shè),。我們還要加一條,，未來(lái)20年中國(guó)仍然處于城市化的快速進(jìn)程中。這些固然都是上海樓市長(zhǎng)期看好的根據(jù),，然而沒(méi)有理由把這些看作是上周末樓價(jià)上漲的根據(jù),，因?yàn)榧词乖谌ツ陿鞘胁痪皻獾囊徽昀镞@些因素也都存在,。
即使南匯并入浦東行政區(qū)劃,，那么南匯的地產(chǎn)漲價(jià)充其量也是漸進(jìn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)的，一下子漲價(jià)31%似乎理由不足,。
以我們看來(lái),，造成目前樓價(jià)上漲的原因有三條。
第一是對(duì)通脹的預(yù)期,，尤其是一些投資者對(duì)通脹預(yù)期特別敏感，所謂的溫州炒房團(tuán)就是,。另外我們估計(jì),，預(yù)期通脹的投資者不光是15%的外地購(gòu)房者，85%中恐怕也不全是購(gòu)房自住者,，本地的投資者也在其內(nèi),。
第二，有消息說(shuō)國(guó)家商務(wù)部建議放寬外商房地產(chǎn)投資,，一旦國(guó)務(wù)院采納實(shí)施,，樓價(jià)可能被推高。
上述兩條是需求方面的,，還有供應(yīng)方面,，開(kāi)發(fā)商苦熬了一年多，現(xiàn)在有機(jī)會(huì)漲價(jià)就決不放過(guò),。
然而,，目前的漲價(jià)實(shí)在算不得是理性的。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)刺激投資計(jì)劃逐步實(shí)施,，而內(nèi)需卻不見(jiàn)擴(kuò)大,，未來(lái)通脹是可能的。但是前一階段在政府有意無(wú)意保護(hù)下,，其實(shí)樓市泡沫并未被擠出多少,，上海人均年工資39000元，時(shí)價(jià)78萬(wàn)一套房子只能算一般的,，上海房?jī)r(jià)與收入比是20比1,，就可以證明,。
如果在整體經(jīng)濟(jì)還未走出危機(jī)之前，樓價(jià)已經(jīng)上漲,，那么即使到了走出危機(jī),，該樓價(jià)仍舊含有大量泡沫，這時(shí)很有可能樓價(jià)不再漲了,。因此,，面對(duì)目前的樓市，購(gòu)房自住者須謹(jǐn)慎,，開(kāi)發(fā)商要理智,。 |