|
5月25日，國務院批轉(zhuǎn)國家發(fā)改委《關于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知》,。作為其中一項內(nèi)容,，“研究開征物業(yè)稅”引發(fā)了業(yè)界大討論。該通知對物業(yè)稅的表述是“深化房地產(chǎn)稅制改革,，研究開征物業(yè)稅,，以上工作由財政部、稅務總局,、發(fā)改委,、建設部負責”�,！�
物業(yè)稅是我國稅制改革的一項重要內(nèi)容,，早在2003年就提出來了，但由于涉及到復雜的制度問題,、法律問題,，物業(yè)稅的開征始終是雷聲大、雨點小,。本次國家發(fā)改委又在正式文件中提出要在2009年研究開征問題,，并且指定了負責單位，即財政部,、稅務總局,、發(fā)改委、建設部等四部委,。這說明與以往的試探性討論不同,，這次研究開征物業(yè)稅確實進入了政府的決策日程,。
物業(yè)稅之所以引起業(yè)界的大討論，聚焦點是物業(yè)稅將在很大程度上影響房價的走勢,。實際上從經(jīng)濟學角度看,，稅、費,、租都將增加產(chǎn)品的成本,，物業(yè)稅也不例外。如果物業(yè)稅出臺的同時,，土地出讓金和相關房地稅費能夠取消,，造成住房的總稅費水平不變或者降低，那么住房價格才有可能下降,。
不過,，從我國當前的財政稅收體制看，上述情況在短期內(nèi)很難實現(xiàn),。首先,，地方政府目前很難擺脫土地財政的束縛。作為政府本身也很清楚,，靠賣地支撐地方財政是不會長久的,，因為土地總有一天會賣完。但在巨大的制度慣性作用下,，地方政府又不得不維系土地財政體制,，否則在巨大的財政支出壓力下，地方資金會更加捉襟見肘,。
其次,，土地出讓制度是物業(yè)稅出臺的巨大障礙。房改后我國實行商品化住房分配制度,，由于土地國有性質(zhì)不能改變,，經(jīng)過制度創(chuàng)新設計，我國實行土地批租制度,。消費者購買住房獲得70年土地使用權和附著在土地之上的房產(chǎn)的完全所有權,。物業(yè)稅本質(zhì)上是財產(chǎn)稅，征稅標的是個人財產(chǎn),。在國家已經(jīng)征收了70年土地出讓金的情況下,，物業(yè)稅如何與土地出讓金協(xié)調(diào)？土地并非個人財產(chǎn),，房產(chǎn)屬于個人財產(chǎn),，但物業(yè)稅是否可以單獨對房產(chǎn)進行征稅？兩者是否可以分割開來，房產(chǎn)價值又如何計算,？這些都是非常棘手的問題,。
再次，物業(yè)稅涉及到其他房地產(chǎn)稅費的整合問題,。征收物業(yè)稅其目的并非是解決短期內(nèi)政府面臨的財政困難,，而是著眼于長久的公共財政體系的穩(wěn)定。同時,，物業(yè)稅與國際接軌也有利于整合目前稍顯復雜和紛亂的房地產(chǎn)稅收體系,。目前房地產(chǎn)稅收包括營業(yè)稅、增值稅,、契稅等,。如果不改變現(xiàn)狀，而直接征收物業(yè)稅,，重復征稅問題就不可避免。后果就是,，造成買房人背負更大的負擔,，租房的人同樣會受到稅賦轉(zhuǎn)嫁的壓力。很可能的后果是,，房地產(chǎn)價格會因為稅負成本的增長而被動上升,。
綜合來看，業(yè)界應當達成這樣的共識：物業(yè)稅不是在交易稅基礎上的二次征稅,，而是房地產(chǎn)稅收體制的大變革,；物業(yè)稅不是在房價居高不下情況下的應急之舉，而是對房地產(chǎn)價值鏈條的普遍調(diào)整,；物業(yè)稅不是對不動產(chǎn)持有者的懲罰以及給予政府的財政紅利,，而是對建立地方公共財政體制的努力與期待。
物業(yè)稅的問題應從長計議,、認真研究,，短期內(nèi)出臺可能性不大。但從我國房地產(chǎn)長遠的穩(wěn)定發(fā)展以及公共財政的穩(wěn)定和可持續(xù)考慮,，物業(yè)稅是必須推出的,。
（作者單位：上海易居房地產(chǎn)研究院）
|