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在樓市“小陽春”曇花一現之后，各地退房潮接踵而至,。有媒體報道,，截至5月27日，杭州當月已有113套解除合同記錄,，是今年以來最多的一個月,。其中，6筆1.17億元巨額退房大單尤為吸引眼球,，而且退房的原購買人竟為樓盤投資方,。
事實上，杭州的退房潮只是一個縮影,。今年以來,，在全國許多樓盤高調宣布“開盤即售罄”的同時，退房現象卻屢見不鮮,。據統(tǒng)計,，北京近期在售樓盤退房率最高甚至達到了30%；西安退房率也超過了6%,；南京4月以來退房套數也有近200套,。
面對退房質疑，房產商給出的理由大致如下：一些項目后期降價銷售,，前期的業(yè)主因為不滿提出退房,；受經濟危機影響,，部分購房者的收入水平降低，貸不到款或還貸出現問題,，只得選擇退房等,。應當說作為一項大額消費，自住者在購房時往往是極為謹慎的,，對自己的收入狀況也會做出較合理的預估,。開發(fā)商所稱的情況或許存在，但這并不足以導致當下高企的退房率,。其實,，隱藏在退房潮背后的真相在于，開發(fā)商為快速回籠資金,，試圖通過諸如假按揭等違規(guī)手段,，人為制造樓盤旺銷的緊張氣氛，以借此刺激購房者的追漲心理,。
追根溯源,，房產商在虛假銷售中頻頻得逞的根本原因，是其擁有區(qū)域樓盤供給壟斷的市場強勢地位,。一方面,，由于歷史原因，部分成立較早的開發(fā)商曾擁有行政職能,，前期通過政府劃撥土地進行過區(qū)域開發(fā),，逐漸形成了對成熟區(qū)域市場的壟斷；另一方面,，經過市場的大浪淘沙,，一批擁有實力的開發(fā)商誕生，它們通過數次在同一區(qū)域拿地而逐步形成對區(qū)域樓市的壟斷供給,。一批大型房地產旗艦企業(yè)更是擁有了區(qū)域定價的決定權力,，與之相比，購房者的市場地位則明顯要散亂微小,，這就為開發(fā)商操控價格提供了市場基礎,。
早在樓市銷售火爆之時，開發(fā)商就不乏類似之舉,。雇人排隊營造購房搶購假象,；或者通過先簽約、再撤單的“假合同”制造虛假成交等諸多伎倆就曾被曝光,。時下,，在經歷了長達一年有余的市場沉寂期之后，開發(fā)商普遍面臨著資金回籠困難的壓力。而且,，之前在一系列宏觀調控之后,，銀行對房產商的自有資金比例要求也在不斷提高，稅務總局也規(guī)定房地產開發(fā)商所得稅預繳不低于20%,。這一連串的變化,，讓一貫依靠高杠桿運作的房企資金鏈驟然收緊，有些小型房產企業(yè)甚至游走在生死邊緣,。在這一背景下,，開發(fā)商希望借助樓市“小陽春”加緊售房的期望可想而知。正因此,，所謂“假按揭”等伎倆才會再次上演,。業(yè)內人士披露，一些開發(fā)商通過“內部銷售”或者找員工,、親戚做“托兒”,，假借他們的身份簽訂購房合同，從銀行騙取貸款,。當市場回暖時,，開發(fā)商再把房子退掉重新銷售。這樣一來,，不僅解決了資金難題,，還能在熱銷時大賺一筆。
雖然樓市的虛假火爆的確激發(fā)了部分剛性需求,，但是隨著銷售真相漸次浮出水面，市場又會再次回到觀望氛圍之下,。而且,，開發(fā)商造假所帶來的負面效應也逐漸彌散開來，退房潮的到來便是其中之一,。除此之外,，假按揭所帶來的金融風險也不容忽視。這不僅需要金融機構投入一定的人力,、物力進行防范和跟蹤,，而且一旦假按揭風險爆發(fā)，借款銀行將不得不成為最終損失的買單人,。
由此可見,，無論樓市是“牛”還是“熊”,，開發(fā)商虛報銷售業(yè)績的現象可謂屢禁不止,。對此，還是需要繼續(xù)呼吁強化監(jiān)管，市場需要更加嚴厲的懲處才能夠打擊開發(fā)商投機心理,。此外,，退房潮的再度來臨也給市場調控部門提出警示：要想讓房價盡快回歸理性，就必須加大政府投入保障住房建設的力度,，實現保障住房充足的社會覆蓋,。逐步弱化開發(fā)商的區(qū)域定價權，是為樓市健康發(fā)展的必經之路,。 |