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●降低入市開(kāi)發(fā)門檻提升人氣
●加大投資力度建保障性住房
●投資性需求減少將抑制房?jī)r(jià)
●泡沫在市場(chǎng)長(zhǎng)期調(diào)整中消化
5月27日,，國(guó)務(wù)院正式宣布下調(diào)商品房資本金比例，普通商品房由35%下調(diào)了15個(gè)百分點(diǎn),，已經(jīng)恢復(fù)到1996年水平,。中央此舉意圖十分清楚，降低房地產(chǎn)入市開(kāi)發(fā)門檻,，提升開(kāi)發(fā)人氣,，促使房地產(chǎn)盡快回暖。
1-4月份,，全國(guó)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)30.5%,，而房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)僅為4.9%，遠(yuǎn)沒(méi)有走出去年低迷狀態(tài),。近日有媒體民意調(diào)查稱,，有70%被調(diào)查者認(rèn)為,，中央此舉將推高房?jī)r(jià),。
我國(guó)房?jī)r(jià)總體上上漲幅度已經(jīng)太大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn),，超過(guò)人民群眾承受能力,，中央政策意圖不在推高房?jī)r(jià)，市場(chǎng)也未呈現(xiàn)繼續(xù)上漲行情,。截止3月底,，全國(guó)商品房庫(kù)存積壓增長(zhǎng)30.5%，已經(jīng)被購(gòu)置待開(kāi)發(fā)的土地高達(dá)12億平方米,，市場(chǎng)不缺房,，缺的是市，缺的是買方市場(chǎng),，現(xiàn)在中央降低開(kāi)發(fā)門檻,，意味相對(duì)供大于求的房市市場(chǎng)將被繼續(xù)注入新房源，實(shí)現(xiàn)供需均衡的唯一選擇是降低房?jī)r(jià),。
其實(shí),，房市要重拾漲勢(shì),，除了消除庫(kù)存壓力使之難以實(shí)現(xiàn)，還有更深層次原因：買方市場(chǎng)量能部分被“宣泄”,，市場(chǎng)需求擴(kuò)張的支撐因素已不復(fù)存在,。
首先，宏觀政策貫徹民生為上理念,，加大保障性住房建設(shè)力度成為房地產(chǎn)市場(chǎng)重要政策選擇,。去年，全國(guó)保障性安居工程支出181.9億元,，增長(zhǎng)114.3%,。今年政府工作報(bào)告又提出，今后3年要拿出9000億元政府投資,，專門建設(shè)保障性住房,。北京市在去年經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)27%和23.8%的基礎(chǔ)上,，今年擬開(kāi)工800萬(wàn)平方米保障性住房建設(shè),，竣工200萬(wàn)平方米。上海在去年開(kāi)工400萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房基礎(chǔ)上,，今年再開(kāi)工400萬(wàn)平方米,。大規(guī)模的保障性住房建設(shè)，將把相當(dāng)規(guī)模的中低收入家庭的購(gòu)買需求,，從商品房市場(chǎng)分流出去,。
其次，因?yàn)榉績(jī)r(jià)高得離譜,，房屋租售比遠(yuǎn)離常態(tài),，相對(duì)諸如股市等投資領(lǐng)域，房產(chǎn)投資和增值的價(jià)值基本喪失,，以投資為目的的買方市場(chǎng)接近“歸零”,。與此同時(shí)，前幾年作為買方市場(chǎng)的投資人,，他們已經(jīng)購(gòu)得的房產(chǎn)也因投資價(jià)值喪失亟待出手,。今年前5個(gè)月，北京市二手房交易數(shù)額均高于新建住宅簽約量,，三四月二手交易量達(dá)到41490套,，高出新建住宅交易量25.51%，為去年全年總交易額的65%,。投資性住房需求減少,、二手房市場(chǎng)火暴，都將大幅度削弱買方市場(chǎng)力量。
房市很難再現(xiàn)“小陽(yáng)春”,，并不意味房市在短期內(nèi)迅速蕭條,、房?jī)r(jià)會(huì)暴跌、房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅,。一是我國(guó)城市化進(jìn)程的加快,、人民群眾收入水平持續(xù)提高，再加上我國(guó)計(jì)劃生育政策國(guó)情決定的家庭購(gòu)買力,，房市不缺接盤手,，剛性需求具有內(nèi)生持續(xù)增長(zhǎng)特征；二是房?jī)r(jià)下跌空間不大,。在全國(guó)6萬(wàn)多房地產(chǎn)商中,，并不是所有開(kāi)發(fā)商都是暴利獲得者，相當(dāng)規(guī)模小地產(chǎn)商獲得的是微利,，房?jī)r(jià)下跌“逼死”他們事小,，他們背后的則是銀行。大批房地產(chǎn)企業(yè)倒閉,，對(duì)金融系統(tǒng)將是災(zāi)難,；再說(shuō)，保發(fā)展,、保增長(zhǎng)仍然是當(dāng)前我國(guó)第一位的任務(wù),，在外需嚴(yán)峻形勢(shì)短期不會(huì)緩解、內(nèi)需啟動(dòng)依然困難的情況下,，投資仍然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“定海神針”,，房地產(chǎn)作為重要投資領(lǐng)域、作為關(guān)系眾多產(chǎn)業(yè)集群興衰的關(guān)鍵環(huán)節(jié),，保房地產(chǎn)就是保投資,，就是保發(fā)展。
由于短期房?jī)r(jià)不具暴漲基礎(chǔ),、缺少暴跌條件,，已經(jīng)積累起來(lái)的房市泡沫,，可能在房市長(zhǎng)期調(diào)整中逐步“內(nèi)消”,。雖然“小陽(yáng)春”難以再現(xiàn)，但因房市進(jìn)入“騎虎難下”境地,，房市動(dòng)蕩將在所難免,。中央“新政”推出，供方力量進(jìn)一步增強(qiáng),，在買方市場(chǎng)進(jìn)一步萎縮情況下,，房?jī)r(jià)沒(méi)有不跌的理由。深度整合、筑頂下行,、逐步回歸理性,，這當(dāng)是我國(guó)房市發(fā)展的長(zhǎng)期趨勢(shì)。 |