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5月27日,，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》（下稱《通知》），對(duì)各行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的最低資本金比例進(jìn)行調(diào)整,。其中,，水泥項(xiàng)目最低資本金比例為35％；煤炭,、電石,、鐵合金、燒堿,、焦炭,、黃磷、玉米(資訊,行情)深加工,、機(jī)場(chǎng),、港口、沿海及內(nèi)河航運(yùn)項(xiàng)目,，最低資本金比例為30％,。
最令市場(chǎng)關(guān)注的是房地產(chǎn)業(yè)，《通知》明確,，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20％,，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30％,。
一位房地產(chǎn)企業(yè)研究機(jī)構(gòu)的高層稱,，此次政策調(diào)整對(duì)地產(chǎn)股來(lái)說(shuō)將是重大利好,。
五年來(lái)首度"松綁"
房地產(chǎn)貸款自有資金比例下調(diào)有著重要的意義。專家表示,，這是在2004年以來(lái)執(zhí)行了近五年的35％自有資本金貸款比例首次下調(diào),。也預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始"松綁"。
"一直以來(lái),，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目到銀行申請(qǐng)貸款,，需要其自有資金比例達(dá)到35％。相對(duì)于土地資源的稀缺性和保值性來(lái)說(shuō),，銀行設(shè)定35％這個(gè)比例是不低的,。當(dāng)時(shí)政策出臺(tái)的背景是房?jī)r(jià)地價(jià)猛漲，房地產(chǎn)泡沫亟待調(diào)控,。顯然今天的形勢(shì)已經(jīng)有所不同,。"一位杭州大型房地產(chǎn)開發(fā)商向記者表示。
也正是35％的門檻,，卡住了部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金命門,。到2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)又面臨空前的銷售困境,，一些開發(fā)商資金鏈緊張,。上海一位房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)高層表示，包括萬(wàn)科,、中海,、保利等房地產(chǎn)上市企業(yè)，都未能完成內(nèi)部制定的年度回款計(jì)劃,。這直接導(dǎo)致其在2009年沒(méi)有資金實(shí)力大量?jī)?chǔ)備土地,。如何在信貸方面得到更寬松的支持，成為房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的關(guān)鍵,。
政策體現(xiàn)保增長(zhǎng)意圖
正是基于這樣的背景,，提高房地產(chǎn)業(yè)投資能力被提上議程。4月底,，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出調(diào)整包括商品住房在內(nèi)的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目在貸款時(shí)的自有資金比例,。此舉被市場(chǎng)視為房地產(chǎn)開發(fā)貸款門檻放松的重要標(biāo)志，并直接導(dǎo)致地產(chǎn)股此后連續(xù)飆升,。
而隨著樓市成交日益火爆,，政策也出現(xiàn)了微妙信號(hào)。根據(jù)5月13日央行會(huì)議,，相關(guān)部門明確表示"對(duì)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的貸款,，要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的最低項(xiàng)目資本金要求,，堅(jiān)持獨(dú)立審貸。"此后,，與開發(fā)貸款自有資金比例調(diào)整有關(guān)的細(xì)則遲遲未出,。
一位私募基金經(jīng)理告訴記者，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè),，政策考慮一直相當(dāng)謹(jǐn)慎,，一方面要保增長(zhǎng)、促成交,，另一方面還要時(shí)刻進(jìn)行結(jié)構(gòu)性微調(diào),，讓樓市不出現(xiàn)短期的暴漲暴跌。
但顯然,，這次明確下降的房地產(chǎn)信貸門檻預(yù)示著政策重點(diǎn)放在了保增長(zhǎng)上,。根據(jù)《通知》精神，固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度既是宏觀調(diào)控手段,，也是風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制,。此次對(duì)包括房地產(chǎn)在內(nèi)的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，是為了"應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī),，擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求,，有保有壓，促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整,，有效防范金融風(fēng)險(xiǎn),，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。"
土地市場(chǎng)有望高增長(zhǎng)
信貸"松綁"的目的除了刺激供給外,，還有對(duì)土地市場(chǎng)的支持,。克而瑞（中國(guó)）上海區(qū)高層介紹,，目前,，全國(guó)各地的樓市供需情況不一，包括上海在內(nèi)的一些樓市出現(xiàn)新增供給嚴(yán)重不足,，而商品房銷售量的增長(zhǎng)也推動(dòng)了土地釋放的趨勢(shì),。與前一輪房地產(chǎn)牛市不同，此次,，雖然房屋銷售價(jià)格在上漲,，但地方政府對(duì)土地出讓價(jià)格的定價(jià)卻相當(dāng)謹(jǐn)慎，希望著眼于房地產(chǎn)長(zhǎng)期的穩(wěn)定發(fā)展,。于是,，在開發(fā)商看來(lái)，目前成為低價(jià)拿地的最好時(shí)機(jī)。而資金鏈緊張的開發(fā)商們苦于資金壓力,，無(wú)法有效拉動(dòng)土地成交,。于是，要想帶動(dòng)鏈條全面復(fù)蘇,，給開發(fā)商更多貸款是有效手段,。
上海證券報(bào)獲得消息，包括中石油在內(nèi)的大型國(guó)資都在積極進(jìn)入土地市場(chǎng),，康佳彩電等非地產(chǎn)主業(yè)的大型企業(yè)也正在全面考量土地市場(chǎng),，希望有所收獲。"不可否認(rèn),，一些地方的樓市仍存在大量庫(kù)存壓力，但經(jīng)濟(jì)要素會(huì)在政策出臺(tái)后自行調(diào)節(jié),，開發(fā)商融資松綁后,，增加土地儲(chǔ)備將成為趨勢(shì)。"業(yè)內(nèi)人士稱,。
克而瑞（中國(guó)）研究中心總監(jiān)陳嘯天則表示,，選擇目前時(shí)機(jī)推出這一政策也存在一定風(fēng)險(xiǎn)，即開發(fā)商有可能在資金壓力得到緩解的情況下提高銷售價(jià)格,，這可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大,。
資本金比例調(diào)整傳遞何種信號(hào)
國(guó)務(wù)院日前發(fā)布了關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，此次調(diào)整符合市場(chǎng)此前預(yù)期,，對(duì)證券市場(chǎng)短期影響不大。個(gè)別板塊和品種的股價(jià)反應(yīng)可能會(huì)受到一定刺激,，但趨勢(shì)不會(huì)因此改變,。
將刺激房地產(chǎn)投資回升
東方證券率先發(fā)布報(bào)告稱，投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整是政府為保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)采取的新的重大舉措,，它解決了可能制約固定資產(chǎn)投資未來(lái)增長(zhǎng)的一個(gè)重要因素,。特別是商品住房投資資本金比例的降低，對(duì)刺激房地產(chǎn)投資的回升會(huì)有積極作用,。
從今年前幾個(gè)月的固定資產(chǎn)投資情況就可以看出房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)的疲弱,。摩根士丹利某經(jīng)濟(jì)學(xué)家曾介紹，2007年以前,，中國(guó)房地產(chǎn)投資每年占固定資產(chǎn)投資比例不少于1/3,，但到了今年初，固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資增速開始拉開距離,。一季度,，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資名義增長(zhǎng)28.6％，實(shí)際投資增速達(dá)到30.2％，基本達(dá)到近幾年來(lái)的最高水平,。而房地產(chǎn)開發(fā)投資總額4880億元,，僅同比增長(zhǎng)4.1％。
與之相對(duì)應(yīng)的是新的土地購(gòu)置面積與開發(fā)量的減少,。前4個(gè)月,，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積7266萬(wàn)平方米，同比下降28.6％,。全國(guó)完成土地開發(fā)面積7078萬(wàn)平方米,，同比下降12.2％。
"國(guó)家需要通過(guò)股市和樓市來(lái)穩(wěn)定并帶動(dòng)消費(fèi),。房地產(chǎn)業(yè)的利好政策可以實(shí)現(xiàn)對(duì)兩個(gè)市場(chǎng)的雙刺激,。"一家私募基金的人士向上海證券報(bào)表示。
中國(guó)銀行深圳分行某高層表示,，普通商品房開發(fā)貸款的自有資金比例下調(diào)較多,，其他項(xiàng)目則只下調(diào)了5個(gè)百分點(diǎn)，這預(yù)示著普通商品住房的開發(fā)量還會(huì)增長(zhǎng),。而銀行系統(tǒng)也將通過(guò)嚴(yán)格的審核和監(jiān)管防范金融風(fēng)險(xiǎn),，對(duì)資本金的真實(shí)性、投資收益進(jìn)行全面評(píng)估,，自主決定是否發(fā)放貸款以及具體的貸款數(shù)量和比例,。
對(duì)證券市場(chǎng)短期影響或不明顯
國(guó)金證券宏觀分析師王曉輝認(rèn)為，此次對(duì)固定投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整,，是對(duì)此前政策的進(jìn)一步細(xì)化,。主要體現(xiàn)了對(duì)整個(gè)投資的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，抑制高耗能的投資項(xiàng)目,，而對(duì)于有利于啟動(dòng)內(nèi)需的投資項(xiàng)目,，則體現(xiàn)了鼓勵(lì)的思想。
另一方面,，整體固定投資增速今年有望保持比較高的水平,，并且在此背景下，GDP的增速也會(huì)出現(xiàn)較為強(qiáng)勁的反彈,，他認(rèn)為,，GDP增速的回升還會(huì)延續(xù)到明年一季度。
對(duì)于將普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35％調(diào)低至20％,，王曉輝認(rèn)為,，這有利于下半年房地產(chǎn)投資的企穩(wěn)回升，在此背景下,，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)將好于上半年,。
市場(chǎng)人士認(rèn)為，此次調(diào)整結(jié)果的公布符合市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)證券市場(chǎng)短期影響將不明顯,。記者采訪的幾家券商研究機(jī)構(gòu),，并沒(méi)有大幅調(diào)整對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷，對(duì)于后市仍維持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度的觀點(diǎn)居多,。
光大證券資產(chǎn)管理部投資經(jīng)理任崢認(rèn)為,，對(duì)產(chǎn)能過(guò)剩的鋼鐵、電解鋁行業(yè)提高了投資門檻,，鼓勵(lì)投入的普通商品房,、保障性住房等項(xiàng)目行業(yè)也順應(yīng)了目前的政策導(dǎo)向。從整個(gè)政策邏輯來(lái)看,，此次調(diào)整是符合市場(chǎng)預(yù)期的,。
任崢指出，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期,、流動(dòng)性相對(duì)充裕等背景下,，市場(chǎng)仍有望維持震蕩向上走勢(shì)。但反彈行情進(jìn)行到目前,，后市大幅向上反彈的空間已不大。除了銀行,、石油等藍(lán)籌板塊的估值仍偏低外,，市場(chǎng)目前整體的估值已偏高。對(duì)于調(diào)整結(jié)果中涉及的個(gè)別行業(yè),，可能會(huì)在股價(jià)上有所反應(yīng),，但在經(jīng)歷了近階段行情后，這些品種的股價(jià)已經(jīng)形成的趨勢(shì),，并不會(huì)因?yàn)楣潭ㄙY產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整而發(fā)生太大變化,。 |