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市場期待的固定資產投資項目資本金比例調整，5月27日正式公布了調整結果。經過此次調整,，電解鋁項目的最低資本金比例上調為40%,；鋼鐵、水泥項目則繼續(xù)分別維持40%和35%的高位,。同時，煤炭、機場,、港口、沿海及內河航運等項目的最低資本金比例調低為30%,。自1996年資本金比例制度建立以來,，房地產項目的資本金比例首次調低。其中,，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例從2004年的35%調低至20%,，恢復到1996年的水平,。其他房地產開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。
住宅地產項目資本金比例下降幅度之大遠遠超乎市場預期,。這背后反映了什么,？這說明政府已經下定決心啟動住宅消費以刺激經濟繁榮。因為房地產業(yè)涉及到上下游將近50個相關行業(yè),，對經濟有巨大的拉動作用,。更重要的是，去年11月份至今的地產“小陽春”說明,，城市住宅需求還是非常旺盛,。可以說,，住宅房地產需求,，壓根兒不需要刺激，高房價反映出來的供需矛盾,，本身已經成為社會重大問題�,，F(xiàn)在的關鍵是增加供給，這樣才能既達到平抑房價滿足廣大老百姓的需求,，同時又能拉動經濟增長,。這一點，在1998年亞洲金融危機之后的中國經濟中已經得到印證,。當時,，中國經濟雖然進入通縮時代，但依然保持7%左右高速增長的奧秘,，就在于貨幣化分房啟動房地產需求和投資,。
那么降低住宅地產行業(yè)的資本金比例，就能起到增多城市住宅供給的作用嗎,？回答是：不一定,，這還需要其他條件的配合。
因為降低投資項目資本金比例的政策,，本質上和降低基準利率,、存款準備金率一樣，是一種信用擴張政策,。它等同于提高企業(yè)財務杠桿,，有點類似于降低期貨投機中保證金比例的意思。這意味著,，在同樣多的資本條件下,，住宅地產業(yè)可以比其他行業(yè)貸到更多的款項。因此，社會資源就能更多配置到地產行業(yè)中去,。
但這需要相應的前提,。首先必須是住宅庫存出清完畢，旺盛的需求仍然存在,，這樣才能導致住宅地產商全面開工,，否則即使政府給政策，企業(yè)也因為悲觀預期而縮小投資,。
其次是住宅地產的主要投入要素——土地的供應依然是地方政府壟斷,。目前雖然有龍頭住宅地產公司開始拿地、擴大投資的跡象,，但就從整個行業(yè)來說,，仍然是悲觀預期較多。因此,，在未走出復蘇,、房價穩(wěn)定上升之前，地產商估計還是小心翼翼的為多,，降低資本金比例的效果未必立即彰顯,。
再次，就算地產回暖,、高房價再次刺激地產商加大投資以增多住宅供給,，但房地產商財務杠桿增大得來的信貸資金，最終還是會流進地方財政的腰包,。因為地方政府還會像以前那樣有意控制土地供應節(jié)奏,，以維持高地價收益。房子不可能建在空中,，土地供給不增多,，錢就是再多，住宅供給還是有限,。因此,，政府讓資金流進房地產行業(yè)沒錯，但土地產權問題不解決,，還是地方政府壟斷土地一級市場，錢還是不能轉化為現(xiàn)實生產力,，最終只能轉化為政府財政的額外收益,。
根據國際經驗，一國城鎮(zhèn)化率突破28%之后,，將進入加速階段,，最后在70%附近才穩(wěn)定下來。中國目前城鎮(zhèn)化率不過45%，這意味著未來一段時間內,，人口向城鎮(zhèn)集中的步伐不會慢下來,，城鎮(zhèn)住宅需求小不了。中國城鎮(zhèn)化目前表現(xiàn)和歐盟國家一樣：都是以大城市為“點”向外擴張,，同時,，農村地區(qū)人口和財富向城市群成“片”集中。這個過程,，需要城市政府增多城市核心區(qū)和郊區(qū)的地鐵,、高速公路等基礎設施的投入，尤其是郊區(qū)建設用地的供應,。這就不僅需要大量的錢,，而且還需要土地產權的明晰以及土地市場的建設。從長期來看,，后者更為重要,！
提振地產業(yè)以滿足居民住宅需求，并且以此拉動中國經濟的思路是正確的,。但光是引導信貸資金流入比例,，顯然是不夠的，而且是危險的,。在土地供應以及農村建設用地,、宅基地流轉政策不配套的情況下，住宅地產業(yè)資本金比例降低的結果,，很可能只是“地王”不斷刷新紀錄,，但住宅供給依然不旺的局面。 |
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