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一段時(shí)間以來,，上海樓市流傳著一個(gè)令人不安聲調(diào)——“房荒論”,。這一聲音塵囂上，似乎一夜之間,，過剩的大批房源被消化殆盡,。
“房荒說”的基本邏輯是：春節(jié)后,，上海一手新房消化速度驚人，樓市后續(xù)供應(yīng)緊張,。按照目前每個(gè)月的消化速度,，庫(kù)存新房?jī)H僅在幾個(gè)月之內(nèi)便可賣光，樓市供應(yīng)危機(jī)即將到來,。比如，2009年4月25日,，上海樓市單日成交量突破1000套,，創(chuàng)下了2007年10月以來的82周新高,。中銀國(guó)際一位分析師就此表示，以4月26日的可售面積,、銷售速度推算,，上海存量房只剩下3個(gè)月的消化時(shí)間。
在此類預(yù)言之下,，“房荒說”推動(dòng)了大量潛在買家投身樓市,。隨之帶來的一個(gè)結(jié)果是，恐慌心理造成的價(jià)格人為抬升,，不少開發(fā)商趁勢(shì)提價(jià),。
筆者的認(rèn)識(shí)是，“房荒說”是片面之詞,，從中期來看,，供應(yīng)偏緊可能在上海核心城區(qū)的局部區(qū)域，而不可能在全市范圍內(nèi)上演,，“普遍回暖”是一個(gè)偽命題,，樓市相應(yīng)的結(jié)構(gòu)調(diào)整依然是未來的主基調(diào)之一。
支持這一論點(diǎn)的主要理由是：首先,，以一手新盤中的公寓產(chǎn)品（剔除動(dòng)遷房,、配套商品房）為例，上海佑威房地產(chǎn)研究中心根據(jù)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，上海市公寓在2009年1月底的時(shí)候存量達(dá)到646萬平方米,，而時(shí)過三個(gè)月，2009年4月底全市公寓的存量為507萬平方米,，平均每月消化46.33萬平方米,。按照這種理想的去化速度來看，光是公寓全部去化,，就需要11個(gè)月,。以目前已經(jīng)入市的一手新盤存量來計(jì)算（存量除以月均消耗量），屬于靜態(tài)計(jì)算法,。
值得注意的是,，上海各個(gè)環(huán)間消化速度不完全相同。中外環(huán)間的去化速度最快,，只需近7個(gè)月就能去化,，而郊環(huán)外則需要2年才能售完。
其次,，此輪消費(fèi)市場(chǎng)啟動(dòng),，是前期價(jià)格下調(diào)遭遇壓抑已久的剛性需求后形成的疊加效果。去年積壓的購(gòu)房需求在今年3月開始爆發(fā)，導(dǎo)致近幾個(gè)月供求嚴(yán)重失衡,。近期多數(shù)開發(fā)商去庫(kù)存主要由于2008年銷售冷淡,，通過減少開工面積減輕資金壓力，而目前市場(chǎng)又現(xiàn)火爆就相對(duì)無房可賣,，還有政府在近一年半減少土地供應(yīng),，直接造成新增供應(yīng)不足。
需要明確的是,，已經(jīng)推向市場(chǎng)的一手新盤僅僅是存量的一部分,。隨著近期土地市場(chǎng)和樓市共同回暖，在今年下半年大量項(xiàng)目必將快速入市,，但不會(huì)是所有區(qū)域的供應(yīng)都將加大,，如近期土地供應(yīng)主要集中在外郊環(huán)區(qū)域，因此該區(qū)域后市可能供大于求,，這一新增供應(yīng)量將擴(kuò)大未來存量的容量,，重新平衡供應(yīng)與需求的微妙關(guān)系。與此同時(shí),，外環(huán)以內(nèi)的中心區(qū)域,，土地供應(yīng)日益減少，造成局部區(qū)域的供不應(yīng)求,。
再則,，目前各家地產(chǎn)商、研究機(jī)構(gòu)的存量房源消化計(jì)算樣本和計(jì)算口徑,，往往忽略了二手掛牌存量房源,，以及此前租賃、未來轉(zhuǎn)為出售的房源,，這一部分將大大分流一手新盤買賣的壓力,。
據(jù)公開數(shù)據(jù)，上海全市二手房新增掛牌量今年2月新增3.27萬余套,；3月新增掛牌2.8萬余套,；4月新增掛牌2.5萬余套。雖然新增掛牌量不斷減少,，但存量依然不小,。其中，走向嚴(yán)重分化的是：低單價(jià),、低總價(jià)的小戶型房源,，或者老公房，銷售速度極快,，確實(shí)可售存量越來越少,，但是,，高單價(jià)、高總價(jià)的二手房源依然掛牌供應(yīng)豐富,。
按照以往的規(guī)律,，房地產(chǎn)交易呈現(xiàn)周期特征,，每年的5月前后,、9月和10月前后是高峰時(shí)期，其余時(shí)間多為淡季,。當(dāng)前的許多開發(fā)商和機(jī)構(gòu)以2009年4月和5月峰值消費(fèi)速度來匡算全年,，也不夠準(zhǔn)確。樓市必將找到新的平衡,，去化多種類型的存量將至少耗費(fèi)一年半至兩年時(shí)間,。 |