|
目前,，雖然宏觀經(jīng)濟依然處在調(diào)整中,，但中國房地產(chǎn)市場則走出了一波上漲行情。國家發(fā)改委發(fā)布的4月份70個大中城市房價指數(shù)顯示,，房屋銷售價格同比下降1.1%,，但環(huán)比上漲0.4%,，連續(xù)第二個月回升。銷售量也出現(xiàn)了明顯回升,，4月全國商品房銷售面積17625萬平方米,，同比增長17.5%。商品房量價齊升的局面顯示樓市確實已經(jīng)出現(xiàn)回暖,。
值得注意的是,，二手住房成交表現(xiàn)更加搶眼。據(jù)統(tǒng)計,，2009年3月份上海二手住房成交2.5萬套,，4月份達到2.9萬套,，超過一手住房的成交量。5月份上半月二手房成交量所有回落,，但依然保持高位,。
從全年角度看，2009年上海二手房依然有可能超過一手房,，延續(xù)2008年二手房成交大于一手房的態(tài)勢,。從某種意義上看，上海已經(jīng)進入二手房時代,。
從城市發(fā)展角度看,，“兩個中心”建設(shè)也將助推上海住房市場進入二手房時代。紐約和倫敦是世界老牌的金融中心,，從這兩個發(fā)達城市住宅市場發(fā)展軌跡看,，在房地產(chǎn)市場發(fā)展的成熟期，一,、二手房成交比例的變化與人口增長因素相關(guān)性不大,，二手房成交量取決于人們改善型需求的大小，進而與人們的收入水平相關(guān)性較高,。居民收入水平則與城市的經(jīng)濟發(fā)展密切相關(guān),。國際金融中心和航運中心的建設(shè)將帶動上海經(jīng)濟增長，提高市民收入,，進而增強住房消費能力,。同時，上海國際地位的穩(wěn)步提高將吸引“兩外”人士大量進入,，這也將極大改變住房市場的供求結(jié)構(gòu),。在新增住宅用地逐步減少的客觀現(xiàn)實下，二手房的流通速度將加快,。這是決定上海二手房交易量越來越大的根源,。
二手房占主導(dǎo)對上海住房市場影響巨大。
首先,，開發(fā)商的市場地位將逐步減弱,。目前來看，上海房地產(chǎn)市場一,、二手房成交量比為1：1.2,，開發(fā)商市場影響力非常大，在一定程度上還左右著市場開工,、施工,、竣工、預(yù)售等環(huán)節(jié)。隨著二手房成交量的不斷擴大,，以及住宅增量需求的飽和,，住宅開發(fā)商的市場地位將逐步減弱，這是由市場規(guī)律所決定的,。
其次,，市場將從增量需求轉(zhuǎn)為存量需求。目前上海城市化進程在不斷加大,，外來人口是增量常住人口的主要組成部分,，但人口增長不會無限制膨脹下去，總的規(guī)律是人口增長在經(jīng)過快速發(fā)展后,，增速會逐步遞減,，直至達到一個相對的平衡,，即城市規(guī)模不再擴大,，人口與城市規(guī)模相適應(yīng)。
再次,，人口的增長也將直接影響住宅市場的發(fā)展,。未來上海住宅市場的特點是，隨著新增住宅建設(shè)量的減少,，住宅社會存量增幅將逐步放緩,，但隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民換房頻率加快,，二手住宅的交易量卻會不斷增大,。
（作者系上海易居房地產(chǎn)研究院高級研究員） |