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幾個(gè)月前還備受煎熬的開發(fā)商,，目前正被房市的“小陽春”激蕩得有些沉醉不知?dú)w途,。近來，因北京、上海,、深圳,、廣州等主要城市樓市成交量的回暖,，開發(fā)商收緊的現(xiàn)金流終于有了些許舒緩的機(jī)會(huì),。而現(xiàn)金流的舒緩似乎也“壯大”了開發(fā)商的膽，他們?cè)俅斡脻q價(jià)策略碰撞市場(chǎng)的神經(jīng),，投行也開始集中式唱多,，甚至部分機(jī)構(gòu)投資者做多。然而,，伴隨著漲價(jià)的是許多城市住房成交量出現(xiàn)了環(huán)比回落,，進(jìn)入5月份以來，樓市再次偏離了傳統(tǒng)銷售旺季的軌道,，再現(xiàn)走弱端倪,。房市無疑陷入了典型的囚徒困境之中,。
借勢(shì)提價(jià) 房市險(xiǎn)象環(huán)生
筆者認(rèn)為,，當(dāng)前開發(fā)商借勢(shì)4月“小陽春”來提價(jià)，為房市營(yíng)造買漲不買跌的氣勢(shì),，將很可能扼殺掉市場(chǎng)很不容易才聚斂起來的活躍人氣,。
對(duì)于購(gòu)房者來說，提價(jià)行為將使他們?cè)俅蜗萑胭I還是不買的兩難選擇中,，從而使房市進(jìn)一步失去成交量的支撐,。另一方面，對(duì)于開發(fā)商來講,，當(dāng)前漲房?jī)r(jià)無疑帶有明顯的對(duì)賭特征,。開發(fā)商賭的是購(gòu)買者的等待耐力，其賭注是企業(yè)的命運(yùn),。筆者認(rèn)為,，不管開發(fā)商賭贏賭輸，開發(fā)商都是最后的輸家,。賭贏了確實(shí)在單位住房上提高了凈利潤(rùn),，但犧牲的是成交量。畢竟目前經(jīng)濟(jì),、市場(chǎng),、個(gè)人就業(yè)和收入等都存在明顯不確定性，漲價(jià)收攬的是那些急迫購(gòu)房且購(gòu)買力相對(duì)較高的人,，但與此同時(shí),，卻遏制了大量潛在的購(gòu)買者——這部分人雖然需要住房,，但當(dāng)前房?jī)r(jià)超越了其購(gòu)買力和風(fēng)險(xiǎn)承受能力。因此,，開發(fā)商賭若贏了,，是賺了現(xiàn)在迷失了未來；開發(fā)商若賭輸了,，就意味著其漲價(jià)行為將加劇市場(chǎng)萎縮,，房?jī)r(jià)將面臨更大幅度的調(diào)整，畢竟再次激活房市自住型需求者的成交人氣需要付出更大的代價(jià),。
投機(jī)濃重 如同殺雞取卵
4月房市的“小陽春”不僅誘惑開發(fā)商的跟進(jìn)漲價(jià),，而且投機(jī)氣氛也再次籠罩下來。日前,，瑞銀證券等國(guó)際投行發(fā)布的最新報(bào)告稱,，受終端需求的拉動(dòng)，中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)將在今年下半年實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇,，從而將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶入整體復(fù)蘇的軌道,。
而國(guó)內(nèi)的部分機(jī)構(gòu)投資者據(jù)稱已開始做多地產(chǎn)股。確實(shí),，股市從低點(diǎn)反彈至最高的2600多點(diǎn),，許多行業(yè)的股票已經(jīng)漲了接近一倍，地產(chǎn)板塊則相對(duì)漲幅有限,。按照之前股市的運(yùn)行軌跡,，板塊的輪動(dòng)效應(yīng)相當(dāng)明顯，特別是在弱勢(shì)中板塊的輪動(dòng)走勢(shì)最為突出,。然而,，不論是國(guó)際投行的唱多，還是國(guó)內(nèi)部分機(jī)構(gòu)投資者的謹(jǐn)慎做多,，筆者認(rèn)為其中摻雜更多的是投機(jī)性的炒作,。
首先，當(dāng)前房市是否如國(guó)際機(jī)構(gòu)所說的那樣受最終需求拉動(dòng)進(jìn)入復(fù)蘇軌道,？至少現(xiàn)在并沒有看出房市走出調(diào)整期的有力佐證,。在房市調(diào)整期，房?jī)r(jià)的調(diào)整客觀上會(huì)帶來需求的非持續(xù)釋放,，原因是由于個(gè)體購(gòu)買力的不同,，房?jī)r(jià)到某個(gè)價(jià)位就會(huì)增加對(duì)應(yīng)購(gòu)買力的迫切需求者的購(gòu)買行為的可能性。因此,，在房市調(diào)整期也會(huì)出現(xiàn)一波波小購(gòu)買潮,。但顯然這種購(gòu)買潮不是反彈的標(biāo)志，而是繼續(xù)調(diào)整的信號(hào)。
其次,，當(dāng)前房產(chǎn)保值成為炒作房?jī)r(jià)和地產(chǎn)股的一種重要口號(hào),。部分機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)為，在可預(yù)見的通脹壓力下,，投資房產(chǎn)可以保值,。正如人民幣升值提高房產(chǎn)價(jià)值一樣，通脹下房產(chǎn)保值或許也只是一種炒作借口,。從長(zhǎng)周期來看,，通脹對(duì)房?jī)r(jià)的影響是中性的。因?yàn)橥浭菃挝回泿刨?gòu)買力下降的問題,，在通脹下投資房產(chǎn),，實(shí)際上是把高能貨幣變成沉淀資產(chǎn)。更進(jìn)一步講,，一旦出現(xiàn)通脹,，房地產(chǎn)這一資本密集型的資產(chǎn)的流動(dòng)性和交易活躍度將更低，畢竟在通脹下購(gòu)置資本密集型不動(dòng)產(chǎn)是代價(jià)高昂的投資,。
由此看來,，目前制約中國(guó)房市的根本原因是價(jià)格泡沫。從房?jī)r(jià)收入比看,，中國(guó)許多城市的房?jī)r(jià)收入比在10倍以上,，表明目前的房市處于高泡沫高風(fēng)險(xiǎn)階段；從銀行主要衡量的指標(biāo)——居民收入償債比來看,，有關(guān)研究數(shù)據(jù)顯示該指標(biāo)目前達(dá)到了50%以上,，北京甚至達(dá)到了77%,。該指數(shù)意味著居民收入的一半以上需要還銀行的按揭款,，高房?jī)r(jià)正在或已經(jīng)開始影響到銀行的按揭貸款質(zhì)量。
因此,，4月的“小陽春”若成為開發(fā)商漲價(jià)和國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者的炒作題材,，無疑將是一個(gè)沒有贏家的博弈。
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