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幾個月前還備受煎熬的開發(fā)商,，目前正被房市的“小陽春”激蕩得有些沉醉不知歸途。近來,，因北京,、上海、深圳,、廣州等主要城市樓市成交量的回暖,，開發(fā)商收緊的現(xiàn)金流終于有了些許舒緩的機會。而現(xiàn)金流的舒緩似乎也“壯大”了開發(fā)商的膽,，他們再次用漲價策略碰撞市場的神經(jīng),，投行也開始集中式唱多，甚至部分機構(gòu)投資者做多,。然而,，伴隨著漲價的是許多城市住房成交量出現(xiàn)了環(huán)比回落，進入5月份以來,，樓市再次偏離了傳統(tǒng)銷售旺季的軌道,，再現(xiàn)走弱端倪。房市無疑陷入了典型的囚徒困境之中,。
借勢提價 房市險象環(huán)生
筆者認為,，當前開發(fā)商借勢4月“小陽春”來提價，為房市營造買漲不買跌的氣勢,，將很可能扼殺掉市場很不容易才聚斂起來的活躍人氣,。
對于購房者來說，提價行為將使他們再次陷入買還是不買的兩難選擇中,，從而使房市進一步失去成交量的支撐,。另一方面，對于開發(fā)商來講,，當前漲房價無疑帶有明顯的對賭特征,。開發(fā)商賭的是購買者的等待耐力，其賭注是企業(yè)的命運,。筆者認為,，不管開發(fā)商賭贏賭輸，開發(fā)商都是最后的輸家,。賭贏了確實在單位住房上提高了凈利潤,，但犧牲的是成交量。畢竟目前經(jīng)濟,、市場,、個人就業(yè)和收入等都存在明顯不確定性，漲價收攬的是那些急迫購房且購買力相對較高的人,，但與此同時,，卻遏制了大量潛在的購買者——這部分人雖然需要住房，但當前房價超越了其購買力和風險承受能力,。因此,，開發(fā)商賭若贏了，是賺了現(xiàn)在迷失了未來,；開發(fā)商若賭輸了,，就意味著其漲價行為將加劇市場萎縮，房價將面臨更大幅度的調(diào)整,，畢竟再次激活房市自住型需求者的成交人氣需要付出更大的代價,。
投機濃重 如同殺雞取卵
4月房市的“小陽春”不僅誘惑開發(fā)商的跟進漲價，而且投機氣氛也再次籠罩下來,。日前,，瑞銀證券等國際投行發(fā)布的最新報告稱，受終端需求的拉動,，中國房地產(chǎn)投資市場將在今年下半年實現(xiàn)強勢復(fù)蘇，從而將中國房地產(chǎn)業(yè)帶入整體復(fù)蘇的軌道,。
而國內(nèi)的部分機構(gòu)投資者據(jù)稱已開始做多地產(chǎn)股,。確實，股市從低點反彈至最高的2600多點,，許多行業(yè)的股票已經(jīng)漲了接近一倍,，地產(chǎn)板塊則相對漲幅有限。按照之前股市的運行軌跡,，板塊的輪動效應(yīng)相當明顯,，特別是在弱勢中板塊的輪動走勢最為突出。然而,，不論是國際投行的唱多,，還是國內(nèi)部分機構(gòu)投資者的謹慎做多，筆者認為其中摻雜更多的是投機性的炒作,。
首先,，當前房市是否如國際機構(gòu)所說的那樣受最終需求拉動進入復(fù)蘇軌道？至少現(xiàn)在并沒有看出房市走出調(diào)整期的有力佐證,。在房市調(diào)整期,，房價的調(diào)整客觀上會帶來需求的非持續(xù)釋放,，原因是由于個體購買力的不同，房價到某個價位就會增加對應(yīng)購買力的迫切需求者的購買行為的可能性,。因此,，在房市調(diào)整期也會出現(xiàn)一波波小購買潮。但顯然這種購買潮不是反彈的標志,，而是繼續(xù)調(diào)整的信號,。
其次，當前房產(chǎn)保值成為炒作房價和地產(chǎn)股的一種重要口號,。部分機構(gòu)投資者認為,，在可預(yù)見的通脹壓力下，投資房產(chǎn)可以保值,。正如人民幣升值提高房產(chǎn)價值一樣,，通脹下房產(chǎn)保值或許也只是一種炒作借口。從長周期來看,，通脹對房價的影響是中性的,。因為通脹是單位貨幣購買力下降的問題，在通脹下投資房產(chǎn),，實際上是把高能貨幣變成沉淀資產(chǎn),。更進一步講，一旦出現(xiàn)通脹,，房地產(chǎn)這一資本密集型的資產(chǎn)的流動性和交易活躍度將更低,，畢竟在通脹下購置資本密集型不動產(chǎn)是代價高昂的投資。
由此看來,，目前制約中國房市的根本原因是價格泡沫,。從房價收入比看，中國許多城市的房價收入比在10倍以上,，表明目前的房市處于高泡沫高風險階段,；從銀行主要衡量的指標——居民收入償債比來看，有關(guān)研究數(shù)據(jù)顯示該指標目前達到了50%以上,，北京甚至達到了77%,。該指數(shù)意味著居民收入的一半以上需要還銀行的按揭款，高房價正在或已經(jīng)開始影響到銀行的按揭貸款質(zhì)量,。
因此,，4月的“小陽春”若成為開發(fā)商漲價和國內(nèi)機構(gòu)投資者的炒作題材，無疑將是一個沒有贏家的博弈,。
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