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經(jīng)歷四月下旬的調(diào)整之后,，市場再度出現(xiàn)強勁上漲,。在這個過程中，我們注意到土地市場出現(xiàn)了一個標志性的事件：土地價格在四月底出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，五月初香港市場對此做出強烈反應(yīng),，很多內(nèi)地房地產(chǎn)股出現(xiàn)了當日上漲10%至20%的走勢。從以往的情況來看,，這往往意味著地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)走向復(fù)蘇,，而不是此前人們廣泛預(yù)期的反彈�,；谶@一因素,，我們認為，房地產(chǎn)板塊已經(jīng)出現(xiàn)了系統(tǒng)性的中長期機會,，通俗講,，地產(chǎn)股牛市來臨了。
土地市場出現(xiàn)明確拐點
四月份中國經(jīng)濟最大看點,，是土地市場的回暖和“地王”的再現(xiàn),。先是溫州原溫州長運集團有限公司地塊以19607
元/平方米的成交樓面價格，成為09年目前為止的“單價地王”,。再是大連金賽置地有限公司以37.48
億的總價拿下大連高新區(qū)廟嶺村紅凌路兩側(cè)7宗地塊,，成為本月總價“地王”。
然后我們又看到,，深圳位于回龍埔平西路和愛心路交會處2宗捆綁地塊,，14
分鐘內(nèi)舉牌113 次，以高出底價2.7億的價格成交,，地塊溢價51%,。上海青浦徐涇鎮(zhèn)3 號地塊有10 家開發(fā)商參與競價，金地以5.6
億摘得地塊,，地塊溢價水平高達82%,。重慶渝北區(qū)觀音橋組團E 分區(qū)地塊經(jīng)過14 家開發(fā)商19 輪競價后，以4900 萬元的價格被重慶仁強收入囊中,，地塊溢價43%,。
這一組數(shù)據(jù)表明,，中國土地市場出現(xiàn)了集體復(fù)蘇。土地市場的回暖,，再度印證了當前樓市的回暖：開發(fā)商無論是資金實力上,，還是對未來樓市的信心上，都在回暖,。而近期國務(wù)院發(fā)布的商品住房項目資本金比例將下調(diào)的通知,，將再度為房企資金松綁，使房企的負債能力以及滾動開發(fā)能力都進一步提高,。H股的中資地產(chǎn)股對此作出強烈反應(yīng),，碧桂園和雅居樂地產(chǎn)全周分別上漲23%和26%。滬深地產(chǎn)指數(shù)分別上漲10%和15%,。
土地拐點將引發(fā)地產(chǎn)股在二,、三年內(nèi)上漲4至6倍
那么，為什么資本市場會對地價拐點給出如此強烈的反應(yīng),？這是因為地價拐點是確認房地產(chǎn)板塊中長期趨勢的重要的標準,。
2007年12月前后，廈門集美地塊和廣州金沙洲地塊地價出現(xiàn)大幅下沉,，與相近地塊相比,，土地單價的跌幅在50%左右。在這樣的背景下,，筆者撰文指出房地產(chǎn)板塊向下的拐點已經(jīng)確認,，股價跌幅將在60%-80%左右。從后來房地產(chǎn)指數(shù)運行情況看,，滬深房地產(chǎn)指數(shù)跌幅正好在80%左右,。
當時我們預(yù)測地產(chǎn)股下跌60%至80%的主要依據(jù)是地產(chǎn)股的NAV（預(yù)測凈資產(chǎn)值）情況，在房價一個預(yù)期向下的市場中,，地產(chǎn)股的NAV會出現(xiàn)20%至30%的下調(diào),，與此同時，分析師們由于對地產(chǎn)股的謹慎態(tài)度,，會在NAV基礎(chǔ)上再給出20%-50%的折價,。兩重影響下，地產(chǎn)股出現(xiàn)60%至80%的下跌是正常的,。
在回到當前市場,，在地價確認向上拐點后，地產(chǎn)板塊的運行將出現(xiàn)顯著的重估,，這種重估和地價確認下跌時，正好是相反的,。首先,，它將糾正此前的NAV下調(diào)和股價對于NAV的折價，在這個基礎(chǔ)是地產(chǎn)股的價格就將上漲2至3倍；其次,，隨著地價的進一步回暖,，分析師對地產(chǎn)股的NAV預(yù)測會出現(xiàn)20%至30%的調(diào)高；與此同時,，對地產(chǎn)股的估價方面,，會在NAV基礎(chǔ)上再給出20%至50%的溢價。所以,，地產(chǎn)股可能已經(jīng)上漲2至3倍的基礎(chǔ)上,，進一步上漲1至2倍。最終的目標是,，地產(chǎn)指數(shù)創(chuàng)出新高,。在這個過程里面，地產(chǎn)股從最低點計算的累計升幅可能達到400%至600%,。當然,，這可能需要二至三年的時間來實現(xiàn)。
中國房地產(chǎn)業(yè)在政府的強力支持下提前復(fù)蘇
這次地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整結(jié)束的時間要普遍早于業(yè)內(nèi)人士的估計,，我們可以從地產(chǎn)商2008年年報看出這一端倪,。直到年報發(fā)布的3月份，龍頭老大萬科依然認為地產(chǎn)業(yè)調(diào)整尚未見底,；但在4月下旬的機構(gòu)投資者會議上，萬科高層承認對于地產(chǎn)市場過于謹慎,，已經(jīng)失去了在去年四季度的最好拿地時機,。
引發(fā)地產(chǎn)業(yè)調(diào)整結(jié)束的主要動力來自于居民潛在壓抑的購房需求，而這種需求又與政府的支持有關(guān),，其中降低按揭貸款利率相對于降低了2成左右的房價,。
也就是說，在金融危機的大背景下,，中國房地產(chǎn)業(yè)在政府的強力支持下提前復(fù)蘇,；而基于長期的看法，人們對于住房需求在城市化達到60％前,，依然存在較強的動力,。所以，長期與短期的結(jié)合導致地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷18個月的調(diào)整后,，將迎來更加美好的前景,。
這里值得一提的是梁錦松近期的觀點：個人來說，我對中國的房地產(chǎn)行業(yè)是很看好的,，從宏觀的角度來看,，你可以看到一個很大的人口基數(shù),，很快的城市化速度，迅速形成的中產(chǎn)階級,，以及城市改建,，然后整個銀行業(yè)放貸還沒有過度杠桿化。所以長期來看,，房地產(chǎn)行業(yè)會很好,。我們黑石會在住宅房產(chǎn)/零售房產(chǎn)上，都有所投資,。
積極看待地產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)股投資
就短期來看,，房屋銷售有望在未來兩個季度保持活躍態(tài)勢，而房價則有望保持平穩(wěn)或略微上漲,。
一方面,，由于國內(nèi)流動性持續(xù)改善，而銀行的貸存比率也將會上升,；而且政府不會過早轉(zhuǎn)向收緊流動性,。基于這一判斷,，我們認為今年不會有任何凈流動性遭抽走的情況出現(xiàn),，在此基礎(chǔ)上，房屋成交將保持活躍態(tài)勢,。而07,、08年壓抑需求的釋放，將導致最近一到兩個季度的房屋成交保持在目前水平上,。
另一方面,，至少從珠三角而言，房價可能見底了,。至于房價收入比,，我們認為實際的房價應(yīng)該在6-8倍左右，這意味著房價相對于收入而言,，并沒有處在很高的水平上,。從全國的角度看，房價的調(diào)整可能也將告一段落,。
基于以上的分析,，我們積極看待地產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)股投資。 |