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| 開(kāi)發(fā)商提價(jià)的行業(yè)邏輯 |
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| 2009-04-22 林喆 來(lái)源:中國(guó)證券報(bào) |
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作為企業(yè)的所有者，其衡量公司業(yè)績(jī)水平的最重要指標(biāo)便是凈資產(chǎn)收益率,，該指標(biāo)代表著投資最終的回報(bào)率,。根據(jù)杜邦分析體系，凈資產(chǎn)收益率可以轉(zhuǎn)化為銷(xiāo)售凈利率,、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)的乘積,。通過(guò)提高這三大財(cái)務(wù)比率可以使公司業(yè)績(jī)上升。而銷(xiāo)售凈利率又與銷(xiāo)售毛利率直接相關(guān),。
具體到一般的企業(yè)經(jīng)營(yíng),，三大財(cái)務(wù)指標(biāo)放大的表現(xiàn)，一是通過(guò)提高產(chǎn)品售價(jià)來(lái)提高銷(xiāo)售凈利率,；二是通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)的手段提高回款速度以加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,，相當(dāng)于“薄利多銷(xiāo)”；三是通過(guò)放大負(fù)債率和財(cái)務(wù)杠桿,，增加權(quán)益乘數(shù),。按照慣例，一個(gè)行業(yè)的負(fù)債率變化不大,，基本處于穩(wěn)定的區(qū)間,，而且提高負(fù)債率將加大企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；因此,，為提高凈資產(chǎn)收益率,，大多數(shù)企業(yè)是在銷(xiāo)售凈利率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率上做文章。
但就房地產(chǎn)而言,，近幾年來(lái),，我們看到追求毛利率遠(yuǎn)勝于追求資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，剔除ST后,，2008年已公布年報(bào)的房地產(chǎn)公司平均凈資產(chǎn)收益率為9.91%，比上一年下降近六個(gè)百分點(diǎn),；資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.3,，同比下降約21%；權(quán)益乘數(shù)為2.85,，同比下降約25%,。
這意味著，房地產(chǎn)企業(yè)要想提高凈資產(chǎn)收益率,，必須在提高毛利率上下工夫,。實(shí)際上，“提價(jià)”是地產(chǎn)企業(yè)最常用的手段,。
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析,，這與行業(yè)開(kāi)發(fā)的特殊性有關(guān),，也與房地產(chǎn)行業(yè)集中度低有關(guān)。在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),、且土地要素獲取的不確定性，造成了開(kāi)發(fā)商更傾向于通過(guò)“捂盤(pán)”賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián),，來(lái)提高收益率,。在行業(yè)景氣高漲時(shí)如此，在市場(chǎng)低迷時(shí)也是如此,。而行業(yè)集中度低,，大企業(yè)市場(chǎng)份額少，多數(shù)小開(kāi)發(fā)商后續(xù)開(kāi)發(fā)能力低,，也造成了追求毛利率的現(xiàn)實(shí),。
目前，國(guó)房景氣指數(shù)處于歷史低位,，今年一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降40%,，新開(kāi)工面積下降16%。在此背景下,，房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存消化稍顯好轉(zhuǎn),，資金壓力略顯緩解；開(kāi)發(fā)商降低銷(xiāo)售率,、提高銷(xiāo)售價(jià)格的說(shuō)法和做法又開(kāi)始抬頭,。
其實(shí)，資金流動(dòng)速度對(duì)企業(yè)盈利同樣具有重要意義,。大企業(yè)常常用提高資金使用效率來(lái)提高自身的收益水平,。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科從獲取土地到開(kāi)始售房通常僅需9－12個(gè)月,。資金周轉(zhuǎn)速度提升直接帶動(dòng)企業(yè)利潤(rùn)增加,。
專(zhuān)家指出，當(dāng)房地產(chǎn)商認(rèn)為拿地價(jià)格較高而房?jī)r(jià)較低時(shí),，可能會(huì)推遲項(xiàng)目開(kāi)發(fā),。而項(xiàng)目周期過(guò)長(zhǎng)將意味著增加無(wú)效成本,，影響企業(yè)資金運(yùn)作,，致使財(cái)務(wù)成本趨高。在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi),，開(kāi)發(fā)企業(yè)由于各個(gè)項(xiàng)目拿地成本,、開(kāi)發(fā)成本不同，房地產(chǎn)商一般會(huì)通過(guò)其他在售項(xiàng)目熨平成本,。在實(shí)際操作中,，各項(xiàng)目虧損推盤(pán)以求回款的概率很小,。開(kāi)發(fā)商顯然更傾向于推遲開(kāi)發(fā)、退地等方式降低供應(yīng)來(lái)保住房產(chǎn)價(jià)格,。
目前,，雖然信貸利率較低，部分大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)較易獲得低成本金融支持,，但多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)進(jìn)一步拿地持謹(jǐn)慎態(tài)度,，這也反映了目前房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的某種邏輯。 |
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