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作為企業(yè)的所有者，其衡量公司業(yè)績水平的最重要指標(biāo)便是凈資產(chǎn)收益率,，該指標(biāo)代表著投資最終的回報率,。根據(jù)杜邦分析體系，凈資產(chǎn)收益率可以轉(zhuǎn)化為銷售凈利率,、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)的乘積,。通過提高這三大財務(wù)比率可以使公司業(yè)績上升。而銷售凈利率又與銷售毛利率直接相關(guān),。
具體到一般的企業(yè)經(jīng)營,，三大財務(wù)指標(biāo)放大的表現(xiàn)，一是通過提高產(chǎn)品售價來提高銷售凈利率,；二是通過降價促銷的手段提高回款速度以加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,，相當(dāng)于“薄利多銷”；三是通過放大負(fù)債率和財務(wù)杠桿,，增加權(quán)益乘數(shù),。按照慣例，一個行業(yè)的負(fù)債率變化不大,，基本處于穩(wěn)定的區(qū)間,，而且提高負(fù)債率將加大企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險；因此,，為提高凈資產(chǎn)收益率,，大多數(shù)企業(yè)是在銷售凈利率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率上做文章。
但就房地產(chǎn)而言,，近幾年來,，我們看到追求毛利率遠(yuǎn)勝于追求資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計,，剔除ST后,，2008年已公布年報的房地產(chǎn)公司平均凈資產(chǎn)收益率為9.91%，比上一年下降近六個百分點,；資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.3,，同比下降約21%；權(quán)益乘數(shù)為2.85,，同比下降約25%,。
這意味著，房地產(chǎn)企業(yè)要想提高凈資產(chǎn)收益率,，必須在提高毛利率上下工夫,。實際上,，“提價”是地產(chǎn)企業(yè)最常用的手段。
業(yè)內(nèi)專家分析,，這與行業(yè)開發(fā)的特殊性有關(guān),，也與房地產(chǎn)行業(yè)集中度低有關(guān)。在地產(chǎn)開發(fā)中,，開發(fā)周期長,、且土地要素獲取的不確定性，造成了開發(fā)商更傾向于通過“捂盤”賣個好價錢,，來提高收益率,。在行業(yè)景氣高漲時如此，在市場低迷時也是如此,。而行業(yè)集中度低,，大企業(yè)市場份額少，多數(shù)小開發(fā)商后續(xù)開發(fā)能力低,，也造成了追求毛利率的現(xiàn)實,。
目前，國房景氣指數(shù)處于歷史低位,，今年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降40%,，新開工面積下降16%。在此背景下,，房地產(chǎn)市場庫存消化稍顯好轉(zhuǎn),，資金壓力略顯緩解；開發(fā)商降低銷售率,、提高銷售價格的說法和做法又開始抬頭,。
其實，資金流動速度對企業(yè)盈利同樣具有重要意義,。大企業(yè)常常用提高資金使用效率來提高自身的收益水平。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計,，萬科從獲取土地到開始售房通常僅需9－12個月,。資金周轉(zhuǎn)速度提升直接帶動企業(yè)利潤增加。
專家指出,，當(dāng)房地產(chǎn)商認(rèn)為拿地價格較高而房價較低時,，可能會推遲項目開發(fā)。而項目周期過長將意味著增加無效成本,，影響企業(yè)資金運作,，致使財務(wù)成本趨高。在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi),，開發(fā)企業(yè)由于各個項目拿地成本,、開發(fā)成本不同,，房地產(chǎn)商一般會通過其他在售項目熨平成本。在實際操作中,，各項目虧損推盤以求回款的概率很小,。開發(fā)商顯然更傾向于推遲開發(fā)、退地等方式降低供應(yīng)來保住房產(chǎn)價格,。
目前,，雖然信貸利率較低，部分大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較易獲得低成本金融支持,，但多數(shù)開發(fā)商對進(jìn)一步拿地持謹(jǐn)慎態(tài)度,，這也反映了目前房地產(chǎn)運營的某種邏輯。 |
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