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房地產(chǎn)市場(chǎng)能否迅速重返健康發(fā)展軌道,，關(guān)鍵在于住房交易量能否迅速回暖。而住房交易量能否迅速回暖,，關(guān)鍵在于虛高的房?jī)r(jià)能否迅速回歸理性,。因此，調(diào)控政策的靶心,，應(yīng)該是敦促開發(fā)商大幅度降價(jià),。
站在購(gòu)房者的角度來(lái)說(shuō)，只有兩種心理狀態(tài)下會(huì)買房：一種是房?jī)r(jià)已經(jīng)到達(dá)底部,，不會(huì)繼續(xù)下跌,，另一種是，雖然不知道房?jī)r(jià)趨勢(shì),，但相對(duì)于其他購(gòu)房者得到了額外的,、很大的優(yōu)惠。
目前商品房?jī)r(jià)格的定價(jià)權(quán)完全在開發(fā)商手中,，政府調(diào)控政策只能通過(guò)普惠的方式,，例如減免稅費(fèi)、降息,、減少首付比例等組合拳來(lái)調(diào)動(dòng)購(gòu)房者的積極性，顯然這是不夠的,。筆者建議變“普惠式讓利”為“針對(duì)性讓利”,，利好政策只針對(duì)大規(guī)模降價(jià)的開發(fā)商才有效，通過(guò)購(gòu)房者對(duì)降價(jià)樓盤的追捧,，摒棄降價(jià)幅度少的樓盤,。按照這一原則，筆者提出三個(gè)“針對(duì)性讓利”的解困策略,。
下策：發(fā)行獎(jiǎng)勵(lì)式住房券
地方政府向符合經(jīng)濟(jì)適用房條件的特定人群,，免費(fèi)發(fā)放實(shí)名制（持券人與最終住房所有人必須相同）住房券（或購(gòu)房額度），并規(guī)定每補(bǔ)貼100元人民幣,，發(fā)放120元住房券（具體比例根據(jù)各地方情況制定）,。120元住房券在購(gòu)房時(shí)具有120元人民幣的購(gòu)買力。收到住房券的開發(fā)商到指定兌換銀行每120元住房券兌換回100元人民幣,。
開發(fā)商自愿選擇是否接受住房券,。如果接受，需要事前向政府備案并公示,。如果不接受,，則不能享受政府的各項(xiàng)支持政策，既包括針對(duì)開發(fā)商的減免稅費(fèi)等政策,，也包括針對(duì)該項(xiàng)目購(gòu)房人的優(yōu)惠利率等政策（這一原則適用于全部三個(gè)策略）,。
此外還應(yīng)該允許甚至鼓勵(lì)社會(huì)購(gòu)房者,，以現(xiàn)金100元購(gòu)買120元實(shí)名制住房券，從而擴(kuò)大其規(guī)模,。
政府統(tǒng)一購(gòu)房,、統(tǒng)一分配的方式，讓購(gòu)房者失去了選擇權(quán)�,，F(xiàn)金直補(bǔ)的“現(xiàn)金”被限制了用途,，卻沒(méi)有拿到折扣優(yōu)惠。住房券的優(yōu)點(diǎn)體現(xiàn)在有限但充分的選擇權(quán),，是中庸之道,。
但是，住房券雖然達(dá)到了提振交易量的目的,，卻無(wú)法區(qū)分消費(fèi)需求和投資需求,。希望多買多賣與限制投機(jī)需求保護(hù)消費(fèi)需求，構(gòu)成了兩難悖論,。同時(shí),，住房券沒(méi)有存量，發(fā)行到一定規(guī)模,，政府財(cái)政已相當(dāng)吃力,，但跟房地產(chǎn)存量對(duì)比起來(lái)，還是無(wú)法匹配,。所以住房券是下策,，雖然短期有效，但是既不治大標(biāo),，也不治大本,。
中策：設(shè)立住房平準(zhǔn)基金
國(guó)家（或地方政府）設(shè)立住房平準(zhǔn)基金，在市場(chǎng)上公開收購(gòu)開發(fā)商的住房,，收購(gòu)價(jià)為原項(xiàng)目2008年上半年均價(jià)的5折,。建議僅收購(gòu)原項(xiàng)目均價(jià)不超過(guò)2萬(wàn)元/平方米的住房（以北京為例）。
住房平準(zhǔn)基金將收購(gòu)回來(lái)的住房,，以略高于收購(gòu)價(jià)的價(jià)格（例如對(duì)應(yīng)項(xiàng)目均價(jià)的6折）在市場(chǎng)上投放,，取得的收益用于建設(shè)廉租房。同時(shí),，開發(fā)商銷售房?jī)r(jià)低于原項(xiàng)目均價(jià)6折時(shí),，住房平準(zhǔn)基金擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
制定住房公積金及其貸款購(gòu)房時(shí)的特別優(yōu)惠率（即貨現(xiàn)率,，定義是“對(duì)放棄儲(chǔ)蓄行為或選擇特定消費(fèi)的一種補(bǔ)償”）,，使得持住房公積金的消費(fèi)者在市場(chǎng)上購(gòu)房時(shí)，無(wú)論購(gòu)買開發(fā)商的住房還是住房平準(zhǔn)基金的住房,，都能享受到住房平準(zhǔn)基金收購(gòu)價(jià)（即原項(xiàng)目均價(jià)的5折）,。
表面上看,，住房平準(zhǔn)基金需要大量的資金來(lái)源，實(shí)際上卻不會(huì),。巨大的住房有效需求,，在明確底部以后，將充分釋放出來(lái),。而且政府可以考慮授權(quán)住房公積金管理部門使用住房公積金直接入市購(gòu)房,。
國(guó)家設(shè)立平準(zhǔn)基金是以真金白銀的方式建立購(gòu)房者消費(fèi)信心的一種策略。其最大的好處是,，可以用全覆蓋的方式,，一次性將房地產(chǎn)市場(chǎng)的水分?jǐn)D干，讓房?jī)r(jià)一步跌到位,，使得購(gòu)房者明確地知道,，所在城市住房?jī)r(jià)格的底部在哪里。這樣能夠根本上改變購(gòu)房者的心理預(yù)期,，快速地提升交易量,。
住房平準(zhǔn)基金比住房券波及面廣，速度快,。但這一策略畢竟是國(guó)家或地方政府直接干預(yù)市場(chǎng),，只能是非常時(shí)期的特殊手段，不能經(jīng)常性使用,。所以是中策,，治了大標(biāo)，沒(méi)治大本,。
上策：優(yōu)惠公積金使用者
國(guó)家或地方政府規(guī)定使用住房公積金購(gòu)房時(shí)，相對(duì)于現(xiàn)金享受額外的優(yōu)惠率（比如20%）,，無(wú)論是全額還是部分使用住房公積金（建議一人一套的原則）,。住房公積金與現(xiàn)金的差額，可以完全由開發(fā)商獨(dú)立承擔(dān),，也可以由開發(fā)商和地方政府共同承擔(dān)（例如退稅,、退還部分土地出讓金等）。
政府停止新建經(jīng)濟(jì)適用房,，對(duì)符合經(jīng)濟(jì)適用房條件的特殊人群,，以購(gòu)房額度進(jìn)行直補(bǔ)。購(gòu)房額度的優(yōu)惠率,，與住房公積金相同,。房管部門對(duì)每一個(gè)開發(fā)商樓盤進(jìn)行監(jiān)督。
住房公積金的巨大存量與房地產(chǎn)的存量相匹配,，可以迅速提升交易量,。截至2008年末,，全國(guó)商品房空置面積2億平方米左右，按現(xiàn)行售價(jià)計(jì)算,，在6000億元左右,，而全國(guó)住房公積金繳存余額超過(guò)1萬(wàn)億元。住房公積金購(gòu)房時(shí),，往往配比現(xiàn)金和貸款,，1元住房公積金至少可以形成3元的購(gòu)房消費(fèi)。如果市場(chǎng)的購(gòu)房需求中,，只有一半是使用住房公積金的消費(fèi)需求,，其規(guī)模也超過(guò)存量房數(shù)倍。
住房公積金能夠區(qū)分投資需求與消費(fèi)需求,。過(guò)去區(qū)分二者的辦法是商品雙軌制,，富人住市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的商品房，窮人住計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)適用房,，這種“管房不管人”的政策,，造成了大量尋租空間。筆者認(rèn)為不應(yīng)該將房子分類,，應(yīng)該將購(gòu)房者區(qū)別開來(lái),。對(duì)困難群體，進(jìn)行購(gòu)房額度補(bǔ)貼,；對(duì)工薪階層,，給予購(gòu)房?jī)?yōu)惠；對(duì)于投資需求的購(gòu)房者,，不予優(yōu)惠,，但也不予壓制。這是新的“價(jià)格雙軌制”,，商品不分貴賤,，而“錢”分貴賤。住房公積金只針對(duì)工薪階層的,，所以房?jī)r(jià)的非理性上漲,，將被貨現(xiàn)率的調(diào)節(jié)有效地沖抵，從而在制度上保障工薪階層免受高房?jī)r(jià)之苦,。
這一策略與現(xiàn)行體制并無(wú)沖突,，操作簡(jiǎn)單，可執(zhí)行性強(qiáng),，惠及面廣,。住房公積金的貨現(xiàn)率，可以由中央政府住房公積金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一規(guī)定,，也可以由地方相應(yīng)機(jī)構(gòu)自行規(guī)定,，甚至開發(fā)商也可專為住房公積金打折,。
政府在出臺(tái)各類稅費(fèi)減免措施和制定利率等系列優(yōu)惠的同時(shí)，只負(fù)責(zé)調(diào)整住房公積金的貨現(xiàn)率和購(gòu)買套數(shù),、轉(zhuǎn)讓規(guī)則等,。貨現(xiàn)率為政府提供了一個(gè)現(xiàn)實(shí)可行又十分有效的調(diào)控房?jī)r(jià)的杠桿工具，就像金融行業(yè)中的利率,。
住房商品與金融資金不同,，具有不可移動(dòng)性，這就使得住房公積金的貨現(xiàn)率調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng),，比利率調(diào)整資金,，具有更大的靈活性。例如北京希望鼓勵(lì)豐臺(tái),、順義建立新城,，不希望亞北地區(qū)居民更多增加，在制定貨現(xiàn)率時(shí),，可規(guī)定豐臺(tái),、順義的優(yōu)惠率為25%，亞北為15%,。所以這一策略是上策：購(gòu)房者既可享受到實(shí)惠,，又有充分選擇權(quán)；政府出臺(tái)宏觀政策,，運(yùn)用貨現(xiàn)率工具,，調(diào)整市場(chǎng)；開發(fā)商在提供針對(duì)性優(yōu)惠以后,，換取大量銷售,。既治大標(biāo)，也治大本,。 |