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最近,，工農(nóng)中建四大銀行和其他中小銀行紛紛開始辦理存量房貸利率七折優(yōu)惠政策：只要2008年10月27日之前執(zhí)行基準利率0.85倍優(yōu)惠,，無不良記錄的優(yōu)質(zhì)客戶,，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率,。
同時,，今年北京將研究取消二套房限制,，適當(dāng)減稅讓費,，刺激改善性需求,。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對取消二套房貸限制的呼聲較高,，認為這是激活低迷樓市的手段之一,。北京市發(fā)改委5日公布的“2009年發(fā)展改革工作總體考慮”中，將此項內(nèi)容列為2009年發(fā)展改革工作的主要任務(wù),，表示將研究取消二套房限制,。（1月6日《新京報》）
我認為這是一種審慎而又實事求是的態(tài)度。即使沒有本次全球金融危機,，個人也認為我們在對待二套房和二手房交易政策上過去一度過緊,，最近正一點一點地試圖放開，也顯得格外小心翼翼,，既怕刺激樓價上漲,，又擔(dān)心銀行的風(fēng)險加大，同時政府還要顧及一直以來迫切希望房價大幅下降的社會情緒,。
說房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟也好,，房地產(chǎn)成為中國經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎也好，房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟的重要支柱地位,，是一個歷史和現(xiàn)實的必然,，不由得我們不承認。這個市場停滯,，支柱倒塌,，整個中國經(jīng)濟的日子不可能好過。而要使房地產(chǎn)市場重新活躍起來,，房貸政策至關(guān)重要,。
又要用信貸大量支持房地產(chǎn)發(fā)展，又要最大限度防范銀行風(fēng)險,，銀行似乎在夾縫中進退維谷,。中國人民銀行金融市場司副司長霍穎勵6日重申，借款人每月償還貸款的支出不得超過個人收入的50%,，就是這種擔(dān)憂的體現(xiàn),。
依我看，既支持房地產(chǎn)信貸又防范銀行風(fēng)險,，不需要太多復(fù)雜的手續(xù),，只需把住首付和購房保險這兩個關(guān)口,，基本可保無憂。美國次貸危機的教訓(xùn)就是首付款比例過低甚至為零,，在房地產(chǎn)抵押物價值出現(xiàn)大幅度下降以及借款人償付能力出現(xiàn)問題的時候造成金融風(fēng)險,。我國商業(yè)銀行最低的房貸首付款比例為20%，既有利于讓自住消費者以較低門檻改善住房需求,，也為銀行的風(fēng)險防范攔起了一道大壩,。
至于二套以上房貸，同樣只需要充分利用好首付款這個杠桿,，仍然以家庭為單位界定二套以上房,，凡是二套以上房貸的，較大幅度地提高首付至40%或60%,，并且恢復(fù)二套以上房貸的購房保險政策,，同時約定第一受益人為銀行。這樣,，即使房價相應(yīng)下跌40%或60%,，銀行的風(fēng)險也基本為零。至于復(fù)雜地界定二套房是不是改善型住房,，我看可以免了,，真正有條件改善住房的，讓他多付點首付,，沒什么大不了的,。
而規(guī)定借款人每月償還貸款的支出不得超過個人收入的50%，也是可有可無,。表面上這樣有利于防范信貸風(fēng)險,，但從過往經(jīng)驗看，收入審核過程往往徒具形式,，增加雙方交易成本而已,。一方面是很多人收入來源很復(fù)雜；另一方面,，不同收入群體50%的意義也不同,。一個年收入100萬的職業(yè)經(jīng)理人，他的收入80%以上都可以用來還貸,、投資,；一個月收入2000元的普通職員，拿一半付月供日常生活就吃不消了,。還是把這個權(quán)利還給公民“自決”吧,。
通過首付這個重要杠桿，也能夠有效地把炒房客排除在信貸支持之外,。大幅提高二套房以上的首付比率,，炒房客原本可以買兩套房的，也許現(xiàn)在只能買一套甚至一套也買不了,。短期炒房對首付敏感而對利率不敏感,，因此完全可以對二套房以上的房貸也一視同仁地采取最優(yōu)利率優(yōu)惠措施，而且免去那些繁雜的申請與審核程序,。 |