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昨天,，國(guó)家發(fā)改委副主任張茅在受國(guó)務(wù)院委托向全國(guó)人大常委會(huì)作報(bào)告時(shí)表示,，房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩可能引發(fā)一些負(fù)面影響，而高房?jī)r(jià)適度回調(diào)有利于房地產(chǎn)業(yè)回歸理性健康發(fā)展,，但同時(shí)要避免房?jī)r(jià)大幅下跌,。張茅還指出要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，正確引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),。
穩(wěn)定房?jī)r(jià)的前提是房?jī)r(jià)不穩(wěn)定,。對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控的歷史從1998年取消福利分房就開始了。在房產(chǎn)價(jià)格高漲的時(shí)期,，政府擔(dān)心房?jī)r(jià)過(guò)高,；而現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)普遍不景氣的條件下，政府又擔(dān)心房?jī)r(jià)大幅度下跌,。這種國(guó)家父愛(ài)主義的心態(tài)曾經(jīng)是改革過(guò)程中國(guó)有企業(yè)改制的最大障礙,，盡管市場(chǎng)化改革已經(jīng)推行30年之久，但這種心態(tài)還是會(huì)伴隨著具體的問(wèn)題不斷出現(xiàn),。
事實(shí)上,，房?jī)r(jià)是不可能穩(wěn)定的，因?yàn)楣┣箨P(guān)系總是在不停變化,，今天想買房的人也許明天不想買了,，這種想法會(huì)減少需求，從而影響價(jià)格,。而房產(chǎn)商和政府向市場(chǎng)大規(guī)模供給住房也會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格下跌,。所以穩(wěn)定房?jī)r(jià)的意思應(yīng)該不是說(shuō)讓房?jī)r(jià)固定在某一個(gè)位置，而是說(shuō)房?jī)r(jià)波動(dòng)的范圍不要太大,，政府對(duì)房?jī)r(jià)的管制也是出于這樣的考慮,。
一個(gè)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)，法律當(dāng)頭,，買賣自由,。欺詐行為有法律管著,，購(gòu)房貸款的資信得到市場(chǎng)認(rèn)可從而避免出現(xiàn)美國(guó)次貸危機(jī)的狀況。在這樣的條件下,，住房的價(jià)格會(huì)隨著人口數(shù)量的自然變動(dòng)而變動(dòng),，除非發(fā)生大規(guī)模的人口數(shù)量變動(dòng)，住房的價(jià)格就不容易出現(xiàn)大起大落,。那么問(wèn)題是中國(guó)的房?jī)r(jià),，怎么會(huì)波動(dòng)幅度比較大呢？中國(guó)目前并沒(méi)有出現(xiàn)所謂的“次貸”,，所以因購(gòu)房者破產(chǎn)而引發(fā)的次貸危機(jī)導(dǎo)致房?jī)r(jià)波動(dòng)的情況與中國(guó)無(wú)關(guān),。但如果這是一個(gè)政府管制比較嚴(yán)重的房產(chǎn)市場(chǎng)，就可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)大起大落的現(xiàn)象,。
當(dāng)前的問(wèn)題是政府壟斷了土地一級(jí)市場(chǎng)的交易,，盡管在中央和地方政府之間存在土地收益的博弈，例如張茅就指出要“規(guī)范地方政府土地出讓行為,，抑制地價(jià)過(guò)快上漲”,，但本質(zhì)上土地供給方還是只有一家。當(dāng)市場(chǎng)上只有一家企業(yè)賣東西的時(shí)候,，壟斷者一定會(huì)追求高額的壟斷利潤(rùn),。因此在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，有三方參與者：政府,、房產(chǎn)商和購(gòu)房者,。政府也希望從房地產(chǎn)市場(chǎng)中獲利，這與只有買賣雙方的市場(chǎng)不同,。所以房?jī)r(jià)大起大落與政府管制房產(chǎn)市場(chǎng)有非常緊密的關(guān)系,。目前初步的估算顯示，約有六成政府收入來(lái)自土地出讓,。
而當(dāng)下受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速,、企業(yè)利潤(rùn)減少、股市和房市低迷等影響,，中國(guó)財(cái)政收入呈逐季下滑態(tài)勢(shì),，10月份同比下降0.3%，11月份下降幅度進(jìn)一步擴(kuò)大到3.1%,。政府出于財(cái)政收入方面的考量,，希望維持房產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定是理所當(dāng)然的。但像南京市江寧區(qū)出臺(tái)政策懲罰降價(jià)銷售的房產(chǎn)商這樣的措施,，就顯得并不明智,。
要解決維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定的問(wèn)題，則是解鈴還需系鈴人,，政府需要放松對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的管制,，尤其是政府不應(yīng)該具體規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)行為,。12月21日，國(guó)務(wù)院辦公廳公布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》中明確提出,，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)變化和需求,，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售,。”將價(jià)格漲跌交給市場(chǎng),，用法律約束政府行為,，唯有如此，房產(chǎn)市場(chǎng)才能真正穩(wěn)定下來(lái),。 |