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| 2008-09-24 作者：馬紅漫 來源:東方早報 |
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樓市的傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”今年難以再現(xiàn),。據(jù)報道,，本月上海樓市成交量僅為去年同期的兩成。同時,，央行最新發(fā)布的問卷調(diào)查結(jié)果顯示,，未來三個月打算買房的居民人數(shù)占比為13.3%，創(chuàng)1999年調(diào)查開始以來最低水平,。
與以往不同,，在此次已近一年的樓市僵局中,，房地產(chǎn)市場的剛性需求極其罕見地始終未有爆發(fā),。這一特殊現(xiàn)象，讓供需雙方均對后市的漲跌充滿迷茫,，畢竟樓市價格走向并不是單方意志所能左右的,。而近期開發(fā)商在考慮試探性降價的同時，呼吁救市的聲音也越來越多,。
一直以來,，與樓市同樣受到關(guān)注的還有股市。最近,，由于依靠政府部門“印花稅單邊征收”等三大利好的同時祭出,，股市終于一改連續(xù)陰跌的陰霾，連續(xù)兩個交易日跳空高開,，讓廣大股民看到了些許樂觀的曙光,。那么，樓市是否可能也得到類似的政策“救贖”呢,？
應當看到的是,，樓市與股市還是存在本質(zhì)差別的,。前者主要是民眾的安居之所，而后者則是我國百姓財產(chǎn)性收入提高的主要投資渠道,。樓市的火暴行情已延續(xù)近10年,，最終的結(jié)果是樓價與居民收入嚴重背離。其間價格的飆漲除了讓少數(shù)投資者笑逐顏開外,，更多的是壓抑了多數(shù)居民的自住需求,，甚至抑制了整體內(nèi)需增長的動力。而且,，造成經(jīng)濟增長對樓市投資的依賴強化,，形成了一種惡性循環(huán)。所以,，房價的理性回歸當是普通消費者的眾望所歸,，也是宏觀經(jīng)濟健康發(fā)展的必須。
如今的樓市低迷,，其實是前期房產(chǎn)政策的漸次顯效,，樓價本就應該在這種觀望情緒中有所轉(zhuǎn)向。易居中國的統(tǒng)計資料顯示,，上海目前已有44.8%的樓盤售價出現(xiàn)下跌,。在房地產(chǎn)行業(yè)回歸理性的這一過程中，許多開發(fā)商已不再敢肆意囤積土地,。據(jù)報道,，在上海日前剛剛完成出讓的今年第22號公告6幅土地中，有3幅地塊最終因無人競買而流標,，另外3幅也僅僅以底價成交,。低迷的市場需求開始對失去理性的房地產(chǎn)市場發(fā)揮積極作用。但是,，就目前房價的絕對水平而言,，無論是房價收入比之高，還是租金回報比之低,，都表明房價仍處于明顯的畸高狀況,。所以，針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策仍應堅持不懈,，必須等待房價出現(xiàn)實質(zhì)性回落才能夠有所調(diào)整,。據(jù)此而言，現(xiàn)在就提及所謂“拯救樓市”之說為時尚早,，過早改變房地產(chǎn)調(diào)控政策,，甚至會讓之前的政策效果落空。
當然，海外市場的經(jīng)驗表明,，在樓市由繁榮轉(zhuǎn)向蕭條的過程中,，一些矛盾和問題也可能會集中爆發(fā)。諸如,，銀行“彈性”執(zhí)行二手房政策,、中小房地產(chǎn)企業(yè)瀕臨倒閉、前期購房者要求退房事件等,。這些問題的滋生,，源于監(jiān)管執(zhí)行能力弱化、社會服務中介不完善,、開發(fā)商結(jié)構(gòu)失衡,、市場理念不完善等諸多原因，需要引起有關(guān)部門的高度關(guān)注,。
樓市調(diào)整期新問題的產(chǎn)生說明,，在以調(diào)控政策引導樓市走入理性價格區(qū)域的同時，一系列配套措施也需要跟進,。去年年底,，上海市已經(jīng)將住房公積金增值收益中的20億元作為廉租房建設補充資金，收儲廉租房源,，以幫助困難群體改善住房條件,。而外地人才聚集的張江地區(qū)，也極具創(chuàng)新地開發(fā)了白領(lǐng)可入住的廉租公寓,。不可否認,，這些頗為人性化的政策顧及到了需求層面的感受，理應得到肯定,。但是,，這些政策措施的受眾面偏窄、力度偏弱等缺點,，也需要后續(xù)措施的補充,。特別是針對那些對房價波動敏感,，可能出現(xiàn)斷供和退房潮流的群體和區(qū)域,，應該提早進行銀行風險壓力測試，要求開發(fā)商拿出事前的應對方案,。另外,，有關(guān)部門也應當對開發(fā)商的經(jīng)營進行積極引導，例如鼓勵開發(fā)企業(yè)通過股權(quán)合作,、上市,、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)項目債券化等渠道獲取周轉(zhuǎn)資金，以合規(guī)合法的渠道化解資金瓶頸,，避免調(diào)控政策對全行業(yè)的運行造成過度的傷害,。
樓市調(diào)控不同于股市，當下仍然必須以遏制價格飆升,、引導理性回歸為主基調(diào),。在堅持既定基調(diào)不變的前提下，目前需要調(diào)控部門密切關(guān)注配套政策如何及時跟進,，避免市場價格大幅波動帶來諸多社會問題,，但此類舉措絕非所謂的“房地產(chǎn)救市”。 |
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