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| 2008-09-24 作者：馬紅漫 來源:東方早報(bào) |
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樓市的傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”今年難以再現(xiàn)。據(jù)報(bào)道,，本月上海樓市成交量僅為去年同期的兩成,。同時(shí)，央行最新發(fā)布的問卷調(diào)查結(jié)果顯示,，未來三個(gè)月打算買房的居民人數(shù)占比為13.3%,，創(chuàng)1999年調(diào)查開始以來最低水平。
與以往不同,，在此次已近一年的樓市僵局中,，房地產(chǎn)市場的剛性需求極其罕見地始終未有爆發(fā)。這一特殊現(xiàn)象,，讓供需雙方均對后市的漲跌充滿迷茫,，畢竟樓市價(jià)格走向并不是單方意志所能左右的。而近期開發(fā)商在考慮試探性降價(jià)的同時(shí),，呼吁救市的聲音也越來越多,。
一直以來，與樓市同樣受到關(guān)注的還有股市,。最近,，由于依靠政府部門“印花稅單邊征收”等三大利好的同時(shí)祭出，股市終于一改連續(xù)陰跌的陰霾,，連續(xù)兩個(gè)交易日跳空高開,，讓廣大股民看到了些許樂觀的曙光。那么,，樓市是否可能也得到類似的政策“救贖”呢,？
應(yīng)當(dāng)看到的是,，樓市與股市還是存在本質(zhì)差別的。前者主要是民眾的安居之所,，而后者則是我國百姓財(cái)產(chǎn)性收入提高的主要投資渠道,。樓市的火暴行情已延續(xù)近10年，最終的結(jié)果是樓價(jià)與居民收入嚴(yán)重背離,。其間價(jià)格的飆漲除了讓少數(shù)投資者笑逐顏開外,，更多的是壓抑了多數(shù)居民的自住需求，甚至抑制了整體內(nèi)需增長的動(dòng)力,。而且,，造成經(jīng)濟(jì)增長對樓市投資的依賴強(qiáng)化，形成了一種惡性循環(huán),。所以,，房價(jià)的理性回歸當(dāng)是普通消費(fèi)者的眾望所歸，也是宏觀經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的必須,。
如今的樓市低迷,，其實(shí)是前期房產(chǎn)政策的漸次顯效，樓價(jià)本就應(yīng)該在這種觀望情緒中有所轉(zhuǎn)向,。易居中國的統(tǒng)計(jì)資料顯示,，上海目前已有44.8%的樓盤售價(jià)出現(xiàn)下跌。在房地產(chǎn)行業(yè)回歸理性的這一過程中,，許多開發(fā)商已不再敢肆意囤積土地,。據(jù)報(bào)道，在上海日前剛剛完成出讓的今年第22號公告6幅土地中,，有3幅地塊最終因無人競買而流標(biāo),，另外3幅也僅僅以底價(jià)成交。低迷的市場需求開始對失去理性的房地產(chǎn)市場發(fā)揮積極作用,。但是,，就目前房價(jià)的絕對水平而言，無論是房價(jià)收入比之高,，還是租金回報(bào)比之低,，都表明房價(jià)仍處于明顯的畸高狀況。所以,，針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策仍應(yīng)堅(jiān)持不懈,，必須等待房價(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性回落才能夠有所調(diào)整。據(jù)此而言,，現(xiàn)在就提及所謂“拯救樓市”之說為時(shí)尚早,，過早改變房地產(chǎn)調(diào)控政策，甚至?xí)屩暗恼咝Ч淇铡?BR> 當(dāng)然,，海外市場的經(jīng)驗(yàn)表明,，在樓市由繁榮轉(zhuǎn)向蕭條的過程中,，一些矛盾和問題也可能會(huì)集中爆發(fā)。諸如,，銀行“彈性”執(zhí)行二手房政策,、中小房地產(chǎn)企業(yè)瀕臨倒閉、前期購房者要求退房事件等,。這些問題的滋生，源于監(jiān)管執(zhí)行能力弱化,、社會(huì)服務(wù)中介不完善,、開發(fā)商結(jié)構(gòu)失衡、市場理念不完善等諸多原因,，需要引起有關(guān)部門的高度關(guān)注,。
樓市調(diào)整期新問題的產(chǎn)生說明，在以調(diào)控政策引導(dǎo)樓市走入理性價(jià)格區(qū)域的同時(shí),，一系列配套措施也需要跟進(jìn),。去年年底，上海市已經(jīng)將住房公積金增值收益中的20億元作為廉租房建設(shè)補(bǔ)充資金,，收儲廉租房源,，以幫助困難群體改善住房條件。而外地人才聚集的張江地區(qū),，也極具創(chuàng)新地開發(fā)了白領(lǐng)可入住的廉租公寓,。不可否認(rèn)，這些頗為人性化的政策顧及到了需求層面的感受,，理應(yīng)得到肯定,。但是，這些政策措施的受眾面偏窄,、力度偏弱等缺點(diǎn),，也需要后續(xù)措施的補(bǔ)充。特別是針對那些對房價(jià)波動(dòng)敏感,，可能出現(xiàn)斷供和退房潮流的群體和區(qū)域,，應(yīng)該提早進(jìn)行銀行風(fēng)險(xiǎn)壓力測試，要求開發(fā)商拿出事前的應(yīng)對方案,。另外,，有關(guān)部門也應(yīng)當(dāng)對開發(fā)商的經(jīng)營進(jìn)行積極引導(dǎo)，例如鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)通過股權(quán)合作,、上市,、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)項(xiàng)目債券化等渠道獲取周轉(zhuǎn)資金,，以合規(guī)合法的渠道化解資金瓶頸,，避免調(diào)控政策對全行業(yè)的運(yùn)行造成過度的傷害,。
樓市調(diào)控不同于股市，當(dāng)下仍然必須以遏制價(jià)格飆升,、引導(dǎo)理性回歸為主基調(diào),。在堅(jiān)持既定基調(diào)不變的前提下，目前需要調(diào)控部門密切關(guān)注配套政策如何及時(shí)跟進(jìn),，避免市場價(jià)格大幅波動(dòng)帶來諸多社會(huì)問題,，但此類舉措絕非所謂的“房地產(chǎn)救市”。 |
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