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在輿論一邊倒批評(píng)地方政府不應(yīng)該“救市”的時(shí)候,，要一分為二,。對(duì)確實(shí)能讓購(gòu)房者得到實(shí)惠,，以政府實(shí)際讓利促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展,，同時(shí)不違背有關(guān)法律法規(guī)出臺(tái)的政策,，應(yīng)予理解,；而為了純粹托市不惜犧牲納稅人的利益的，應(yīng)予反對(duì),。不過,，在房地產(chǎn)這個(gè)博弈利益群體紛繁復(fù)雜的行業(yè)里，即便政府出發(fā)點(diǎn)很好的政策,，最后的效果很有可能大打折扣,。
地方政府出臺(tái)救市措施可追溯到今年6月，成都市出臺(tái)了扶持當(dāng)?shù)匕l(fā)展的十條措施,，包括對(duì)購(gòu)房者減免契稅,、個(gè)人所得稅地方所得部分，地方財(cái)政直接給予購(gòu)房補(bǔ)貼,，外地人購(gòu)房入戶等,，算下來(lái)這些政策給購(gòu)房者補(bǔ)貼約在1萬(wàn)元以上。
如果說成都出臺(tái)這樣的政策還可以解釋為是在汶川大地震之后百?gòu)U待興的特殊時(shí)期,，下猛藥激發(fā)開發(fā)商參與災(zāi)后重建的熱情,，那么長(zhǎng)沙、福州,、廈門,、西安等地陸續(xù)出臺(tái)的救市政策則直接源起于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的交投低迷。
福州和廈門調(diào)整土地出讓條件,，下調(diào)規(guī)劃中90平方米以下戶型的比重,，其中福州還提出可以讓土地意向購(gòu)買者參與土地起始價(jià)的制定；長(zhǎng)沙市7月出臺(tái)政策說,，有購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房資格的購(gòu)房者如果在限定時(shí)期內(nèi)購(gòu)買限定范圍限定面積的商品房,，可以獲得5萬(wàn)元到8萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼；河南省政府剛剛出臺(tái)的救市政策其一是調(diào)低購(gòu)買“首套自住”商品房的首付比例(3成調(diào)到2成),，提高貸款額度放寬貸款年限,，二是商業(yè)銀行在2008年9月1日開始的一年時(shí)間內(nèi)，對(duì)購(gòu)房者實(shí)施房貸最優(yōu)惠利率,，其三是給購(gòu)房者一定交易稅費(fèi)的減免,。
西安政府出臺(tái)的政策則是用財(cái)政補(bǔ)貼購(gòu)房者以圖激活市場(chǎng)：購(gòu)買90平方米以下商品住宅或144平方米以下二手住房的購(gòu)房戶，可按房款總額的1.5%享受政府財(cái)政補(bǔ)貼,；購(gòu)買90平方米到144平方米商品住宅的購(gòu)房者,，可按總房款1%享受補(bǔ)貼；購(gòu)買144平方米以上商品住房及二手房的,，可按總房款的0.5%享受補(bǔ)貼,。此外，開發(fā)商還可享受最多35元每平方米的配套費(fèi)減免。
其實(shí)就房地產(chǎn)而言,，政府是忌憚媒體用“救市”一詞,，來(lái)概括從今年6月以來(lái)各地開展的對(duì)這個(gè)行業(yè)的各具地方特色的政策微調(diào)，用“暖市”一詞形容更為貼切,。理由很簡(jiǎn)單：這是個(gè)被一切諸如責(zé)任,、良心、貢獻(xiàn),、守信等優(yōu)秀品質(zhì)拋棄的輿論“弱勢(shì)”行業(yè),，盡管它每年都能夠給地方財(cái)政作出巨大貢獻(xiàn)。但已經(jīng)和地方利益捆綁在一起的房地產(chǎn)業(yè),，從去年年底開始交投低迷,，這已經(jīng)嚴(yán)重影響到地方財(cái)政收入。以一些地方政府的邏輯來(lái)看,，再不救,，這個(gè)行業(yè)肯定完蛋，而崩盤之后將帶來(lái)牽扯上下游各個(gè)行業(yè)的諸多問題,，其影響將超出地方政府可控制的范圍,。所以地方政府的判斷是，與其等到病入膏肓的時(shí)候出手,，還不如有癥狀的時(shí)候下藥,。甚至有激進(jìn)的救市論者認(rèn)為，現(xiàn)在出手救市已經(jīng)晚了,，因?yàn)殡S著交易量的萎縮價(jià)格開始下跌了,，趨勢(shì)一旦形成很難逆轉(zhuǎn)。
比如土地流拍最嚴(yán)重的廈門市,，2007年9月8日廈門國(guó)貿(mào)以接近1.8萬(wàn)元樓面價(jià)的天價(jià)拍得五緣灣的一塊地成為新地王,。然而短短一年時(shí)間，廈門土地流拍的新聞已經(jīng)取代地王癲狂占據(jù)媒體重要版面,。因?yàn)榫褪窃凇暗赝酢闭Q生的19天后,，央行和銀監(jiān)會(huì)共同出臺(tái)了二套房貸款首付不得低于4成，利率按照1.1倍收取的被稱為“壓倒駱駝的最后一根稻草”的新政,，樓市應(yīng)聲萎靡,。今年以來(lái)隔幾個(gè)月推一次的土地拍賣，每次都有幾塊地流拍,，流拍的百分比都在5成以上——土地流拍的結(jié)果,，首先受損的是政府利益，土地收入和在房地產(chǎn)上下游牽扯行業(yè)的稅費(fèi)收入,，這是地方財(cái)政的主要來(lái)源,。而已經(jīng)是“支柱產(chǎn)業(yè)”的房地產(chǎn)業(yè)一旦崩盤(算上上下游的鋼鐵,、建材、建筑,、物業(yè)等行業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)不可小覷),，受傷的絕不是開發(fā)商和政府這么簡(jiǎn)單,，比如眼巴巴等著購(gòu)買便宜經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房的群眾,，將因?yàn)殚_發(fā)商資金鏈斷裂和破產(chǎn)而無(wú)法達(dá)成愿望,，因?yàn)檎呀?jīng)把蓋房子的義務(wù)傳給了花錢買地的開發(fā)商。
所以盡管面臨再大的輿論壓力,，地方政府也會(huì)出臺(tái)政策“暖市”,。全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在今年6月的時(shí)候，“建議”管理層讓各地因地制宜出臺(tái)推動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的政策,，而不是像過去一樣一刀切,。
也許救市初衷可以理解，但是方式方法待商榷,，比如西安用納稅人的錢來(lái)補(bǔ)貼購(gòu)房人,，這明顯是違背地方財(cái)政補(bǔ)貼的基本原則，這是“特惠”而不是“普惠”,。不知道西安市政府在出臺(tái)《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》之前,，有沒有評(píng)估過這個(gè)方案可能會(huì)引發(fā)的軒然大波和輿論抨擊，以及這種行為對(duì)政府應(yīng)該在房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行過程中充當(dāng)什么角色造成的惡劣影響——直白點(diǎn),，頂著招眾人唾罵的風(fēng)險(xiǎn)出臺(tái)這樣用納稅人的錢補(bǔ)貼買房者的“特惠”政策,，西安市真離不開房地產(chǎn)開發(fā)商了嗎？
還有一個(gè)問題是目前地方政府出臺(tái)這些救市政策的效果,，是否真的能夠立竿見影重振房地產(chǎn)雄風(fēng),？其實(shí)未必。
首先從需求層面,，這些政策的出臺(tái)無(wú)法根本刺激購(gòu)買需求,。對(duì)于補(bǔ)貼，真正有購(gòu)買需求的買房人的普遍邏輯是,，補(bǔ)貼總房?jī)r(jià)的1.5%,，還不如開發(fā)商直接降價(jià)來(lái)得實(shí)惠，比如打個(gè)8折比這實(shí)惠多了,。最新的媒體報(bào)道是,，西安出臺(tái)政策之后的3天交易量降到9月以來(lái)成交量的最低點(diǎn)——降價(jià)是把雙刃劍，尤其像房子這樣的大宗商品,，買漲不買跌的心理更為嚴(yán)重,。
其次資金層面,，利好政策的出臺(tái)無(wú)法根本解決資金層面的嚴(yán)重短缺。在目前全世界蔓延的經(jīng)濟(jì)衰退造成的悲觀氣氛中,，中國(guó)是否能夠獨(dú)善其身這個(gè)問題的答案并不是一邊倒的樂觀,，恰恰相反，因?yàn)閾?dān)心經(jīng)濟(jì)衰退而對(duì)未來(lái)收入預(yù)期增長(zhǎng)的悲觀,，使消費(fèi)者對(duì)于貸款購(gòu)房的透支行為會(huì)更為審慎,；而從開發(fā)商資金層面來(lái)看，資金鏈繃得很緊,，這如同禿子頭上的虱子一樣明顯,，加上資本市場(chǎng)的不景氣融資無(wú)門，政府出臺(tái)的這些隔靴搔癢的利好,，只能看成一種風(fēng)向轉(zhuǎn)變的信號(hào),，算不得扭轉(zhuǎn)趨勢(shì)的根本利好。
那么地方政府應(yīng)該做什么,，中央的文件說得很清楚了(24號(hào)文)：商品房市場(chǎng)制定規(guī)范的游戲規(guī)則并嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)督,，至于如何演變就隨它去吧；全力做好經(jīng)濟(jì)適用房,、廉租房和兩限房這些政策性住房,，這是最該做的。
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