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●國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲幅度有所放緩
●仍在持續(xù)上漲是不爭(zhēng)的事實(shí)
●不要夸大按揭貸款斷供現(xiàn)象
●影響土地財(cái)政之說站不住腳
根據(jù)國(guó)家發(fā)改委,、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示,，6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲8.2%,，漲幅比5月低1個(gè)百分點(diǎn),；環(huán)比價(jià)格與上月持平。其中,，新建住房銷售價(jià)格同比上漲9.2%,，二手住房銷售價(jià)格同比上漲7.5%。從政府公布的數(shù)據(jù)來看,，盡管近兩個(gè)月國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的上漲幅度有所放緩,，但仍在持續(xù)上漲則是不爭(zhēng)的事實(shí)。特別是今年前5個(gè)月,國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲幅度一直保持在10%以上,。
今年房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作最熱鬧的問題,，有從緊的貨幣政策使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的斷裂之說，即百日巨變論,；有言論認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)引發(fā)銀行體系風(fēng)險(xiǎn),，會(huì)影響國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，會(huì)影響國(guó)內(nèi)住房保障體系確立,；更有離譜者,，說什么房?jī)r(jià)的下跌，會(huì)引起房奴斷供,，土地流拍,，地方一級(jí)財(cái)政將失去土地收入的支撐而縮減公共支出，導(dǎo)致居民沒有便捷的公共交通可坐,，沒有了環(huán)境優(yōu)美的街心花園,，甚至低保、學(xué)校也難以為繼等等,。
居民住房按揭貸款斷供問題,，這種現(xiàn)象即使是在深圳，也是極個(gè)別的現(xiàn)象,。因?yàn)�,，斷供必要的條件是，一是房?jī)r(jià)下跌的市值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于購(gòu)房者要支付給銀行的按揭貸款,，這時(shí)向銀行辦理按揭貸款的個(gè)人才有意愿停止向銀行還貸款,，即斷供（不過，這里要把商業(yè)銀行對(duì)一些按揭貸款人審查不嚴(yán)而造成無能力還貸的情況除外,，這些風(fēng)險(xiǎn)要商業(yè)銀行來承擔(dān)）,；二是個(gè)人支付按揭貸款還款能力完全喪失,。如果個(gè)人還款能力沒有喪失而不歸還銀行貸款，相應(yīng)的商業(yè)銀行一定會(huì)通過法律途徑追討,。這不是個(gè)人想斷供就可斷供的,；三是個(gè)人斷供最大的受害者是斷供的個(gè)人。只有在斷供的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于這種行為成本時(shí),，這種行為才會(huì)發(fā)生,。
那么，我們來看上述幾個(gè)方面的條件,，近年來各地房?jī)r(jià)都在快速飚升,，有些地方房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫很大，比如深圳,、上海,。但是，盡管如此,，國(guó)內(nèi)各地房?jī)r(jià)根本就沒有下跌過,。如果房?jī)r(jià)沒有下跌，哪里會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)市值低于購(gòu)房者所要支付給銀行的按揭貸款的價(jià)值呢,？即使今年以來深圳房?jī)r(jià)一直在下跌,，但就目前的情況來看,，房?jī)r(jià)下跌達(dá)到這種地步的情況比較少,。從國(guó)家公布的數(shù)據(jù)來看，當(dāng)前掀起這輪斷供討論意義不大,。
二是假定房?jī)r(jià)快速下跌,，跌到個(gè)人歸還銀行的貸款大于個(gè)人所按揭住房的市值，也不是個(gè)人想斷供就可以斷供的,。這就得看個(gè)人有沒有還款能力,。如果個(gè)人有還款能力而不歸還銀行的按揭貸款或斷供，在目前市場(chǎng)的商業(yè)化及法律化的條件下,，沒有任何一家商業(yè)銀行會(huì)輕易地允許個(gè)人這樣做的,。如果個(gè)人有能力還款而惡意不還款，那么他一定會(huì)受到銀行起訴,。而且,，個(gè)人斷供后的官司頻繁，可能比不斷供的成本還大,。
三是個(gè)人斷供最大的受害者是自己,，如果居民輕易斷供要承擔(dān)損失將是巨大的。他不僅要承受已支付首付的損失,、要承受已供款按揭貸款的損失以及住房交易費(fèi)用的損失,，而且會(huì)嚴(yán)重?fù)p毀個(gè)人信用記錄,。在這樣的情況下，斷供個(gè)人的損失包括了有形與無形的,、現(xiàn)在與將來的等等,綜合在一起將是巨大的,。
至于“土地財(cái)政”的問題，這是一個(gè)十分離譜的概念,，它也是中國(guó)土地公有制下的產(chǎn)物,。在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)體系下，沒有哪一個(gè)國(guó)家是通過土地財(cái)政來保證政府公共支出的,。如果地方政府想通過推高房?jī)r(jià)來獲得土地財(cái)政收入,，來推高GDP，表面上是對(duì)當(dāng)?shù)鼐用裼欣�,，但是�?shí)際上,，這種土地財(cái)政不僅不利房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，也嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民利益及一些地方居民的利益,，為政府官員尋租設(shè)租創(chuàng)造了條件,。房地產(chǎn)市場(chǎng)的許多問題根源就在這里。因此,，土地財(cái)政的改革是必然,，也是目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革重要方面。
總之,，最權(quán)威的數(shù)據(jù)表明,，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大勢(shì)，并非一些房地產(chǎn)開發(fā)商叫嚷的那樣嚴(yán)峻,，反之,，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲還在進(jìn)行，只不過上漲幅度小了一些,。如果把一些惡意的斷供行為看作是全國(guó)普遍現(xiàn)象,，那有點(diǎn)太夸張了，不知其用意何在,？而國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)在上漲,，豈有什么土地財(cái)政的問題？更何況土地財(cái)政本身就是問題,，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革的對(duì)象,。如果要把一個(gè)要改革的對(duì)象作為既定的目標(biāo)來討論房?jī)r(jià)不能下跌，前提都錯(cuò)了,，其結(jié)論能對(duì)嗎,？
（中國(guó)社科院金融所研究員） |