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深圳樓市近幾個(gè)月持續(xù)下跌,，房?jī)r(jià)已跌落到一年前的水平,，交易量則萎縮至10年前的水平了。與此同時(shí),，北京,、上海樓市也步入觀望,，成交量大幅減少。因此,，有研究報(bào)告呼吁,，為了“降低交易門檻，鼓勵(lì)和促進(jìn)房地產(chǎn)交易,，促進(jìn)市場(chǎng)活躍”,，建議采取減免交易稅費(fèi)，適度放松貨幣政策的“救市建議”,。
我以為,，對(duì)此要冷靜分析。
首先，我國(guó)近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫嚴(yán)重已是不爭(zhēng)的事實(shí),，政府為此采取了稅收,、金融等多方面措施遏制房?jī)r(jià)的過快上漲，其目的就是為了擠出泡沫,、讓房?jī)r(jià)回歸至合理水平,。但就目前主要城市的房地產(chǎn)交易價(jià)格而言，也就深圳在明顯下跌,，而其他各大城市仍在高位徘徊,、甚至同比仍呈上漲之勢(shì)。所以,，從全國(guó)而言,，目前宏觀調(diào)控的目標(biāo)并未實(shí)現(xiàn)，談房地產(chǎn)救市為時(shí)過早,。
具體分析,，深圳房?jī)r(jià)的大幅下跌只是個(gè)案，并不具有代表性,。所謂個(gè)案,，原因已有不少學(xué)者做過分析，比如深圳存在社會(huì)斷層,、房地產(chǎn)真實(shí)需求并不大,、炒房客在樓價(jià)飆升中居功至偉等，房?jī)r(jià)下跌具有合理成分,。
而且,，即便是在當(dāng)前，各方對(duì)于未來房?jī)r(jià)走勢(shì)依然分歧較大,。比如,，北大徐滇慶教授在道歉之余，仍重申其“由于流動(dòng)性過剩,、熱錢流入等原因,，未來房?jī)r(jià)仍會(huì)不斷上漲”的觀點(diǎn)。各方的分歧也表明,，未來房?jī)r(jià)走勢(shì)并不明朗,，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控仍不可松懈。
筆者并不否認(rèn)供求關(guān)系在房?jī)r(jià)形成中的重要作用,，但房地產(chǎn)作為一種商品,，我們?cè)谟懻撈鋬r(jià)格時(shí)，不能偏離合理估值水平而片面強(qiáng)調(diào)供求關(guān)系在定價(jià)過程中的作用,。國(guó)際上衡量房地產(chǎn)合理價(jià)格通常采取房?jī)r(jià)收入比,，一般認(rèn)為這一指標(biāo)在5至7倍比較合理,，但就我國(guó)一線城市房?jī)r(jià)而言，這一比值經(jīng)常達(dá)到20倍左右,，有的城市甚至達(dá)到30倍,。
當(dāng)然，考慮到我國(guó)是發(fā)展中國(guó)家,、經(jīng)濟(jì)增速快,，以及我國(guó)城市化水平低、人們都喜歡進(jìn)城居住等因素,，我國(guó)的這一比值可以比國(guó)際水平高一些,，但即便在剔除這些因素后，20多倍依舊偏高,。而且,，未來我國(guó)城市化進(jìn)程將不斷加快，國(guó)家采取的經(jīng)濟(jì)適用房,、限價(jià)房等政策將會(huì)分流商品房需求,，考慮到這些問題,，未來房?jī)r(jià)回調(diào)是合理的,。
同時(shí)，分析房?jī)r(jià)還需透過表面看到背后的各利益主體,。房地產(chǎn)商自然不希望房?jī)r(jià)下跌,，地方政府由于土地財(cái)政已形成了其重要收入來源，為了保證收入的穩(wěn)定和可持續(xù),，自然也不希望房?jī)r(jià)下跌,；銀行出于對(duì)貸款違約和爆發(fā)信用風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，也不會(huì)希望房?jī)r(jià)下跌,。
對(duì)于以上三個(gè)利益主體又需區(qū)別分析,，房地產(chǎn)商和地方政府主要代表各自的本位利益，不必多慮,。至于有觀點(diǎn)認(rèn)為一旦地方政府失去土地財(cái)政收入將無錢推行社會(huì)保障,，我看純屬邏輯不清，把房?jī)r(jià)降下來讓住者有所居,，這本身不就是很好的社會(huì)保障嗎,？因此，筆者真正擔(dān)心的還是銀行,，銀行業(yè)一旦出問題引致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),，將會(huì)傳導(dǎo)到全社會(huì)、帶來較大危害,。
不過綜合看來,，房?jī)r(jià)適度下跌不會(huì)導(dǎo)致銀行出大問題,。原因有兩個(gè)：一是從銀行貸款總量看，開發(fā)貸在銀行貸款中所占比例不大,。從發(fā)放的存量看,，個(gè)人貸款數(shù)量一般大于開發(fā)貸。目前個(gè)貸整體上沒出現(xiàn)問題,，深圳目前出現(xiàn)的部分?jǐn)喙┈F(xiàn)象,，多以炒房客為主，占銀行資產(chǎn)總量不大,，而且銀行在前兩年房?jī)r(jià)高漲時(shí)采取很多變相降低貸款標(biāo)準(zhǔn)的做法,，此時(shí)承擔(dān)一部分損失也有利于以后的業(yè)務(wù)更為穩(wěn)健。
二是開發(fā)貸如果出現(xiàn)麻煩,，雖對(duì)銀行有影響,，但不至于拖垮銀行。銀行在放開發(fā)貸時(shí)有標(biāo)的物保證,，開發(fā)商從銀行貸款用土地權(quán)證做抵押,，銀行一般都是按土地評(píng)估價(jià)的50%至70%打折后再放貸，
如果開發(fā)商資金出現(xiàn)問題,，銀行可以依法進(jìn)行資產(chǎn)的處置和保全,，但銀行要承受一定損失，因?yàn)槿绻_發(fā)商到期不能還款直接導(dǎo)致銀行的不良資產(chǎn)率上升,，銀行就不得不從盈利中撥備,，當(dāng)期業(yè)績(jī)就會(huì)受到影響。
綜合來看,，在多方博弈之下,，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)適度回調(diào)是合理的，國(guó)家當(dāng)前切不可貿(mào)然放松政策去進(jìn)行所謂“救市”,。日前,，有開發(fā)商聲稱要學(xué)習(xí)“豬堅(jiān)強(qiáng)”試圖以不降價(jià)來挺過寒冬，其實(shí)這是很困難的,。須知,，“豬堅(jiān)強(qiáng)”所以能夠生存下來，是以掉了200斤的肥膘為代價(jià)的,，因此開發(fā)商真想學(xué)習(xí)“豬堅(jiān)強(qiáng)”還應(yīng)主動(dòng)“瘦身”,、降低價(jià)格以讓出一部分暴利。如果價(jià)格回調(diào)使真實(shí)住房需求不斷釋放,，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)在理性回歸中趨于平穩(wěn),。
（作者系中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任,、教授） |