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深圳樓市近幾個月持續(xù)下跌,，房價已跌落到一年前的水平，交易量則萎縮至10年前的水平了,。與此同時,，北京、上海樓市也步入觀望,，成交量大幅減少,。因此，有研究報告呼吁，為了“降低交易門檻,，鼓勵和促進(jìn)房地產(chǎn)交易,，促進(jìn)市場活躍”，建議采取減免交易稅費(fèi),，適度放松貨幣政策的“救市建議”,。
我以為，對此要冷靜分析,。
首先,，我國近幾年房地產(chǎn)市場泡沫嚴(yán)重已是不爭的事實(shí)，政府為此采取了稅收,、金融等多方面措施遏制房價的過快上漲,，其目的就是為了擠出泡沫、讓房價回歸至合理水平,。但就目前主要城市的房地產(chǎn)交易價格而言,，也就深圳在明顯下跌，而其他各大城市仍在高位徘徊,、甚至同比仍呈上漲之勢,。所以，從全國而言,，目前宏觀調(diào)控的目標(biāo)并未實(shí)現(xiàn),，談房地產(chǎn)救市為時過早。
具體分析,，深圳房價的大幅下跌只是個案,，并不具有代表性。所謂個案,，原因已有不少學(xué)者做過分析,，比如深圳存在社會斷層、房地產(chǎn)真實(shí)需求并不大,、炒房客在樓價飆升中居功至偉等,，房價下跌具有合理成分,。
而且,，即便是在當(dāng)前，各方對于未來房價走勢依然分歧較大,。比如,，北大徐滇慶教授在道歉之余，仍重申其“由于流動性過剩,、熱錢流入等原因,，未來房價仍會不斷上漲”的觀點(diǎn)。各方的分歧也表明，未來房價走勢并不明朗,，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控仍不可松懈,。
筆者并不否認(rèn)供求關(guān)系在房價形成中的重要作用，但房地產(chǎn)作為一種商品,，我們在討論其價格時,，不能偏離合理估值水平而片面強(qiáng)調(diào)供求關(guān)系在定價過程中的作用。國際上衡量房地產(chǎn)合理價格通常采取房價收入比,，一般認(rèn)為這一指標(biāo)在5至7倍比較合理,，但就我國一線城市房價而言，這一比值經(jīng)常達(dá)到20倍左右,，有的城市甚至達(dá)到30倍,。
當(dāng)然，考慮到我國是發(fā)展中國家,、經(jīng)濟(jì)增速快,，以及我國城市化水平低、人們都喜歡進(jìn)城居住等因素,，我國的這一比值可以比國際水平高一些,，但即便在剔除這些因素后，20多倍依舊偏高,。而且,，未來我國城市化進(jìn)程將不斷加快，國家采取的經(jīng)濟(jì)適用房,、限價房等政策將會分流商品房需求,，考慮到這些問題，未來房價回調(diào)是合理的,。
同時,，分析房價還需透過表面看到背后的各利益主體。房地產(chǎn)商自然不希望房價下跌,，地方政府由于土地財(cái)政已形成了其重要收入來源,，為了保證收入的穩(wěn)定和可持續(xù)，自然也不希望房價下跌,；銀行出于對貸款違約和爆發(fā)信用風(fēng)險的擔(dān)憂,，也不會希望房價下跌。
對于以上三個利益主體又需區(qū)別分析,，房地產(chǎn)商和地方政府主要代表各自的本位利益,，不必多慮。至于有觀點(diǎn)認(rèn)為一旦地方政府失去土地財(cái)政收入將無錢推行社會保障,，我看純屬邏輯不清,，把房價降下來讓住者有所居,，這本身不就是很好的社會保障嗎？因此,，筆者真正擔(dān)心的還是銀行,，銀行業(yè)一旦出問題引致系統(tǒng)性風(fēng)險，將會傳導(dǎo)到全社會,、帶來較大危害,。
不過綜合看來，房價適度下跌不會導(dǎo)致銀行出大問題,。原因有兩個：一是從銀行貸款總量看,，開發(fā)貸在銀行貸款中所占比例不大。從發(fā)放的存量看,，個人貸款數(shù)量一般大于開發(fā)貸,。目前個貸整體上沒出現(xiàn)問題，深圳目前出現(xiàn)的部分?jǐn)喙┈F(xiàn)象,，多以炒房客為主,，占銀行資產(chǎn)總量不大，而且銀行在前兩年房價高漲時采取很多變相降低貸款標(biāo)準(zhǔn)的做法,，此時承擔(dān)一部分損失也有利于以后的業(yè)務(wù)更為穩(wěn)健,。
二是開發(fā)貸如果出現(xiàn)麻煩，雖對銀行有影響,，但不至于拖垮銀行,。銀行在放開發(fā)貸時有標(biāo)的物保證，開發(fā)商從銀行貸款用土地權(quán)證做抵押,，銀行一般都是按土地評估價的50%至70%打折后再放貸,，
如果開發(fā)商資金出現(xiàn)問題，銀行可以依法進(jìn)行資產(chǎn)的處置和保全,，但銀行要承受一定損失,，因?yàn)槿绻_發(fā)商到期不能還款直接導(dǎo)致銀行的不良資產(chǎn)率上升，銀行就不得不從盈利中撥備,，當(dāng)期業(yè)績就會受到影響,。
綜合來看，在多方博弈之下,，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)適度回調(diào)是合理的,，國家當(dāng)前切不可貿(mào)然放松政策去進(jìn)行所謂“救市”。日前,，有開發(fā)商聲稱要學(xué)習(xí)“豬堅(jiān)強(qiáng)”試圖以不降價來挺過寒冬,，其實(shí)這是很困難的,。須知,，“豬堅(jiān)強(qiáng)”所以能夠生存下來，是以掉了200斤的肥膘為代價的，因此開發(fā)商真想學(xué)習(xí)“豬堅(jiān)強(qiáng)”還應(yīng)主動“瘦身”,、降低價格以讓出一部分暴利,。如果價格回調(diào)使真實(shí)住房需求不斷釋放，房地產(chǎn)價格就會在理性回歸中趨于平穩(wěn),�,！�
（作者系中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任、教授） |