此次汶川8.0級(jí)大地震波及范圍廣,，對(duì)四川北部以及陜西、甘肅廣大地區(qū)的居民房屋造成了惡性破壞,。對(duì)于那些失去自建房屋的災(zāi)民來(lái)說(shuō),，重建家園可能需要依靠政府的補(bǔ)助、同胞的支持以及災(zāi)民自已的艱辛努力,。
但是,，此次大面積的房屋損毀事件中，有一種情況由于牽涉到復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)和債務(wù)關(guān)系,，處理起來(lái)比較棘手,，爭(zhēng)議也很大。那就是,，一部分向銀行按揭購(gòu)買了商品房的人,，房主在此次地震中幸存，但房屋卻已經(jīng)損毀,。要求這些業(yè)主為已經(jīng)不存在了的住房繼續(xù)還貸,，盡管從現(xiàn)行法律的角度來(lái)看是有依據(jù)的，但在地震波及范圍如此之廣,，牽涉到的災(zāi)民如此之多的情況下,，如果硬性以法律為依據(jù)逼人還貸，不僅會(huì)增加社會(huì)不穩(wěn)定因素,，影響災(zāi)后重建和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的恢復(fù),，而且從人道主義的角度來(lái)看，要求他們繼續(xù)還款也說(shuō)不過(guò)去,。
對(duì)于這種情況,，筆者認(rèn)為,采取政府、業(yè)主和銀行三方合作,，各自讓利一部分的方式,，可以得到較為完美的解決。所謂三方合作,，就是災(zāi)民出讓一點(diǎn)土地使用權(quán)年限,、政府補(bǔ)貼一部分資金減免一部分稅收、銀行減免一部分利息,。
在中國(guó)現(xiàn)行的土地制度下,，商品房的土地使用權(quán)是政府以拍賣的方式，通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商間接向房屋業(yè)主出售的,，其年限為70年,。因此，一套商品房的市場(chǎng)價(jià)值可以分為兩部分,，一部分是房屋的建筑價(jià)值,，另一部分是房屋下面的土地使用權(quán)價(jià)值,。這兩部分價(jià)值的比例在中國(guó)不同地區(qū)，可能會(huì)因地價(jià)和建筑成本的差異有所不同,，在此次地震災(zāi)區(qū)的地級(jí)城市和縣級(jí)城鎮(zhèn)中,，地面建筑物的價(jià)值估計(jì)不會(huì)超過(guò)其總價(jià)值的50%。我們以50%為假設(shè)前提進(jìn)行計(jì)算,，一個(gè)地震前商品房總價(jià)值為1億元的小區(qū),，要在原有地塊上重新建起相當(dāng)面積的住宅，大約需要5000萬(wàn)元,。因此,，要順利完成重建，這5000萬(wàn)元的資金的來(lái)源和分?jǐn)偩统蔀殛P(guān)鍵,。
但是,，如果通過(guò)各方合作的方式，這5000萬(wàn)元并不難分?jǐn)�,。我們可以先成立一個(gè)5000萬(wàn)元的重建基金,，其資金來(lái)源可以包括地方政府財(cái)政撥款、中央政府財(cái)政支持,、發(fā)行特別債券和捐助資金,。作為補(bǔ)償，政府可以適當(dāng)縮減這塊土地的使用權(quán)年限,，比如說(shuō),，70年的土地使用權(quán)已經(jīng)過(guò)去了5年，還剩下65年,，政府可以將這塊土地的使用權(quán)年限縮減到45年或50年,，也就是說(shuō)，政府今后可以提前15-20年重新收回這塊土地的使用權(quán),，配合現(xiàn)在擬議中的物業(yè)稅,，政府事實(shí)上日后可以提前15-20年開(kāi)始征收物業(yè)稅，用以彌補(bǔ)一部分建設(shè)費(fèi)用,。當(dāng)然,，這一過(guò)程中，應(yīng)該協(xié)調(diào)好政府的財(cái)政收支的跨期問(wèn)題,。
另一部分建設(shè)費(fèi)用可以通過(guò)重新規(guī)劃和適當(dāng)提高住房的容積率來(lái)解決,。在這次大地震中，有些地方房屋成片被毀,，重建時(shí)，可以通過(guò)重新規(guī)劃的方式,，將多個(gè)小區(qū)統(tǒng)一起來(lái)規(guī)劃道路和配套設(shè)施,，充分利用邊角廢料地塊,，提高土地的使用效率，也就是說(shuō),，原來(lái)只建有8000套房屋的地方,，重新科學(xué)規(guī)劃后，可以建上10000套房屋,。另外,，地震災(zāi)區(qū)原有的住房容積率普遍較低，重建時(shí)適當(dāng)提高容積率,，不但可以達(dá)到集約使用土地,，改善公共基礎(chǔ)設(shè)施配套的目的，還可以多建出一部分房屋,。比如說(shuō),，多建出2000套，這樣,，原來(lái)建有8000套房屋的土地上,，重建后，房屋就達(dá)到了12000套,，這多出來(lái)的4000套房屋的價(jià)值也可以用來(lái)彌補(bǔ)建設(shè)費(fèi)用,，為債券還本付息。
當(dāng)然,，從短期看,，可能有些地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)暫時(shí)無(wú)法消化這多建出來(lái)的房屋，那么也可以將節(jié)約下來(lái)的土地預(yù)留出來(lái),，今后擇機(jī)拍賣,，其收入用來(lái)彌補(bǔ)重建費(fèi)用。以上兩種方法,，效果是等同的,。
作為此次受災(zāi)情影響的銀行，在重建過(guò)程中也可以發(fā)揮積極作用,。一方面,，可以通過(guò)向重建基金提供貸款的方式來(lái)提供支持，另一方面,，還可以適當(dāng)減免一部分業(yè)主的利息費(fèi)用,，支持居民恢復(fù)正常生活。
如果采納上述思路,，那么在重建完成后,，原來(lái)已付清銀行貸款的業(yè)主，可以分配到同等面積的住宅，繼續(xù)居住,，而那些尚未還清銀行貸款的業(yè)主,，也可以分配到一套與原有面積等同的新住房，但必須繼續(xù)向銀行還款,，而銀行方面應(yīng)該給予一定的利息或本金優(yōu)惠,，以減輕其負(fù)擔(dān)。
通過(guò)這種三方合作的方式,，房屋建好后,，政府向原有地塊上的業(yè)主重新核發(fā)房產(chǎn)證，新的房屋的產(chǎn)權(quán)和業(yè)主的債權(quán)債務(wù)關(guān)系都得到了重新確定,，災(zāi)民們可以重新開(kāi)始安居樂(lè)業(yè)的生活,，災(zāi)區(qū)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展也可以因此得到重大的保障。 |
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