僅僅半年的時間，深圳房價從17350元/平方米的高點,，快速下跌至4月份的11962元/平方米,，跌幅超過30％，而銀行對房價持續(xù)下跌的預(yù)期,，直接導(dǎo)致了收縮消費貸款投放的行為,。
房價下跌預(yù)期又是如何形成的呢？很明顯是基于對房價泡沫的認(rèn)識,。在市場上,，普遍存在兩種需求，即自住需求和投資需求,。在理性的市場環(huán)境下,，自住需求占據(jù)主導(dǎo)地位，房價基本上由供求關(guān)系決定,。房價出現(xiàn)上漲后,，投資需求迅速增加，房價轉(zhuǎn)由成交堆積決定,。即資金推動的價格單邊上揚,，表現(xiàn)為成交活躍，二手房尤其明顯,。一旦投資需求超過自住需求,，市場的主導(dǎo)力量就開始演變?yōu)橥稒C(jī),，房價泡沫也就出現(xiàn)了。
房價泡沫何時破滅呢,？眾說紛紜,，比較一致的觀點是銀行消費貸款實行額度控制，切斷了投機(jī)客的資金鏈條,。實際上,，上述觀點只是房價泡沫破滅的誘因罷了，根本原因還是市場理性選擇后的價值回歸,。因此,，房價的合理高度，也是自住需求與投資需求相對均衡狀態(tài)下的博弈結(jié)果,。自住需求與投資需求如何博弈呢,？觀察一手房與二手房的成交就知道了。
回顧深圳2007年以來商品住宅的成交情況,，大致可以得出如下結(jié)論：其一,，成交在先，價格在后,。即房價的上漲具有滯后效應(yīng),，2007年2月份成交面積開始放大，4月份房價才上漲,。其二,，投機(jī)成為房價上漲的主要推手。二手房成交顯著大于一手房,，表明投機(jī)資金十分活躍,。其三，房價并未見底,。目前的房價已回到去年2,、3月份的水平，但一手房成交僅相當(dāng)于去年8,、9月份的水平,。其四，二手房成交一旦超過一手房的兩倍,，意味著房價的拐點即將到來,。
假定初始狀態(tài)市場上全部為一手房供給，當(dāng)年成交100萬平方米,，其中自住需求與投資需求各半,，均為50萬平方米。至第二年末,，二手房成交為一手房的兩倍,，即200萬平方米。相當(dāng)于一年之內(nèi),，投資需求的50萬平方米成交了4次,，即每3個月在市場上轉(zhuǎn)手一次。根據(jù)現(xiàn)行的房地產(chǎn)抵押登記制度,，3個月之內(nèi)要辦理完房產(chǎn)交易手續(xù),，已經(jīng)有些捉襟見肘。交易成本明顯會制約二手房的轉(zhuǎn)手頻度,。
假定一手房及二手房成交均由兩部分組成,，即自住需求和投資需求，且自住需求對一手房和二手房的選擇無差異,，在二手房成交里面,，投資需求大于自住需求的情況極有可能出現(xiàn)。二手房成交面積不能持續(xù)大于一手房成交面積的兩倍,，上述比例關(guān)系一旦突破2：1的警戒線,，意味著房價泡沫已經(jīng)到了破滅的邊緣，房價掉頭向下的概率增大,。數(shù)據(jù)顯示,，深圳二手房與一手房成交比例在去年6、7,、8月連續(xù)大于2：1,，預(yù)示著房價即將見頂，10月份成交均價達(dá)到歷史高位,，隨后房價即一路下行,。
4月份成交均價的同比比較支撐上述結(jié)論。2008年4月份,，特區(qū)外商品住宅成交均價為11330元/平方米,，去年同期為10048元/平方米，差距僅10％左右,。特區(qū)內(nèi)商品住宅成交均價較去年同期高出5113元/平方米,，差距在30％以上，下跌空間依然很大,。特別是鹽田區(qū),、羅湖區(qū)和南山區(qū)，房價同比明顯偏高,，極有可能在未來領(lǐng)跌深圳房價,。
不難發(fā)現(xiàn)，深圳房價正在供求關(guān)系的主導(dǎo)下繼續(xù)理性回歸的進(jìn)程,。即便是一手房成交與二手房成交十分接近了,，也不能說房價就見底了,。畢竟其只是房價見底的必要條件，而非充分條件,。房價見底的真正信號是什么呢,？非成交量莫屬，單月成交面積達(dá)到去年的平均水平90萬平方米,，或許才可以確認(rèn)房價的底部,。 |
|