|
保障性住房與商品房在整個(gè)住房供應(yīng)體系中的比例，直接影響著房?jī)r(jià)的走勢(shì),。當(dāng)商品房占據(jù)主流的時(shí)候,，開(kāi)發(fā)商掌控定價(jià)權(quán)，逐利的沖動(dòng)會(huì)使它不斷通過(guò)各種手段推高房?jī)r(jià),。而當(dāng)保障性住房供應(yīng)加大時(shí),，開(kāi)發(fā)商的壟斷定價(jià)權(quán)就被弱化。因此,，在我國(guó)加大保障性住房供應(yīng)后,，房?jī)r(jià)必然走向下跌。
本人在《上海證券報(bào)》先后發(fā)表三篇論房?jī)r(jià)走勢(shì)的文章,，分別從資金,、供求關(guān)系、成本角度入手,，推斷我國(guó)房?jī)r(jià)的整體下降趨勢(shì)已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn),。這些文章正引起越來(lái)越大的反響,，一些研究機(jī)構(gòu)也開(kāi)始成為我的“同盟”。高盛近期在一份最新報(bào)告中預(yù)測(cè),，受到近些年來(lái)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,、緊縮式宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求等因素影響,，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)將在未來(lái)一年出現(xiàn)至少15%的下降,。
我相信，隨著越來(lái)越多的理性的分析人士與研究機(jī)構(gòu),，客觀地認(rèn)識(shí)這個(gè)市場(chǎng),，房?jī)r(jià)即將下跌的結(jié)論將日漸成為主流。今天,，我再次從保障性住房的供應(yīng)角度,，分析房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)。
能夠影響房?jī)r(jià)的因素,，從住房供應(yīng)性質(zhì)來(lái)看，可分為兩大部分,，一是保障性住房,，二是商品房，兩者的平衡關(guān)系,，直接決定著房?jī)r(jià)的走勢(shì),。我們知道，香港樓市價(jià)格從1997年到2003年8月持續(xù)下跌,，房屋價(jià)值縮水70％,，17萬(wàn)家庭成為“負(fù)資產(chǎn)家庭”。而在1997年以前,，香港房?jī)r(jià)漲勢(shì)如虹,。為何發(fā)生了如此大的變化？就在于政府加大了保障性住房的投入,。董建華主政的港府,，投入巨資建設(shè)大量平民住宅——公屋數(shù)量占到整個(gè)市場(chǎng)的50%左右，保障性住房供應(yīng)量的擴(kuò)大必然蠶食商品房市場(chǎng)的空間,，從根本上改變供求關(guān)系,，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的快速下跌。
新加坡的情況大致差不多,。新加波地少人多,，如果住房供應(yīng)完全交給市場(chǎng)，房?jī)r(jià)將變成“天價(jià)”,，而實(shí)際上新加坡的房?jī)r(jià)相對(duì)比較穩(wěn)定,，這成為新加坡保持社會(huì)和諧的一個(gè)重要根基,，關(guān)鍵就在于，其住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中,，商品房占比非常小,。新加坡政府規(guī)定，占住戶(hù)總數(shù)3%的富人由開(kāi)發(fā)商提供住宅,，收取很高的土地出讓金,，入住后收取高額物業(yè)稅，而對(duì)占住戶(hù)總數(shù)80%的中低收入者提供由政府控制戶(hù)型和房?jī)r(jià)的房屋,，對(duì)15%的困難戶(hù)供應(yīng)由政府補(bǔ)貼的房屋,。由于保障性住房占比大，開(kāi)發(fā)商不能通過(guò)壟斷形成定價(jià)權(quán),，房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn),。
這兩個(gè)例子說(shuō)明，保障性住房與商品房在整個(gè)住房供應(yīng)體系中的比例,，直接影響著房?jī)r(jià)的走勢(shì),。具體而言，這種關(guān)系就是,，當(dāng)保障性住房占比較大時(shí),，房?jī)r(jià)會(huì)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，波動(dòng)較小,。而當(dāng)商品房占據(jù)主流的時(shí)候,，開(kāi)發(fā)商掌控定價(jià)權(quán)，逐利的沖動(dòng)會(huì)使它不斷通過(guò)各種手段推高房?jī)r(jià),。商品房的占比越大,，這種壟斷性越強(qiáng)。
我們知道,，2003年以前,，我國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，漲幅非常小,。而在2003年以后,，房?jī)r(jià)飛漲。為何,？國(guó)務(wù)院1998年發(fā)布的房改23號(hào)文,，所設(shè)計(jì)的住房供應(yīng)體系，是城市80%以上的家庭由政府供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房,，而不是開(kāi)發(fā)商供應(yīng)高價(jià)商品房,。也就是說(shuō)，保障性住房是市場(chǎng)供應(yīng)的主體,，屬于開(kāi)發(fā)商建設(shè)的商品房占比只有10%多,，而到了2003年,，建設(shè)部出臺(tái)的18號(hào)文把經(jīng)濟(jì)適用房由“住房供應(yīng)主體”改成了“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”，這意味著,，保障性住房被商品房所取代——盡管它帶有“保障性質(zhì)”但畢竟落腳點(diǎn)在“商品住房”上,。因此，2003年當(dāng)年的房?jī)r(jià)漲幅,，就超過(guò)了1998年至2003年的累計(jì)漲幅,。
保障性住房被市場(chǎng)化的商品房所取代，等于賦予了開(kāi)發(fā)商壟斷定價(jià)權(quán),，房?jī)r(jià)的失控也源于此,，即使2005年的房地產(chǎn)調(diào)控，亦不能阻止房?jī)r(jià)快速上漲的步伐,，因?yàn)�,，調(diào)控沒(méi)有改變住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)�,？梢赃@樣說(shuō),，如果住房的供應(yīng)壟斷在開(kāi)發(fā)商手中，房?jī)r(jià)的走勢(shì)就可能降下來(lái),。但是,，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，越來(lái)越遠(yuǎn)離民眾實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力的現(xiàn)狀,，令民眾憂(yōu)心忡忡，也令政府不安,。在認(rèn)識(shí)到我國(guó)房?jī)r(jià)飛速上漲的真正癥結(jié)以后,，政府開(kāi)始以前所未有的速度，加大保障性住房的供應(yīng),，而這成為促進(jìn)房?jī)r(jià)下跌的一支重要力量,。
2007年8月13日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱(chēng)“24號(hào)文”）發(fā)布,，要求“加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn),、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”，基本確立了住房保障制度的政策框架,。24號(hào)文特別強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大廉租住房資金來(lái)源,，使得保障性住房的供應(yīng)變得更有保障，供應(yīng)量自然要增大,。
11月30日,，建設(shè)部等七部門(mén)又聯(lián)合發(fā)布了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》。辦法指出,，“經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象要與廉租住房保障對(duì)象相銜接”,。于是,，經(jīng)濟(jì)適用房向下與廉租房銜接，向上又與“限價(jià)房”實(shí)現(xiàn)了鏈接,，“三房”無(wú)縫對(duì)接,，不僅使社會(huì)保障性住房有了一個(gè)系統(tǒng)的體系，也使得從經(jīng)濟(jì)適用房到商品房的過(guò)渡因?yàn)椤跋迌r(jià)房”的作用而有機(jī)銜接在了一起,，這種對(duì)接弱化了商品房的作用,，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房對(duì)商品房都具有替代作用，這意味著開(kāi)發(fā)商完全主導(dǎo)市場(chǎng)的時(shí)代走向終點(diǎn),。
也因此,，房?jī)r(jià)的下跌已變得難以避免。5月17日,，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》指出,，保障性住房已經(jīng)成為2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)不可忽視的重要組成部分�,！皬墓┙o狀況來(lái)看,，根據(jù)此前文件要求，今年6月底前全國(guó)656座城市要公布今后4年的住房規(guī)劃,。而此前全國(guó)重點(diǎn)城市公布的2008年度住房建設(shè)計(jì)劃中,，住房保障和供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整成為各大城市今年住房市場(chǎng)發(fā)展的主要著力點(diǎn)�,！睋�(jù)統(tǒng)計(jì),，全國(guó)10個(gè)重點(diǎn)城市2008年計(jì)劃新建住房面積共15294.17萬(wàn)平方米，其中保障性住房面積共4090.18萬(wàn)平方米,，占新建住房面積比例為26.7%,。并且，全國(guó)大部分城市保障性住房面積占新建住房面積的比例都在10%以上,。其中,，武漢的比例最大，約為70.8%,；北京計(jì)劃新建保障性住房也在四成以上,。為此，研究報(bào)告指出,，目前各地都明顯加大了規(guī)劃中保障性住房的建設(shè)面積,，這將成為今年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)不可忽視的重要組成部分。
當(dāng)然,，所謂“保障性住房已經(jīng)成為2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)不可忽視的重要組成部分”的說(shuō)法比較委婉,，也比較含蓄，說(shuō)直接點(diǎn),，就是保障性住房必將壓低房?jī)r(jià),！ |