|
保障性住房與商品房在整個住房供應(yīng)體系中的比例，直接影響著房價的走勢。當(dāng)商品房占據(jù)主流的時候,，開發(fā)商掌控定價權(quán),，逐利的沖動會使它不斷通過各種手段推高房價。而當(dāng)保障性住房供應(yīng)加大時,，開發(fā)商的壟斷定價權(quán)就被弱化,。因此，在我國加大保障性住房供應(yīng)后,，房價必然走向下跌,。
本人在《上海證券報》先后發(fā)表三篇論房價走勢的文章，分別從資金,、供求關(guān)系,、成本角度入手，推斷我國房價的整體下降趨勢已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn),。這些文章正引起越來越大的反響,，一些研究機(jī)構(gòu)也開始成為我的“同盟”。高盛近期在一份最新報告中預(yù)測,，受到近些年來房價上漲過快、緊縮式宏觀調(diào)控,、房地產(chǎn)市場供過于求等因素影響,，國內(nèi)房價將在未來一年出現(xiàn)至少15%的下降。
我相信,，隨著越來越多的理性的分析人士與研究機(jī)構(gòu),，客觀地認(rèn)識這個市場，房價即將下跌的結(jié)論將日漸成為主流,。今天,，我再次從保障性住房的供應(yīng)角度，分析房價的未來走勢,。
能夠影響房價的因素,，從住房供應(yīng)性質(zhì)來看，可分為兩大部分,，一是保障性住房,，二是商品房，兩者的平衡關(guān)系,，直接決定著房價的走勢,。我們知道，香港樓市價格從1997年到2003年8月持續(xù)下跌,，房屋價值縮水70％,，17萬家庭成為“負(fù)資產(chǎn)家庭”。而在1997年以前，香港房價漲勢如虹,。為何發(fā)生了如此大的變化,？就在于政府加大了保障性住房的投入。董建華主政的港府,，投入巨資建設(shè)大量平民住宅——公屋數(shù)量占到整個市場的50%左右,，保障性住房供應(yīng)量的擴(kuò)大必然蠶食商品房市場的空間，從根本上改變供求關(guān)系,，導(dǎo)致房價的快速下跌,。
新加坡的情況大致差不多。新加波地少人多,，如果住房供應(yīng)完全交給市場,，房價將變成“天價”，而實(shí)際上新加坡的房價相對比較穩(wěn)定,，這成為新加坡保持社會和諧的一個重要根基,，關(guān)鍵就在于，其住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中,，商品房占比非常小,。新加坡政府規(guī)定，占住戶總數(shù)3%的富人由開發(fā)商提供住宅,，收取很高的土地出讓金,，入住后收取高額物業(yè)稅，而對占住戶總數(shù)80%的中低收入者提供由政府控制戶型和房價的房屋,，對15%的困難戶供應(yīng)由政府補(bǔ)貼的房屋,。由于保障性住房占比大，開發(fā)商不能通過壟斷形成定價權(quán),，房價走勢平穩(wěn),。
這兩個例子說明，保障性住房與商品房在整個住房供應(yīng)體系中的比例,，直接影響著房價的走勢,。具體而言，這種關(guān)系就是,，當(dāng)保障性住房占比較大時,，房價會保持平穩(wěn)態(tài)勢，波動較小,。而當(dāng)商品房占據(jù)主流的時候,，開發(fā)商掌控定價權(quán)，逐利的沖動會使它不斷通過各種手段推高房價,。商品房的占比越大,，這種壟斷性越強(qiáng),。
我們知道，2003年以前,，我國房價走勢平穩(wěn),，漲幅非常小。而在2003年以后,，房價飛漲,。為何？國務(wù)院1998年發(fā)布的房改23號文,，所設(shè)計的住房供應(yīng)體系,，是城市80%以上的家庭由政府供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房，而不是開發(fā)商供應(yīng)高價商品房,。也就是說,，保障性住房是市場供應(yīng)的主體，屬于開發(fā)商建設(shè)的商品房占比只有10%多,，而到了2003年,，建設(shè)部出臺的18號文把經(jīng)濟(jì)適用房由“住房供應(yīng)主體”改成了“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”，這意味著,，保障性住房被商品房所取代——盡管它帶有“保障性質(zhì)”但畢竟落腳點(diǎn)在“商品住房”上,。因此，2003年當(dāng)年的房價漲幅,，就超過了1998年至2003年的累計漲幅,。
保障性住房被市場化的商品房所取代，等于賦予了開發(fā)商壟斷定價權(quán),，房價的失控也源于此,，即使2005年的房地產(chǎn)調(diào)控,，亦不能阻止房價快速上漲的步伐,，因為，調(diào)控沒有改變住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu),�,？梢赃@樣說，如果住房的供應(yīng)壟斷在開發(fā)商手中,，房價的走勢就可能降下來,。但是，房價的持續(xù)上漲,，越來越遠(yuǎn)離民眾實(shí)際購買力的現(xiàn)狀,，令民眾憂心忡忡，也令政府不安,。在認(rèn)識到我國房價飛速上漲的真正癥結(jié)以后,，政府開始以前所未有的速度,，加大保障性住房的供應(yīng)，而這成為促進(jìn)房價下跌的一支重要力量,。
2007年8月13日,，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（簡稱“24號文”）發(fā)布，要求“加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn),、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”,，基本確立了住房保障制度的政策框架。24號文特別強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大廉租住房資金來源,，使得保障性住房的供應(yīng)變得更有保障,，供應(yīng)量自然要增大。
11月30日,，建設(shè)部等七部門又聯(lián)合發(fā)布了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》,。辦法指出，“經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象要與廉租住房保障對象相銜接”,。于是,，經(jīng)濟(jì)適用房向下與廉租房銜接，向上又與“限價房”實(shí)現(xiàn)了鏈接,，“三房”無縫對接,，不僅使社會保障性住房有了一個系統(tǒng)的體系，也使得從經(jīng)濟(jì)適用房到商品房的過渡因為“限價房”的作用而有機(jī)銜接在了一起,，這種對接弱化了商品房的作用,，因為經(jīng)濟(jì)適用房和限價房對商品房都具有替代作用，這意味著開發(fā)商完全主導(dǎo)市場的時代走向終點(diǎn),。
也因此,，房價的下跌已變得難以避免。5月17日,，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的《中國房地產(chǎn)市場研究報告》指出,，保障性住房已經(jīng)成為2008年房地產(chǎn)市場供應(yīng)不可忽視的重要組成部分�,！皬墓┙o狀況來看,，根據(jù)此前文件要求，今年6月底前全國656座城市要公布今后4年的住房規(guī)劃,。而此前全國重點(diǎn)城市公布的2008年度住房建設(shè)計劃中,，住房保障和供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整成為各大城市今年住房市場發(fā)展的主要著力點(diǎn)�,！睋�(jù)統(tǒng)計,，全國10個重點(diǎn)城市2008年計劃新建住房面積共15294.17萬平方米，其中保障性住房面積共4090.18萬平方米,，占新建住房面積比例為26.7%,。并且,，全國大部分城市保障性住房面積占新建住房面積的比例都在10%以上。其中,，武漢的比例最大,，約為70.8%；北京計劃新建保障性住房也在四成以上,。為此,，研究報告指出，目前各地都明顯加大了規(guī)劃中保障性住房的建設(shè)面積,，這將成為今年房地產(chǎn)市場供應(yīng)不可忽視的重要組成部分,。
當(dāng)然，所謂“保障性住房已經(jīng)成為2008年房地產(chǎn)市場供應(yīng)不可忽視的重要組成部分”的說法比較委婉,，也比較含蓄,，說直接點(diǎn)，就是保障性住房必將壓低房價,！ |