“囤積土地”是開發(fā)商迅速實(shí)現(xiàn)財(cái)富擴(kuò)張的捷徑,。房地產(chǎn)業(yè)前幾年的發(fā)展表明,凡是迅速暴富的開發(fā)商,,一般都是土地囤積最多的開發(fā)商,。這是由相關(guān)數(shù)據(jù)充分證明了的,。 根據(jù)最近兩年胡潤(rùn)百富榜的統(tǒng)計(jì),最能催生億萬(wàn)富豪的行業(yè)依次是房地產(chǎn),、制造業(yè)和IT,。房地產(chǎn)仍以超過(guò)四分之一的比例排在首位,而在2004年,,這一比例甚至達(dá)到驚人的45%,,全中國(guó)最富的人中,接近一半在做房地產(chǎn),。而做房地產(chǎn)的人中,,囤積土地的數(shù)量直接決定著房地產(chǎn)商的身價(jià)。以碧桂園為例,,它去年的土地儲(chǔ)備量達(dá)到了驚人的5000萬(wàn)平方米,,而身為碧桂園執(zhí)行董事的楊惠妍,也當(dāng)仁不讓地成為富豪榜新首富,。 土地意味著稀缺資源,,意味著快速的升值,意味著驚人的暴利。許多開發(fā)商拿地的目的不再是開發(fā),,而是囤積,,靜等升值,因?yàn)榈貎r(jià)的翻番是比建房,、賣房更大,、更快的暴利獲取方式。然而,,物極必反,,當(dāng)囤積土地成為所有開發(fā)商極力追求的目的,房地產(chǎn)業(yè)就必然走向畸形,。因?yàn)殚_發(fā)商把房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)變成了一項(xiàng)傳銷,,或者純粹的土地倒賣。由于開發(fā)商爭(zhēng)相拿地,、囤地,,2007年,全國(guó)各地的“地王”雨后春筍般地冒出,,一個(gè)新記錄往往還沒(méi)有“站穩(wěn)”,,就被新的記錄打破。 土地開發(fā)商囤積了多少土地,?SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹給出的比較確切的數(shù)據(jù)是:“(2007年)房企售樓收入2.9萬(wàn)億元,,購(gòu)地支出3萬(wàn)億元!” 但是,,斗轉(zhuǎn)星移,,昔日成為開發(fā)商搖錢樹的土地囤積,有可能成為一個(gè)燙手山芋,,或者是一根沉重的能夠隨時(shí)壓彎房?jī)r(jià)的稻草,。而打開潘多拉魔盒的大手,就是資金的短缺,。 在“沖刺2008京滬房企發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)話論壇”上,,任志強(qiáng)說(shuō):“由于銷售急速下降,很多開發(fā)商覺(jué)得錢不夠了,。錢不夠的原因可能在于去年太猖狂,,囤積的土地可能太多了�,!比沃緩�(qiáng)表示,,今年一季度,房地產(chǎn)的銷售量同比下降了15%,。因此,,一季度定金,、預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款所占開發(fā)總資金的比例,,從42%下降到了19%,,從而導(dǎo)致開發(fā)商資金緊張。同時(shí),,今年一季度,,房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金從35%下降到29%,這是連續(xù)四年來(lái)首次出現(xiàn)的情況,。 這與潘石屹給出的數(shù)據(jù)表達(dá)出了同一個(gè)意思,,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍資金緊張、入不敷支的現(xiàn)狀,,正在日益嚴(yán)重地顯現(xiàn)出來(lái),。“盡管資金緊張,,但開發(fā)商都想掙更多的錢,,誰(shuí)也不愿意降價(jià)”——這是任志強(qiáng)對(duì)開發(fā)商心態(tài)的分析。這種類似“價(jià)格聯(lián)盟”的堅(jiān)守,,在廣州,、深圳已經(jīng)被房?jī)r(jià)的暴跌擊得粉碎,“死守”北京,、上海的開發(fā)商能夠如愿,并不令人樂(lè)觀,。 因?yàn)闄M亙?cè)陂_發(fā)商面前的法律風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是難以逾越的,。1月7日,國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》強(qiáng)調(diào),,根據(jù)法律規(guī)定,,土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的,,“堅(jiān)決無(wú)償收回”,,并且規(guī)定,即使土地限制不超過(guò)一年,,夠不上“按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)”,,土地增值也將被“征繳增值地價(jià)”。 依照過(guò)去的規(guī)定,,開發(fā)商尚有兩年的寬限期,,就是利用這個(gè)寬限期,開發(fā)商達(dá)到了牟取土地升值暴利的目的,。但現(xiàn)在,,開發(fā)商連一年的“自由空間”也沒(méi)有了,。根據(jù)國(guó)務(wù)院規(guī)定:“金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)土地出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年,完成土地開發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè),,應(yīng)審慎貸款和核準(zhǔn)融資,,從嚴(yán)控制展期貸款或滾動(dòng)授信�,!狈峙_發(fā),、滾動(dòng)授信是開發(fā)商“以小博大”的利器,當(dāng)這條路被斷掉,,在資金缺乏的情況下,,開發(fā)商要么賣地,要么等著囤積的土地被收回,。 事實(shí)上,,就連地產(chǎn)界的“死多頭”任志強(qiáng)也強(qiáng)調(diào):“對(duì)于去年囤地過(guò)多的企業(yè),今年可以選擇賣掉三塊地中的兩塊,,留下一塊會(huì)活得很輕松,。”但現(xiàn)在,,資金缺乏并非個(gè)別開發(fā)商面臨的問(wèn)題,,而是所有開發(fā)商面臨的問(wèn)題,現(xiàn)在拋售囤積的土地,,面臨著無(wú)人接盤的風(fēng)險(xiǎn),。開發(fā)商為了盤活資金,只能選擇降價(jià)賣地售房,。 因此,,“囤地太多”有可能成為壓彎樓市的是一根沉重稻草,2008的樓市,,想不深幅下跌都很難,。 |
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