“囤積土地”是開發(fā)商迅速實現(xiàn)財富擴張的捷徑,。房地產(chǎn)業(yè)前幾年的發(fā)展表明,，凡是迅速暴富的開發(fā)商，一般都是土地囤積最多的開發(fā)商,。這是由相關數(shù)據(jù)充分證明了的,。
根據(jù)最近兩年胡潤百富榜的統(tǒng)計,，最能催生億萬富豪的行業(yè)依次是房地產(chǎn)、制造業(yè)和IT,。房地產(chǎn)仍以超過四分之一的比例排在首位,，而在2004年,，這一比例甚至達到驚人的45%，全中國最富的人中,，接近一半在做房地產(chǎn),。而做房地產(chǎn)的人中，囤積土地的數(shù)量直接決定著房地產(chǎn)商的身價,。以碧桂園為例,，它去年的土地儲備量達到了驚人的5000萬平方米，而身為碧桂園執(zhí)行董事的楊惠妍,，也當仁不讓地成為富豪榜新首富,。
土地意味著稀缺資源，意味著快速的升值,，意味著驚人的暴利,。許多開發(fā)商拿地的目的不再是開發(fā)，而是囤積,，靜等升值,，因為地價的翻番是比建房、賣房更大,、更快的暴利獲取方式,。然而，物極必反,，當囤積土地成為所有開發(fā)商極力追求的目的,，房地產(chǎn)業(yè)就必然走向畸形。因為開發(fā)商把房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)變成了一項傳銷,，或者純粹的土地倒賣,。由于開發(fā)商爭相拿地、囤地,，2007年,，全國各地的“地王”雨后春筍般地冒出，一個新記錄往往還沒有“站穩(wěn)”,，就被新的記錄打破,。
土地開發(fā)商囤積了多少土地？SOHO中國董事長潘石屹給出的比較確切的數(shù)據(jù)是：“（2007年）房企售樓收入2.9萬億元,，購地支出3萬億元,！”
但是，斗轉星移,，昔日成為開發(fā)商搖錢樹的土地囤積,，有可能成為一個燙手山芋，或者是一根沉重的能夠隨時壓彎房價的稻草。而打開潘多拉魔盒的大手,，就是資金的短缺,。
在“沖刺2008京滬房企發(fā)展戰(zhàn)略對話論壇”上，任志強說：“由于銷售急速下降,，很多開發(fā)商覺得錢不夠了,。錢不夠的原因可能在于去年太猖狂，囤積的土地可能太多了,�,！比沃緩姳硎荆衲暌患径�,，房地產(chǎn)的銷售量同比下降了15%,。因此，一季度定金,、預收款,、個人按揭貸款所占開發(fā)總資金的比例，從42%下降到了19%,，從而導致開發(fā)商資金緊張,。同時，今年一季度,，房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金從35%下降到29%,，這是連續(xù)四年來首次出現(xiàn)的情況。
這與潘石屹給出的數(shù)據(jù)表達出了同一個意思,，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍資金緊張,、入不敷支的現(xiàn)狀，正在日益嚴重地顯現(xiàn)出來,�,！氨M管資金緊張，但開發(fā)商都想掙更多的錢,，誰也不愿意降價”——這是任志強對開發(fā)商心態(tài)的分析,。這種類似“價格聯(lián)盟”的堅守，在廣州,、深圳已經(jīng)被房價的暴跌擊得粉碎，“死守”北京,、上海的開發(fā)商能夠如愿,，并不令人樂觀。
因為橫亙在開發(fā)商面前的法律風險和經(jīng)濟風險是難以逾越的,。1月7日,，國務院辦公廳下發(fā)的《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》強調(diào)，根據(jù)法律規(guī)定，土地閑置滿兩年,、依法應當無償收回的,，“堅決無償收回”，并且規(guī)定,，即使土地限制不超過一年,，夠不上“按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費”，土地增值也將被“征繳增值地價”,。
依照過去的規(guī)定,，開發(fā)商尚有兩年的寬限期，就是利用這個寬限期,，開發(fā)商達到了牟取土地升值暴利的目的,。但現(xiàn)在，開發(fā)商連一年的“自由空間”也沒有了,。根據(jù)國務院規(guī)定：“金融機構對房地產(chǎn)項目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年,，完成土地開發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè)，應審慎貸款和核準融資,，從嚴控制展期貸款或滾動授信,。”分批開發(fā),、滾動授信是開發(fā)商“以小博大”的利器,，當這條路被斷掉，在資金缺乏的情況下,，開發(fā)商要么賣地,，要么等著囤積的土地被收回。
事實上,，就連地產(chǎn)界的“死多頭”任志強也強調(diào)：“對于去年囤地過多的企業(yè),，今年可以選擇賣掉三塊地中的兩塊，留下一塊會活得很輕松,�,！钡F(xiàn)在，資金缺乏并非個別開發(fā)商面臨的問題,，而是所有開發(fā)商面臨的問題,，現(xiàn)在拋售囤積的土地，面臨著無人接盤的風險,。開發(fā)商為了盤活資金,，只能選擇降價賣地售房。
因此,，“囤地太多”有可能成為壓彎樓市的是一根沉重稻草,，2008的樓市,，想不深幅下跌都很難。 |
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