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隨著緊縮政策的繼續(xù)，將有越來越多城市的地價因缺少資金的推動而走向下跌軌道,，相應的,，由此引發(fā)的對未來房價下跌的群體性預期，也意味著中國房價將經(jīng)歷一輪像樣的調(diào)整,。因此,，我們更應該把珠三角地區(qū)房價的下跌看成是全國房價整體性下跌的一次預演。
對于房價的走勢,，我在《上海證券報》先后發(fā)表了《房價整體下降已成定局》和《再論房價整體下降已成定局》兩篇文章,，分別從資金和供求關系角度入手，推斷我國房價的整體下降趨勢已經(jīng)不可逆轉,。今后,，我從成本角度再次對房價的未來走勢作出分析。
從經(jīng)濟學的角度來看,，商品的價格是由供求關系決定的,，成本對商品價格所起的作用主要取決于它的傳導能力。當然,，就直觀感受而言,，人們更傾向于這種常識性判斷：當成本上漲時，成本總要向商品價格傳導，盡管傳導要經(jīng)過一個過程,，需要耗費一定時間,，但人們對傳導的趨勢是確信不疑的。當這種常識性判斷成為人們的共識,，就會成為民眾的一種自然選擇,，而且是帶有群體性的選擇。這一點,，在房地產(chǎn)領域表現(xiàn)得尤其明顯,。如果成本上升，在成本將很快向房價傳導的預期推動下,，人們(尤其炒房者)會爭相加入到買房的隊伍當中去,。反之亦然。因而,，成本的變化在房價漲跌中的作用是非常明顯的,。
在房價的整個構成中，眾所周知的問題是,，地價占據(jù)著絕對重要的部分,。人們通常所說的地價即土地費用，它一般包括向政府繳納的土地出讓金,、土地征用費,、拆遷安置補償費、土地整理費用等,。土地費用在房價中的比重,，占到20%至30%左右。當然,，那些早期在地價很便宜的時候拿到土地的開發(fā)商,，其土地費用在房價中所占比重有的甚至不足10%，但是,，許多開發(fā)商為了掩蓋暴利,，常常會根據(jù)現(xiàn)有的地價水平來計算成本，以最大限度地將利潤變小,，既確保自己的利潤最大化,，也容易在避稅方面做文章。
除了土地費用,，還包括建安工程費用,、配套設施費用、稅費和項目運營管理費用等等,。整體而言,，土地費用在整個房價構成中占比是最高的,，這一點幾乎無人不曉。因此,，哪怕是最普通的老百姓,，也常常根據(jù)地價的走勢來判斷房價的走勢。最近幾年房價之所以快速增長,，地價快速上漲是一個非常重要的原因,。因為地價飛漲給人們帶來了一個強烈的房價仍將大幅、持續(xù),、快速上漲的預期,，它不僅把已有消費能力的人變成實際的消費者，甚至把那些沒有消費能力的潛在消費者,，也吸引進來,，加之炒房者的涌入，房價在群體性選擇的推動下快速上漲,。因此,，在地價漲速越快的階段，房價的漲幅也越快,。主要是地價上漲影響了人們的購房行為,。2007年上半年，是我國房價漲速最快的一個時期,，尤其是深圳、廣州等地,，深圳市半年的房價漲幅超過了50%,，而在那個階段，也正是“地王”一個接一個密集出現(xiàn)的時候,。
但是,，在去年9月房貸新政推出后，地價就停止了瘋漲的步伐,，因為資金的收緊意味著未來房地產(chǎn)業(yè)不確定性風險的加大,，開發(fā)商將從“進攻”(如瘋狂拿地)向“防御”(開發(fā)已囤積土地)轉變，地價回穩(wěn)是非常容易預見的,。緊接著,，2008年1月7日，國務院辦公廳下發(fā)了《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》,，以打擊囤積土地為核心的重拳,，
不僅加大了囤積土地的成本，也加大了囤積土地的政策風險與資金風險,，這使得地價掉頭向下,。
以上海為例,，在中央打擊囤積土地的政策發(fā)布后，備受矚目的上海市楊浦區(qū)新江灣城F地塊公開出讓,，以底價67.5億元成交,。而在2007年12月份，業(yè)內(nèi)人士估計的成交價格約在180億元左右,。這僅僅是一個開頭,，隨后，全國不少城市的土地拍賣出現(xiàn)流拍現(xiàn)象,，深圳,、廣州等市的地價則迅速步入下降軌道。
根據(jù)傳導效應,，地價下跌的效果一般要在幾個月后才能反映出來,，尤其是對房地產(chǎn)這樣的周期性較長的行業(yè)而言，但是,，誠如本人開始部分所言,，地價的下跌使得人們對房地產(chǎn)成本的下降有了最直觀的認識，這影響了人們對未來房價可能下跌的預期,，而這種預期不僅使那些沒有消費能力的人觀望,，就連那些有消費能力甚至需要買房的人，也推遲了購房計劃,。同時,，大量炒房者在未來房價可能下降的預期下拋售住房，使得長期累積在市場外的大量存量住房釋放出來,，使房地產(chǎn)市場的供求關系一下子發(fā)生了變化,，出現(xiàn)了明顯的供大于求的現(xiàn)象。
地價下跌意味著開發(fā)商開發(fā)成本的降低,，這本身就使得房價有了下行空間,；而地價下跌引發(fā)的房價下跌預期，改變了人們的消費選擇,。這是此輪房價將步入下跌軌道的判斷依據(jù)之一,。
現(xiàn)在，深圳,、廣州的房價在快速下跌,，深圳市有些樓盤的跌幅已經(jīng)超過了50%，但下跌動能仍沒有得到充分釋放,。這一判斷并非本人一個堅持,，就連萬科的董事長王石，亦明確表達這種看法,。4月24日,，當某媒體記者采訪王石,，問他如何看待現(xiàn)階段深圳的樓市時，王石反問道：“你認為深圳的房價高不高,？”記者答：不高,。王石當場表態(tài)：“現(xiàn)在深圳的房價高了，不信你去買,？”
不慚地說,，此輪樓市調(diào)整，本人是最早提出“拐點論”的研究者之一,，有文章可查證：2007年12月17日,，本人在《上海證券報》發(fā)表的《樓市拐點可能正在形成》一文就是證明。而王石則是最早提出拐點論的企業(yè)家,，盡管我們未就判斷結果一致的原因進行交流,，但相關原理是相通的。除了本人前兩篇文章中提到的觀點,，地價的下跌是一個重要依據(jù),。
雖然目前地價的下跌尚不是全面的，個別城市還在硬撐,，但隨著緊縮政策的繼續(xù),，將有越來越多城市的地價因缺少資金的推動而走向下跌軌道，相應的,，由此引發(fā)的對未來房價下跌的群體性預期,，也意味著中國房價將經(jīng)歷一輪像樣的調(diào)整。因此,，把深圳,、廣州的房價下跌看作孤立的個例是錯誤的，我們更應該把珠三角地區(qū)房價的下跌看成是全國房價整體性下跌的一次預演,，明智的開發(fā)商除了及時順勢作出調(diào)整，沒有更好的選擇,。 |