最近，關(guān)于房地產(chǎn)資金壓力的消息鋪天蓋地。有股市融資受阻,，也有從緊貨幣政策下銀行信貸的緊縮,；有國(guó)外資金嚴(yán)格限制進(jìn)入，也有國(guó)內(nèi)民間信貸資金成本提高,；有土地成本推高導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率高企,，從而使一些企業(yè)面臨資金鏈的斷裂……特別是央行上海分行下發(fā)《關(guān)于協(xié)助調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金情況的通知》,，要求相關(guān)銀行對(duì)上海市房企資金情況進(jìn)行抽樣調(diào)查，以便跟蹤房地產(chǎn)信貸政策效應(yīng),，更是導(dǎo)致上周地產(chǎn)股的大跌,。
于是，有人呼吁：政府不僅要救股市,，也要救房地產(chǎn)市場(chǎng),，否則形勢(shì)進(jìn)一步惡化會(huì)導(dǎo)致“行業(yè)崩盤”，并由此引發(fā)國(guó)內(nèi)銀行危機(jī),、經(jīng)濟(jì)危機(jī),。比如有人就公開放言：如果房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)全面釋放出來,，最先死的是銀行而不是房地產(chǎn)企業(yè),。而政府對(duì)此卻不可掉以輕心。
對(duì)于這些傳言,，至少有幾點(diǎn)是可以確定的,。一是從政府公布的數(shù)據(jù)來看，大量銀行信貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng),，比如１－２月份房地產(chǎn)開發(fā)資金達(dá)５６５３億元,，其中國(guó)內(nèi)銀行增長(zhǎng)最快而且所占的比重最高（達(dá)２７７９億元，同比增長(zhǎng)３１．９％,，總開發(fā)資金占比為４９％）,，但是房地產(chǎn)商為什么總是感到資金緊張？這其中既有宏觀政策改變的原因,，也有全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)快速擴(kuò)張的原因,。更為重要的原因是，任何政策調(diào)整都是利益關(guān)系的改變,，總會(huì)有人出來反對(duì),，希望通過對(duì)“話語權(quán)”的掌握來維護(hù)其利益。
因此,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策剛剛改變并導(dǎo)致價(jià)格理性回歸,，就有人來質(zhì)疑政策的合理性，要求政府重新審視這些政策,。但是,，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)融資困境的關(guān)鍵是什么？?jī)H僅是房地產(chǎn)政策調(diào)整,、貨幣政策從緊,、股市低迷等外部原因嗎？其實(shí),，不僅今年一季度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸資金沒有減少,，而且金融市場(chǎng)的流動(dòng)性也沒有萎縮,，否則央行從緊的貨幣政策早就逆轉(zhuǎn)了。
就目前的情況來看,，房地產(chǎn)開發(fā)商與央行及相關(guān)監(jiān)管部門在房地產(chǎn)政策上又展開了一場(chǎng)博弈,。這有點(diǎn)像２００３年１２１號(hào)文件推出時(shí)的情況。央行公開的數(shù)據(jù)表明,，大量的銀行信貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng),，但房地產(chǎn)開發(fā)商則通過各種輿論工具高呼房地產(chǎn)業(yè)由于政府從緊的貨幣政策而資金全面緊張，甚至有“斷鏈”的危險(xiǎn),。因此,，政府應(yīng)該重新檢討從緊的貨幣政策并改變方向。
實(shí)際上,，房地產(chǎn)開發(fā)商的輿論博弈要想重現(xiàn)２００３年的結(jié)果已經(jīng)不可能了,。因?yàn)椋紫仁鞘叽髨?bào)告及政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宗旨及目標(biāo)已經(jīng)有了明確的界定,，即民生的房地產(chǎn)市場(chǎng),。其次是美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)已經(jīng)改變了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本認(rèn)識(shí)，從而把防范房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn),，特別是防范銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn),，擺在了重要位置。在物價(jià)與樓價(jià)高企的情況下,，要想在短期內(nèi)改變從緊的貨幣政策是不可能的。三是一季度的銀行信貸增長(zhǎng)放緩重點(diǎn)不在企業(yè)信貸增長(zhǎng)放緩而是個(gè)人銀行信貸放緩,，其最為核心的部分是個(gè)人住房按揭貸款,。在個(gè)人住房按揭貸款增長(zhǎng)快速減少（少增８９１億）的情況下，即使讓大量的銀行信貸流向房地產(chǎn)開發(fā)商,，也只能增加更多的房地產(chǎn)供給,，促使房?jī)r(jià)調(diào)整。于是,，房地產(chǎn)開發(fā)商銀行信貸增長(zhǎng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越來越高,。對(duì)此，央行監(jiān)管部門應(yīng)該比本文認(rèn)識(shí)得更清楚,。
從最近政府的房地產(chǎn)政策來看,，防范銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該包括兩個(gè)方面的內(nèi)容。一方面是房地產(chǎn)開發(fā)的銀行信貸風(fēng)險(xiǎn),。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放信貸,，監(jiān)管部門有嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入。比如,，房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金必須在３５％以上,，否則就不可能獲得銀行貸款,；住房只有在建筑房屋封頂之后才能夠預(yù)售等。另一方面是房地產(chǎn)的個(gè)人按揭貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn),。對(duì)此同樣有嚴(yán)格的規(guī)定,。比如３５９號(hào)文件對(duì)第一套住房信貸的嚴(yán)格準(zhǔn)入、對(duì)第二套住房信貸的界定,，都在信貸管理上有詳細(xì)的規(guī)定,。由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間短、制度法規(guī)不健全,，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理缺陷到處都是,。如果資產(chǎn)價(jià)格或房?jī)r(jià)下跌，可能導(dǎo)致銀行信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)逐漸放大,。這樣,，銀行以抵押物設(shè)置的風(fēng)險(xiǎn)防線就面臨著考驗(yàn)。
近幾年來,，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款快速增長(zhǎng),，占整個(gè)貸款比重也快速上升。比如,，２００７年工行,、建行、中行房地產(chǎn)開發(fā)貸款達(dá)到３０４０億,、３１７８億,、１４３６億，占比分別為１０．４％,、９．７１％,、６．２％。而房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長(zhǎng)最快,、占貸款比重最高的還是一些股份制銀行及城市商業(yè)銀行,。如，北京銀行,、興業(yè)銀行等,。
目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)金流趨緊是一種普遍現(xiàn)象,。在從緊的貨幣政策下,，房地產(chǎn)開發(fā)投入資金不足也是必然，再加上股市融資將會(huì)迅速減少,。這不僅會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)土地交投清淡,，也會(huì)迫使不少房地產(chǎn)開發(fā)商為了回籠資金而降價(jià)。
房?jī)r(jià)向下調(diào)整不僅會(huì)導(dǎo)致住房抵押物的價(jià)值下跌,，也會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格的下降,，從而放大銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn),。因?yàn)椋湍壳皝砜�,，房地產(chǎn)開發(fā)貸款主流是土地抵押貸款,。土地價(jià)格迅速下降，不僅會(huì)把銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)完全暴露出來,，也會(huì)把銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)無限放大,。這既是房地產(chǎn)開發(fā)商把銀行捆綁在一起的理由所在，也是目前一些國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行開始減少房地產(chǎn)開發(fā)貸款的原因,。但是,，房地產(chǎn)開發(fā)信貸風(fēng)險(xiǎn)完全暴露，受到懲罰的首先是房地產(chǎn)開發(fā)商而不是銀行,。
對(duì)于住房按揭貸款,，中國(guó)不會(huì)走上美國(guó)式的次貸危機(jī)之路。因?yàn)橹袊?guó)沒有讓按揭貸款證券化及衍生品化,。當(dāng)然,，中國(guó)既沒有美國(guó)式的多元化的住房按揭貸款體系，也沒有相關(guān)的法律制度規(guī)則及貸款人信用管理與評(píng)級(jí)等,。各商業(yè)銀行在短期利益的驅(qū)使下,，讓不少不符合準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的人進(jìn)入了市場(chǎng)，從而導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)投機(jī)炒作十分泛濫,，房?jī)r(jià)迅速推高,。但是，嚴(yán)格的首付比例也在一定程度上降低了國(guó)內(nèi)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn),。由于２００７年房?jī)r(jià)漲得最快,，從而帶來了１萬多億元風(fēng)險(xiǎn)較高的住房按揭貸款，而２００６年底以前的２萬多億住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)則較低,。因此，只要全國(guó)住房?jī)r(jià)格下跌不超過３０％,，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)就不會(huì)太高,。而一旦房?jī)r(jià)下跌，房地產(chǎn)開發(fā)商則面臨資金斷鏈甚至倒閉的風(fēng)險(xiǎn),。
如果房地產(chǎn)開發(fā)商能夠隨著房地產(chǎn)政策及融資環(huán)境的改變,，調(diào)整其運(yùn)作方式，那么也就根本不存在所謂的資金不足問題,。比如,，在任何一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)，沒有一家房地產(chǎn)生產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)好房子后會(huì)“惜售”,，但是在中國(guó)就出現(xiàn)了,。房地產(chǎn)開發(fā)商之所以敢“惜售”,，就在于其預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)上漲，就在于早些時(shí)候銀行信貸管理規(guī)則不合理,。如果房地產(chǎn)信貸規(guī)則改變了,，房地產(chǎn)開發(fā)商難道還敢這樣做嗎？因此,，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商資金緊張,，根本上還是自身造成的結(jié)果。如果房地產(chǎn)開發(fā)商把持有的住房降價(jià)銷售,，就可以回籠資金,。房地產(chǎn)開發(fā)商沒有這樣做，而是寄希望于房地產(chǎn)市場(chǎng)政策回到過去的老路上,。越是在這個(gè)時(shí)候,，相關(guān)的政府職能部門就越是要把其制定的房地產(chǎn)政策落到實(shí)處。只有這樣,，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能回歸理性,，才能夠持續(xù)健康地發(fā)展。 |
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