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在房?jī)r(jià)成本構(gòu)成中，稅費(fèi)占去了一半多。這種情況比較普遍,。采取輕稅減費(fèi)的辦法，能夠降低房?jī)r(jià),，但是，輕稅減費(fèi)牽一發(fā)而動(dòng)全身,，當(dāng)?shù)胤脚c中央,、省級(jí)與市級(jí)等的財(cái)權(quán)、事權(quán)的對(duì)應(yīng)關(guān)系得到調(diào)整,，逐漸趨于一種平衡，才能采取這種措施,，促使房?jī)r(jià)下降,。
十位全國(guó)政協(xié)委員經(jīng)過(guò)實(shí)地調(diào)研,，向全國(guó)政協(xié)聯(lián)名提交了一份提案——《關(guān)于減少政府收費(fèi)環(huán)節(jié)遏制住房?jī)r(jià)格上漲的建議》,。
稅費(fèi)過(guò)高是造成房?jī)r(jià)居高不下的重要原因之一,。全國(guó)政協(xié)委員對(duì)北京市朝陽(yáng)區(qū)“東區(qū)國(guó)際”小區(qū)的調(diào)研印證了這一點(diǎn),。該小區(qū)每平方米平均售價(jià)約為23000元,，其成本構(gòu)成中,，建筑成本約為3500元，土地費(fèi)用近6000元,，各種稅費(fèi)近10000元,。此外，開(kāi)發(fā)商還需要支出的費(fèi)用包括拆遷補(bǔ)償費(fèi),、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等等,。在房?jī)r(jià)整個(gè)構(gòu)成中,，稅費(fèi)就占去了一半多,。這并非一個(gè)個(gè)例。多位全國(guó)政協(xié)委員此前取得的河南,、四川,、江蘇、安徽等地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的費(fèi)用成本構(gòu)成,，與此相差無(wú)幾。
與西方國(guó)家不同,，我國(guó)與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)絕大部分集中在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié),，而這些稅費(fèi)都將計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,，一次性轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅種本來(lái)就很多,，如稅率為5%的營(yíng)業(yè)稅,；稅率為3%的契稅；從30%到60%稅率為四級(jí)累進(jìn)稅率的土地增值稅,；稅率為營(yíng)業(yè)稅7%的城市維護(hù)建設(shè)稅,；稅率為3%教育費(fèi)附加稅,；稅率為0.5％,。的印花稅等等。
我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收存在著幾個(gè)問(wèn)題：
其一,，稅率不合理,，不是畸高就是畸低�,；偷娜绺卣加枚悾捎诙惵蔬^(guò)低，根本起不到保護(hù)耕地的作用,。而采用四級(jí)累進(jìn)稅率的土地增值稅,，最高稅率達(dá)到60%,，由于稅率過(guò)高導(dǎo)致在很長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期內(nèi)，一些地方干脆象征性征收,。其二，重復(fù)征稅,。比如，對(duì)納稅人的房產(chǎn)所占地塊,，既從量課征土地使用稅,，又從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅等,。其三,，稅種設(shè)計(jì)不合理,。以土地增值稅為例,，它課稅的依據(jù)是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),、地上建筑物、附著物的增值額,，而國(guó)際上一般會(huì)把土地使用者個(gè)人開(kāi)發(fā)所得的利潤(rùn)剔除,，因?yàn)橥恋卦鲋刀惖恼n稅依據(jù)是土地增值部分的再分配。
我國(guó)稅收的分配機(jī)制也不盡合理,。在西方國(guó)家,，房地產(chǎn)稅主要?dú)w地方，屬于地方稅種,。如美國(guó),、法國(guó)等，其特點(diǎn)有兩個(gè)：一是房地產(chǎn)稅在地方財(cái)政收入中占據(jù)非常大的比例,。二是地方政府在稅收立法,、征管等方面具有很大的自主權(quán)，可以根據(jù)地方的實(shí)際情況制定,、調(diào)整稅率,。而在我國(guó)，房地產(chǎn)稅的稅收權(quán)限集中于中央政府,，地方自主權(quán)很弱,，在這種情況下，地方政府就通過(guò)增加收費(fèi)的辦法,，來(lái)彌補(bǔ)自主權(quán)不足的缺陷,，由此，導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域亂收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重的問(wèn)題,。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,，各種收費(fèi)項(xiàng)目多達(dá)100余種,。許多收費(fèi)根本就屬于亂收費(fèi)、白收費(fèi),。比如，綠化費(fèi)——企業(yè)交了綠化費(fèi)以后還是要自己花錢(qián)做綠化,。
地方政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域的亂收費(fèi)行為,，與分稅制改革后的財(cái)權(quán),、事權(quán)變化有關(guān),。1994年分稅制改革以后,，中央財(cái)政收入占總財(cái)政收入中的比重從1993年的22.0％上升到2003年的54.6％,，而地方財(cái)政收入所占比例呈下降趨勢(shì),。分稅制財(cái)政體制對(duì)于省,、市、縣分別擁有哪些財(cái)權(quán),，應(yīng)對(duì)哪些事權(quán)負(fù)責(zé),，并沒(méi)有給出明確規(guī)定,，但地方事權(quán)的增加已是大勢(shì)所趨,。同時(shí),，省級(jí)政府也不斷加大對(duì)財(cái)政收入的集中力度,，這使得市級(jí)財(cái)政收入受到影響。如此類(lèi)推,。
于是,，在事權(quán)的倒逼下,，各級(jí)地方政府不得不通過(guò)各種途徑創(chuàng)收,，以彌補(bǔ)財(cái)政缺口。高價(jià)出讓土地,、對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域征收各種收費(fèi)，成為各級(jí)地方政府的首選,。全國(guó)政協(xié)委員的調(diào)查顯示：“全國(guó)各種收費(fèi)加上稅收，每年來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi),，約占到地方財(cái)政收入的30%至50%，成為地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源,。”
現(xiàn)在的問(wèn)題是,，為什么開(kāi)發(fā)商都愿意繳納不合理甚至違規(guī)違法的亂收費(fèi)呢？直觀地說(shuō),，開(kāi)發(fā)商賺取錢(qián)的利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了因?yàn)閬y收費(fèi)增加的負(fù)擔(dān),，否則,，他們必然本能地對(duì)亂收費(fèi),、對(duì)高昂的土地出讓價(jià)格進(jìn)行抵制,。追根溯源,，在于當(dāng)開(kāi)發(fā)商配合地方政府,，欣然接受亂收費(fèi)的時(shí)候,，實(shí)際上等于與地方政府之間達(dá)成了一種默契,，這種默契近似于一種契約關(guān)系,，即地方政府會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商囤積居奇,、捂盤(pán)惜售等行為熟視無(wú)睹,，聽(tīng)任開(kāi)發(fā)商哄抬房?jī)r(jià),，對(duì)其主動(dòng)繳納亂收費(fèi)的行為予以補(bǔ)償,。也就是說(shuō)，通過(guò)亂收費(fèi)這種紐帶,，在開(kāi)發(fā)商與地方政府之間形成了一種利益共同體,，兩者共同分享房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的好處,。
從2005年至今,，中央連續(xù)出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控措施，屢屢被地方政府化解也與此有關(guān),。如果地方政府嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控措施,，等于打破了與開(kāi)發(fā)商之間的默契,，地方政府收取高昂土地出讓金與各種稅費(fèi)的計(jì)劃就可能受阻。這正是房地產(chǎn)調(diào)控在地方上屢屢受阻的根本原因,。
因此,，輕稅減費(fèi)能夠遏制房?jī)r(jià)，但是,，輕稅減費(fèi)牽一發(fā)而動(dòng)全身,，在土地出讓金收入降低、亂收費(fèi)被叫停,、稅收減少的情況下,，地方政府對(duì)應(yīng)的事權(quán)如何解決,？顯然，通過(guò)輕稅減費(fèi)來(lái)遏制房?jī)r(jià),，還牽涉到我國(guó)分稅制度的調(diào)整,，地方與中央、省級(jí)與市級(jí)等的財(cái)權(quán),、事權(quán)的對(duì)應(yīng)關(guān)系都需要進(jìn)一步調(diào)整,，逐漸趨于一種和諧，才能采取這種措施,。
應(yīng)該認(rèn)識(shí)到,，2007年，中國(guó)財(cái)政比年度預(yù)算超收7239億元,，當(dāng)年增幅達(dá)到驚人的31%,。在這種情況下，通過(guò)對(duì)財(cái)權(quán),、事權(quán)的適當(dāng)調(diào)整來(lái)平衡各種利益關(guān)系,，通過(guò)對(duì)稅收分配機(jī)制的調(diào)整來(lái)彌補(bǔ)地方財(cái)權(quán)、事權(quán)不對(duì)等的狀況,，已經(jīng)具備了比較好的條件。一旦這些關(guān)系調(diào)整好,，地方財(cái)政缺口壓力降低,，實(shí)行輕稅減費(fèi)就有了現(xiàn)實(shí)的可能，以此遏制房?jī)r(jià)才更有效果,，也更具可行性,。
倘若輕稅減費(fèi)得到實(shí)行，至少可能促使房?jī)r(jià)下降20%以上,。這不僅是因?yàn)檩p稅減費(fèi)降低了商品房的開(kāi)發(fā)成本,，更是因?yàn)椋胤秸c開(kāi)發(fā)商之間的利益共同體被打破,，由此降低的開(kāi)發(fā)成本可能更加可觀,。 |