|
在房價成本構成中,，稅費占去了一半多。這種情況比較普遍,。采取輕稅減費的辦法,，能夠降低房價，但是,，輕稅減費牽一發(fā)而動全身,，當?shù)胤脚c中央、省級與市級等的財權,、事權的對應關系得到調整,，逐漸趨于一種平衡，才能采取這種措施,，促使房價下降,。
十位全國政協(xié)委員經(jīng)過實地調研，向全國政協(xié)聯(lián)名提交了一份提案——《關于減少政府收費環(huán)節(jié)遏制住房價格上漲的建議》,。
稅費過高是造成房價居高不下的重要原因之一,。全國政協(xié)委員對北京市朝陽區(qū)“東區(qū)國際”小區(qū)的調研印證了這一點。該小區(qū)每平方米平均售價約為23000元,，其成本構成中,，建筑成本約為3500元，土地費用近6000元,，各種稅費近10000元。此外,，開發(fā)商還需要支出的費用包括拆遷補償費,、不可預見費等等。在房價整個構成中,，稅費就占去了一半多,。這并非一個個例。多位全國政協(xié)委員此前取得的河南,、四川,、江蘇、安徽等地房地產(chǎn)開發(fā)的費用成本構成,，與此相差無幾,。
與西方國家不同，我國與房地產(chǎn)有關的稅費絕大部分集中在開發(fā)環(huán)節(jié),，而這些稅費都將計入房地產(chǎn)開發(fā)成本,，一次性轉嫁給消費者。我國房地產(chǎn)領域的稅種本來就很多,，如稅率為5%的營業(yè)稅,；稅率為3%的契稅,；從30%到60%稅率為四級累進稅率的土地增值稅；稅率為營業(yè)稅7%的城市維護建設稅,；稅率為3%教育費附加稅,；稅率為0.5％。的印花稅等等,。
我國房地產(chǎn)領域的稅收存在著幾個問題：
其一,，稅率不合理，不是畸高就是畸低,�,；偷娜绺卣加枚悾捎诙惵蔬^低,，根本起不到保護耕地的作用,。而采用四級累進稅率的土地增值稅，最高稅率達到60%,，由于稅率過高導致在很長一個時期內(nèi),，一些地方干脆象征性征收。其二,，重復征稅,。比如，對納稅人的房產(chǎn)所占地塊,，既從量課征土地使用稅,，又從價計征房產(chǎn)稅等。其三,，稅種設計不合理,。以土地增值稅為例，它課稅的依據(jù)是轉讓土地使用權,、地上建筑物,、附著物的增值額，而國際上一般會把土地使用者個人開發(fā)所得的利潤剔除,，因為土地增值稅的課稅依據(jù)是土地增值部分的再分配,。
我國稅收的分配機制也不盡合理。在西方國家,，房地產(chǎn)稅主要歸地方,，屬于地方稅種。如美國,、法國等,，其特點有兩個：一是房地產(chǎn)稅在地方財政收入中占據(jù)非常大的比例。二是地方政府在稅收立法、征管等方面具有很大的自主權,，可以根據(jù)地方的實際情況制定,、調整稅率。而在我國,，房地產(chǎn)稅的稅收權限集中于中央政府,，地方自主權很弱，在這種情況下,，地方政府就通過增加收費的辦法,，來彌補自主權不足的缺陷，由此,，導致了我國房地產(chǎn)領域亂收費現(xiàn)象嚴重的問題,。
據(jù)統(tǒng)計，在我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中,，各種收費項目多達100余種,。許多收費根本就屬于亂收費、白收費,。比如,，綠化費——企業(yè)交了綠化費以后還是要自己花錢做綠化。
地方政府在房地產(chǎn)領域的亂收費行為,，與分稅制改革后的財權,、事權變化有關。1994年分稅制改革以后,，中央財政收入占總財政收入中的比重從1993年的22.0％上升到2003年的54.6％,，而地方財政收入所占比例呈下降趨勢。分稅制財政體制對于省,、市,、縣分別擁有哪些財權，應對哪些事權負責,，并沒有給出明確規(guī)定，但地方事權的增加已是大勢所趨,。同時,，省級政府也不斷加大對財政收入的集中力度，這使得市級財政收入受到影響,。如此類推,。
于是，在事權的倒逼下,，各級地方政府不得不通過各種途徑創(chuàng)收,，以彌補財政缺口。高價出讓土地,、對房地產(chǎn)領域征收各種收費,，成為各級地方政府的首選,。全國政協(xié)委員的調查顯示：“全國各種收費加上稅收，每年來自房地產(chǎn)行業(yè)的稅費,，約占到地方財政收入的30%至50%,，成為地方政府財政收入的重要來源�,！�
現(xiàn)在的問題是,，為什么開發(fā)商都愿意繳納不合理甚至違規(guī)違法的亂收費呢？直觀地說,，開發(fā)商賺取錢的利潤遠遠超過了因為亂收費增加的負擔,，否則，他們必然本能地對亂收費,、對高昂的土地出讓價格進行抵制,。追根溯源，在于當開發(fā)商配合地方政府,，欣然接受亂收費的時候,，實際上等于與地方政府之間達成了一種默契，這種默契近似于一種契約關系,，即地方政府會對開發(fā)商囤積居奇,、捂盤惜售等行為熟視無睹，聽任開發(fā)商哄抬房價,，對其主動繳納亂收費的行為予以補償,。也就是說，通過亂收費這種紐帶,，在開發(fā)商與地方政府之間形成了一種利益共同體,，兩者共同分享房價上漲帶來的好處。
從2005年至今,，中央連續(xù)出臺嚴厲的調控措施,，屢屢被地方政府化解也與此有關。如果地方政府嚴格執(zhí)行調控措施,，等于打破了與開發(fā)商之間的默契,，地方政府收取高昂土地出讓金與各種稅費的計劃就可能受阻。這正是房地產(chǎn)調控在地方上屢屢受阻的根本原因,。
因此,，輕稅減費能夠遏制房價，但是,，輕稅減費牽一發(fā)而動全身,，在土地出讓金收入降低、亂收費被叫停、稅收減少的情況下,，地方政府對應的事權如何解決,？顯然，通過輕稅減費來遏制房價,，還牽涉到我國分稅制度的調整,，地方與中央、省級與市級等的財權,、事權的對應關系都需要進一步調整,，逐漸趨于一種和諧，才能采取這種措施,。
應該認識到,，2007年，中國財政比年度預算超收7239億元,，當年增幅達到驚人的31%,。在這種情況下，通過對財權,、事權的適當調整來平衡各種利益關系,，通過對稅收分配機制的調整來彌補地方財權、事權不對等的狀況,，已經(jīng)具備了比較好的條件,。一旦這些關系調整好，地方財政缺口壓力降低,，實行輕稅減費就有了現(xiàn)實的可能,，以此遏制房價才更有效果，也更具可行性,。
倘若輕稅減費得到實行,，至少可能促使房價下降20%以上。這不僅是因為輕稅減費降低了商品房的開發(fā)成本,，更是因為,，地方政府與開發(fā)商之間的利益共同體被打破，由此降低的開發(fā)成本可能更加可觀,。 |