“面多了加水,，水多了加面……”在房地產(chǎn)上市公司披露的2007年年報(bào)中,，我們似乎看到了房地產(chǎn)商陷入了“水面困局”而不能自拔的境況。
不論是全國(guó)性的還是地區(qū)性的房地產(chǎn)上市公司,，其年報(bào)數(shù)據(jù)都相當(dāng)亮麗,，集中反映了過(guò)去一年全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高度繁榮,。即使面對(duì)嚴(yán)峻的調(diào)控形勢(shì)，數(shù)十家房地產(chǎn)上市公司在年報(bào)中表現(xiàn)得亦是相當(dāng)鎮(zhèn)定從容,，似乎調(diào)控是對(duì)人而不是對(duì)己,。他們幾乎眾口一詞地表示，將利用宏觀調(diào)控所帶來(lái)的行業(yè)整合時(shí)機(jī),，通過(guò)多渠道融資繼續(xù)囤地?cái)U(kuò)張,。這樣的論調(diào)，不禁讓人回想起2005年調(diào)控力度加大背景下的房地產(chǎn)商“圈地?zé)帷薄?BR>
世易時(shí)移。時(shí)隔兩年之后,，面對(duì)更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策和更加嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境,，房地產(chǎn)商仍高舉囤地?cái)U(kuò)張大旗，還在玩“土地+資金”的游戲,，但其中所蘊(yùn)含的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與兩年前已不可同日而語(yǔ),。
自2004年政府調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)至今，銀根和地根不斷緊縮,，再加上政府保障性住房（包括廉租房,、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房）政策的逐步落實(shí),，綜合性調(diào)控政策的累積效應(yīng)正在形成,，這直接造成了購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲不再抱有很大的預(yù)期，持幣觀望氣氛再次彌漫樓市,。
事實(shí)上,，去年四季度至今房?jī)r(jià)快速上漲勢(shì)頭戛然而止，降價(jià),、打折等兩年多未見(jiàn)的促銷(xiāo)手段重現(xiàn)樓市,，“拐點(diǎn)論”在這樣的背景下興起便不難理解。房地產(chǎn)業(yè)龍頭老大萬(wàn)科率先在全國(guó)范圍內(nèi)的降價(jià)促銷(xiāo)沖擊波,，激蕩著更多的房地產(chǎn)商加入打折賣(mài)樓的行列,，繁榮時(shí)期的捂盤(pán)待高價(jià)而沽，成為少數(shù)勇敢房地產(chǎn)商的賭博行為,。
萬(wàn)科降價(jià)促銷(xiāo)的背后,，最現(xiàn)實(shí)的考慮是加快銷(xiāo)售進(jìn)度，加速資金回籠,，通過(guò)提高周轉(zhuǎn)率化解資金壓力,。實(shí)際上，差不多所有的房地產(chǎn)商當(dāng)前都患有資金饑渴癥,。觀察房地產(chǎn)公司2007年報(bào),，它們的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流幾乎全部是負(fù)數(shù),，這表明賣(mài)樓所得款項(xiàng)到手后立即就被開(kāi)發(fā)商投入到購(gòu)置新土地或者新項(xiàng)目的建設(shè)上去了,。
房地產(chǎn)商在年報(bào)中紛紛表示，將通過(guò)多種渠道融資解決發(fā)展的資金問(wèn)題,，但兩大最主要渠道銀行和證券市場(chǎng)大門(mén)的完全打開(kāi),，目前看仍然只是奢望。
從緊的貨幣政策下,，今后銀行對(duì)地產(chǎn)商的放貸和對(duì)購(gòu)房者的放貸將繼續(xù)緊縮,。過(guò)去“付少量定金拿地——質(zhì)押土地獲得貸款開(kāi)發(fā)樓盤(pán)——賣(mài)樓回款后歸還貸款本息”的開(kāi)發(fā)模式，在銀根緊縮下運(yùn)作起來(lái)難度加大,，房地產(chǎn)業(yè)的“準(zhǔn)金融行業(yè)”特性在嚴(yán)格調(diào)控下將大大褪色,。
盡管近期有地產(chǎn)商的IPO和配股再融資獲得放行,，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)公司通過(guò)證券市場(chǎng)直接融資的口子完全放開(kāi)還不大可能,。而發(fā)行信托產(chǎn)品融資,、吸引外資注資等途徑也受到政策控制，難有大的作為,。
資金之“水”與土地之“面”的矛盾,，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言總是存在的，但是在調(diào)控重壓下,，兩者孰輕孰重的爭(zhēng)論,，說(shuō)到底就是“囤地為王”還是“現(xiàn)金為王”的問(wèn)題。在年報(bào)中我們看到,，眾多房地產(chǎn)公司“魚(yú)和熊掌”都要的情緒依然濃重,。
當(dāng)貪婪完全蓋過(guò)了恐懼，福兮禍兮,？唯有今后的市場(chǎng)才會(huì)給出正確的答案,。 |
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