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毫無疑問，隨著國家住房政策逐步落實到位，長期以來高度壟斷我國住房市場的房地產(chǎn)開發(fā)商必將面臨重大轉(zhuǎn)身,，這一趨勢似乎已成定局,。
應(yīng)當(dāng)看到，在新的調(diào)控形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)身，利潤回歸到合理水平，既是國家調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的必然結(jié)果,，也符合市場經(jīng)濟規(guī)律。
全國城市住房工作會議8月24日至25日在北京召開,。會議決定,，全國要逐步擴大廉租房住房制度的保障范圍。今年年底前,，在全國所有設(shè)區(qū)城市,，凡符合規(guī)定住房困難條件、申請租賃補貼的低保家庭,，基本做到應(yīng)保盡保,；明年年底前，覆蓋到所有縣城,。2010年底前,，全國城市低收入住房困難家庭都要納入保障范圍。(新華社8月27日)
在此之前的8月13日,，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》,，明確指出：低收入者可以選擇政府的廉租房；中低收入群體可以購買有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用房,；其他群體則可以通過商品房解決住房問題,。這標(biāo)志著我國住房市場由商品房獨霸天下的格局將被徹底打破，人們對實現(xiàn)自己的居住權(quán)將有更多的選擇,。這次召開的全國城市住房工作會議,，就是對國務(wù)院《意見》貫徹落實的具體行動。在黨的十七大召開前夕,，國務(wù)院召開專門會議,，研究解決城市低收入家庭住房困難,，再次表明黨中央對弱勢階層民生問題的高度關(guān)注。
從國務(wù)院不久前出臺解決城市低收入家庭住房困難的《意見》,，到這次的全國城市住房工作會議,，主題只有一個，就是加快建設(shè)以廉租房為重點的保障類住房,。何為“保障”？即：從供地,、資金,、建設(shè)、分配,、管理等涉及房屋開發(fā)與居住的各個環(huán)節(jié),，完全是由政府掌控的住房模式，這與商品房完全是兩個概念,。保障類住房在城市整體住房市場中能占到多大比例,？有關(guān)資料顯示：5%～10%的人群無法通過自身的努力去解決住房問題，需要靠政府提供的廉租房予以救助,；另有10%～20%的低收入群體的住房,，需要政府幫助，靠有一定優(yōu)惠政策或管理措施的有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用房,、限價房或套型面積較小的普通商品房等保障類住房來解決,。
如此算來，以上兩個部分的保障類住房總計要占到城市總體住房市場大約30%左右的比例,，在一些經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)地區(qū),，這個比例甚至還要高一些。毫無疑問,，隨著國家政策逐步落實到位,，長期以來高度壟斷我國住房市場的房地產(chǎn)開發(fā)商必將面臨重大轉(zhuǎn)身，這一趨勢似乎已成定局,。
那么,，在新的形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)商將會如何轉(zhuǎn)身,？筆者認(rèn)為比較現(xiàn)實的走向：一是調(diào)整戰(zhàn)略布局,，繼續(xù)向商品房領(lǐng)域推進。當(dāng)然,，在我國積極落實保障類住房新體制下的商品房市場,，與過去的商品房市場，是完全不同的,。新的地產(chǎn)調(diào)控背景下的商品房市場,，需要開發(fā)商有更強的經(jīng)濟實力,，更良好的經(jīng)營業(yè)績，以及一定的規(guī)模擴張等,；二是積極參與政府推出的保障類住房的建設(shè)與開發(fā),。此類項目與商品房比較起來，雖然利潤低了,，但進入門檻低,，資金投入少，見效快,、風(fēng)險小,，對一些中小規(guī)模的開發(fā)商也有不小的誘惑力。不過,，參與建設(shè)政府的保障類住房,，需要經(jīng)營者有比較強的社會責(zé)任感，不能以利益最大化為追求目標(biāo),；三是由商品房開發(fā)轉(zhuǎn)到工業(yè)項目廠房的開發(fā)經(jīng)營中去,。由于我國土地資源的稀缺性和各地經(jīng)濟建設(shè)快速發(fā)展的持續(xù)性，決定了工業(yè)項目用地方式必須走集約化和有效利用空間的路徑,。這種用地方式,，在我國內(nèi)地正處于起步階段，市場潛力很大,。
無論是哪一種轉(zhuǎn)身方式,，都基于房地產(chǎn)行業(yè)暴利行為的不可延續(xù)性。過去10多年來,，中國的房地產(chǎn)業(yè)利潤高得驚人,，國際房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤率一般在6%～8%，而我國的利潤率(一說資金回報率)多在30%左右,，高的達(dá)到50%甚至還多,，房地產(chǎn)業(yè)屬于畸形發(fā)展階段。橫向比較,，目前我國工業(yè)平均利潤率為5.69%,，與房地產(chǎn)行業(yè)有天壤之別。應(yīng)當(dāng)看到,，在新的調(diào)控形勢下,，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)身，利潤回歸到合理水平,，既是國家調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的必然結(jié)果,，也符合市場經(jīng)濟規(guī)律。 |