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毫無(wú)疑問(wèn),，隨著國(guó)家住房政策逐步落實(shí)到位，長(zhǎng)期以來(lái)高度壟斷我國(guó)住房市場(chǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必將面臨重大轉(zhuǎn)身,，這一趨勢(shì)似乎已成定局,。
應(yīng)當(dāng)看到，在新的調(diào)控形勢(shì)下,，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)身,，利潤(rùn)回歸到合理水平，既是國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的必然結(jié)果,，也符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律,。
全國(guó)城市住房工作會(huì)議8月24日至25日在北京召開(kāi)。會(huì)議決定,，全國(guó)要逐步擴(kuò)大廉租房住房制度的保障范圍,。今年年底前,，在全國(guó)所有設(shè)區(qū)城市,，凡符合規(guī)定住房困難條件、申請(qǐng)租賃補(bǔ)貼的低保家庭,，基本做到應(yīng)保盡保,；明年年底前，覆蓋到所有縣城,。2010年底前,，全國(guó)城市低收入住房困難家庭都要納入保障范圍。(新華社8月27日)
在此之前的8月13日,，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》,，明確指出：低收入者可以選擇政府的廉租房；中低收入群體可以購(gòu)買(mǎi)有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房,；其他群體則可以通過(guò)商品房解決住房問(wèn)題,。這標(biāo)志著我國(guó)住房市場(chǎng)由商品房獨(dú)霸天下的格局將被徹底打破，人們對(duì)實(shí)現(xiàn)自己的居住權(quán)將有更多的選擇,。這次召開(kāi)的全國(guó)城市住房工作會(huì)議,，就是對(duì)國(guó)務(wù)院《意見(jiàn)》貫徹落實(shí)的具體行動(dòng)。在黨的十七大召開(kāi)前夕,，國(guó)務(wù)院召開(kāi)專(zhuān)門(mén)會(huì)議,，研究解決城市低收入家庭住房困難,，再次表明黨中央對(duì)弱勢(shì)階層民生問(wèn)題的高度關(guān)注。
從國(guó)務(wù)院不久前出臺(tái)解決城市低收入家庭住房困難的《意見(jiàn)》,，到這次的全國(guó)城市住房工作會(huì)議,，主題只有一個(gè)，就是加快建設(shè)以廉租房為重點(diǎn)的保障類(lèi)住房,。何為“保障”,？即：從供地、資金,、建設(shè),、分配、管理等涉及房屋開(kāi)發(fā)與居住的各個(gè)環(huán)節(jié),，完全是由政府掌控的住房模式,，這與商品房完全是兩個(gè)概念。保障類(lèi)住房在城市整體住房市場(chǎng)中能占到多大比例,？有關(guān)資料顯示：5%～10%的人群無(wú)法通過(guò)自身的努力去解決住房問(wèn)題,，需要靠政府提供的廉租房予以救助；另有10%～20%的低收入群體的住房,，需要政府幫助,，靠有一定優(yōu)惠政策或管理措施的有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房或套型面積較小的普通商品房等保障類(lèi)住房來(lái)解決,。
如此算來(lái),，以上兩個(gè)部分的保障類(lèi)住房總計(jì)要占到城市總體住房市場(chǎng)大約30%左右的比例，在一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū),，這個(gè)比例甚至還要高一些,。毫無(wú)疑問(wèn)，隨著國(guó)家政策逐步落實(shí)到位,，長(zhǎng)期以來(lái)高度壟斷我國(guó)住房市場(chǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必將面臨重大轉(zhuǎn)身,，這一趨勢(shì)似乎已成定局。
那么,，在新的形勢(shì)下,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將會(huì)如何轉(zhuǎn)身？筆者認(rèn)為比較現(xiàn)實(shí)的走向：一是調(diào)整戰(zhàn)略布局,，繼續(xù)向商品房領(lǐng)域推進(jìn),。當(dāng)然，在我國(guó)積極落實(shí)保障類(lèi)住房新體制下的商品房市場(chǎng),，與過(guò)去的商品房市場(chǎng),，是完全不同的。新的地產(chǎn)調(diào)控背景下的商品房市場(chǎng)，需要開(kāi)發(fā)商有更強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,，更良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī),，以及一定的規(guī)模擴(kuò)張等；二是積極參與政府推出的保障類(lèi)住房的建設(shè)與開(kāi)發(fā),。此類(lèi)項(xiàng)目與商品房比較起來(lái),，雖然利潤(rùn)低了，但進(jìn)入門(mén)檻低,，資金投入少,，見(jiàn)效快、風(fēng)險(xiǎn)小,，對(duì)一些中小規(guī)模的開(kāi)發(fā)商也有不小的誘惑力,。不過(guò)，參與建設(shè)政府的保障類(lèi)住房,，需要經(jīng)營(yíng)者有比較強(qiáng)的社會(huì)責(zé)任感,，不能以利益最大化為追求目標(biāo)；三是由商品房開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)到工業(yè)項(xiàng)目廠房的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中去,。由于我國(guó)土地資源的稀缺性和各地經(jīng)濟(jì)建設(shè)快速發(fā)展的持續(xù)性,，決定了工業(yè)項(xiàng)目用地方式必須走集約化和有效利用空間的路徑。這種用地方式,，在我國(guó)內(nèi)地正處于起步階段,，市場(chǎng)潛力很大。
無(wú)論是哪一種轉(zhuǎn)身方式,，都基于房地產(chǎn)行業(yè)暴利行為的不可延續(xù)性,。過(guò)去10多年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)高得驚人,，國(guó)際房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)率一般在6%～8%,，而我國(guó)的利潤(rùn)率(一說(shuō)資金回報(bào)率)多在30%左右,，高的達(dá)到50%甚至還多,，房地產(chǎn)業(yè)屬于畸形發(fā)展階段。橫向比較,，目前我國(guó)工業(yè)平均利潤(rùn)率為5.69%,，與房地產(chǎn)行業(yè)有天壤之別。應(yīng)當(dāng)看到,，在新的調(diào)控形勢(shì)下,，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)身，利潤(rùn)回歸到合理水平,，既是國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的必然結(jié)果,，也符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。 |