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| 2007-07-26 作者：陳軍華 來源:上海證券報 |
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針對目前部分大中城市房地產(chǎn)價格持續(xù)快速攀升的問題,，國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院經(jīng)濟形勢分析課題組建議把目前的期房銷售制度,，改為現(xiàn)房銷售制度，以促進房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展,。
這種建議并非第一次提出,。2005年8月15日,，中國人民銀行發(fā)布房地產(chǎn)金融報告建議：“取消現(xiàn)行房屋預售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售”,。2006年3月,，33位全國人大代表提交議案建議取消商品房預售制度。2007年,，全國兩會期間多位人大代表和政協(xié)委員繼續(xù)建議取消商品房預售,。
事實上，由于經(jīng)濟環(huán)境的變化,，商品房預售制度的確已經(jīng)沒有存在的必要,。
商品房預售制度的產(chǎn)生與我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的進程緊密聯(lián)系。長期以來,，我國城鎮(zhèn)住房供應不足,，加快建設、增加住房供應是客觀需要,。但是,，我國剛剛起步的房地產(chǎn)業(yè)資金嚴重不足，不少都接近“皮包”公司狀態(tài)，自有資金的比例甚至不到10%,，就連基礎較好的上海房產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，其自有資金比例一直到2001年還只有18.84%。另一方面,，融資渠道和融資手段單一,，從銀行貸款幾乎是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的惟一選擇。
由于自有資金嚴重不足,，房地產(chǎn)企業(yè)存在著嚴重的投機性,，這引來更多的限制。1993年,，國家開始進行宏觀調控,，房地產(chǎn)企業(yè)不僅貸款難度加大，上市融資之路也被堵死,，國家明確提出不鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)上市的政策（并且,，此后好幾年這一限制也未有松動：1996年，證監(jiān)會《關于股票發(fā)行工作若干規(guī)定的通知》,，要求對房地產(chǎn)業(yè)“暫不考慮”,，1997年，證監(jiān)會《關于做好股票發(fā)行工作的通知》中重申,，繼續(xù)對“房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)暫不受理”,。）
一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要發(fā)展,，一方面是這些企業(yè)自有資金嚴重不足,。于是，建設部主導設立了商品房預售制度,。1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》,，對預售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定,，但是,，卻留下來一個巨大的漏洞，即對侵權,、違規(guī)行為未制定具體的懲戒條款,。商品房預售制度實行后,，各主要城市商品房預售比例逐漸發(fā)展到80％以上,，部分城市甚至達到90％以上，許多開發(fā)成本轉嫁給了購房人,。
商品房預售制度的推行導致了一系列問題,，首先就是對購房人權益的損害。由于購房人已經(jīng)預交了大部分甚至全部房款，開發(fā)商提高房屋質量以吸引消費者的動力不復存在,，這不僅導致了房屋質量問題連連,，也導致推遲交房，甚至攜款潛逃現(xiàn)象發(fā)生,。7月25日上午,，中消協(xié)發(fā)布的“2007年上半年全國受理投訴情況”顯示，雖然上半年投訴總量較去年同期呈下降趨勢,，但商品房投訴比去年同期上升了15％,，增幅第一。中國社會科學院法學所所長助理劉俊海認為,，只要房屋預售制度存在一天,，消費者必然處于受掠奪與打壓的被動地位。
預售制度更大的危害在于,，當開發(fā)商提前拿到預收款,，提前收回大部分乃至全部成本，他們就沒有了后顧之憂,，通過囤積居奇等方式步步推動房價上漲,，而房價的上漲又為開發(fā)商更方便地收取下一個項目的預收款創(chuàng)造了條件，因為在房價上漲過程中,，在買漲不買跌的心理推動下,，人們對未來房價增值的預期會變得更為強烈，這種循環(huán)推動力促使房價屢創(chuàng)新高,。
當初設立商品房預售制度的條件如今都已經(jīng)不復存在,。從融資渠道來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有銀行貸款,、發(fā)行股票融資,、債券融資、信托融資等等,。由于普遍對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景看好,，開發(fā)商獲取銀行貸款的難度已經(jīng)大為降低，不少銀行甚至找上門來,，降低門檻為開發(fā)商提供貸款,。而且，經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金比例在逐漸提升,，對預售房制度的依賴性逐漸減弱。
更重要的是,，當初建立商品房預售制度,，是因為當時房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不景氣,，房價低迷，需要鼓勵房地產(chǎn)的發(fā)展,，而現(xiàn)在的情況已經(jīng)與之完全相反,，房地產(chǎn)投資過熱，房價大幅度攀升,，接連兩次房市調控政策都未能阻擋住房價快速上漲的勢頭,。從某種程度上來看，商品房預售制度正在成為開發(fā)商囤積居奇,、推動房價上漲的幫兇,。把目前的期房銷售制度，改為現(xiàn)房銷售制度,，于國于民都是大為有益的,。 |
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