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近日,，國家發(fā)改委公布的最新數(shù)據(jù)顯示,，6月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.1%,，延續(xù)了上半年以來的上漲行情。（昨日本報(bào)B03版）
事實(shí)上,，從這兩年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施來看,，政府不是不作為，而是作為不到位,。
倒是國家統(tǒng)計(jì)局局長謝伏瞻近日在《對話》欄目所說的“房價(jià)上漲屬世界趨勢”牽涉出一個(gè)核心問題,，那就是在世界性的貨幣流動性過剩引發(fā)了世界性的房價(jià)高企，絕不僅僅是一個(gè)實(shí)物供求關(guān)系問題,，而主要是一個(gè)投資問題,。如果政府主要決策者仍然以對待家電、衣物等普通商品的態(tài)度來對待房地產(chǎn)市場,，會發(fā)生極大偏差,。
房地產(chǎn)作為投資品，與融資成本無關(guān),，而與收益率有關(guān),。
目前房價(jià)的漲幅使開發(fā)商以一年期貸款利率6.57%從銀行獲得貸款成本顯得無足輕重，即便以地下市場的15%以上的利率獲利貸款,，只要開發(fā)之后的收益遠(yuǎn)高于成本,，對開發(fā)商而言，就是能夠接受的資金價(jià)格,。
更何況,，目前房地產(chǎn)貸款仍然屬于優(yōu)質(zhì)貸款之列，不顧銀監(jiān)會的禁令,，許多銀行仍在利潤壓力下狂熱追捧,。并且，為了獲得更加優(yōu)質(zhì)的個(gè)人房貸業(yè)務(wù),，銀行對開發(fā)商網(wǎng)開一面亦成為常態(tài),。
房地產(chǎn)作為投資品，還與心理預(yù)期密切相關(guān),。與股市相同,，一旦形成上漲預(yù)期，囤積待漲就成為必然之舉,。當(dāng)資金在樓市越積越多,，當(dāng)購房者紛紛求購，市場就會以資金為王的形式,，坐實(shí)樓市高價(jià)的真實(shí)性,。
只有承認(rèn)樓市是重要的投資品種，政府才能順勢而為，不至于讓政策一再調(diào)控,。
不過,，上述分析并不意味著中國房地產(chǎn)業(yè)不存在風(fēng)險(xiǎn),，相反,，風(fēng)險(xiǎn)巨大。
第一,，跟股市一樣,，房地產(chǎn)市場可以坐莊，少數(shù)莊家能夠通過控制土地,、以及大量資金杠桿撬動市場,。從這個(gè)意義上來說，擁有土地所有權(quán),、可以控制土地出讓步驟的地方政府是一級莊家,，而囤積了大批土地的大型房地產(chǎn)開發(fā)商是二級莊家；那些可以利用境內(nèi)外資金的開發(fā)商,、以及能夠通過特殊渠道融資購買到大量平價(jià)房的投資者都是莊家鏈條上的重要環(huán)節(jié),。
政府為防范風(fēng)險(xiǎn)，對房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金,、個(gè)貸首付比例作出嚴(yán)格規(guī)范,，但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)毫無疑義地顯示出，房地產(chǎn)大部分貸款仍然來自銀行,，房地產(chǎn)開發(fā)貸款,、購房貸款60%以上靠銀行支撐。上海銀監(jiān)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，截至今年3月末,，房地產(chǎn)貸款余額4萬億元，同比增長22.9%.股市莊家借雞生蛋的結(jié)果是,，增加了系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn),。
第二，外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場興趣不減,。國家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的統(tǒng)計(jì)顯示,，1-5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資222億元，同比增幅高達(dá)89.9%.各類外資基金接踵而至,，各種限外令形同虛設(shè),。實(shí)際上，對于一個(gè)中等城市而言,，30億美元已足以支撐起高房價(jià)的預(yù)期,。一旦莊家與基金需要兌現(xiàn)，接到籌碼的國內(nèi)中小投資者以及成為房地產(chǎn)行業(yè)附庸的金融機(jī)構(gòu)就會成為最大的埋單者。
第三,，保障住房與商品房混為一談,，小戶型住宅未能平抑房價(jià)，反而促使高檔住宅價(jià)格上升,，成為社會矛盾產(chǎn)生的焦點(diǎn),。國外房價(jià)上漲之所以大部分沒有釀成激烈的社會矛盾，那是因?yàn)楸Ｕ闲妥》胯T就了房地產(chǎn)市場的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ),，而我國廉租房資金動用5%的土地出讓金尚且不易,，更不必說動用公共財(cái)政。
第四,，一些政府部門對于增加供給的理解過于片面,，除了理解到第一層面即從土地、融資,、加快交易等方面增加住宅供給,，還有必要認(rèn)真對待房地產(chǎn)作為重要投資品種的一面。要減弱房地產(chǎn)作為投資品種的重要性,，惟一的辦法是大力發(fā)展多層次的資本市場,。
如果政府使投資者的目光只能聚集于股市樓市，國債委靡不振,，企業(yè)債雷聲大雨點(diǎn)小,，各種資產(chǎn)證券化目的是化解風(fēng)險(xiǎn)而不是為投資者帶來回報(bào)，那么,，在資本時(shí)代,，樓市上漲就是一種必然。 |