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前一陣子,，有某著名大學(xué)的教授,、著名的博士還有著名時(shí)評人若干人等,，起了勁地把房價(jià)高的原因歸結(jié)于開發(fā)商的罪惡，甚至呼吁取消開發(fā)商,，并表示按他們說的做,，房價(jià)可降一半，云云,。那陣勢,，頗有為民生立言之雄姿英發(fā)。至于效果,，至少在網(wǎng)絡(luò)上,，頗得“振臂一呼，應(yīng)者云集”之光彩,。然而今日,，面對價(jià)格遠(yuǎn)低于政府限價(jià)房,、經(jīng)濟(jì)適用房的所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，這些“民意英雄”們不知該作何感想,？又該作何發(fā)言？
統(tǒng)計(jì)顯示,，北京有一定開發(fā)規(guī)模的“小產(chǎn)權(quán)房”主要集中在通州,、順義、懷柔,、密云等遠(yuǎn)郊區(qū),，盡管政府管理部門對如此多的“小產(chǎn)權(quán)房”表示出憂慮，一再發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示,，建議不要購買“小產(chǎn)權(quán)房”,，因?yàn)榇祟惙课轃o產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋的所有,、轉(zhuǎn)讓,、處分、收益等法律權(quán)利,，但是為自住而購房者趨之若鶩,。這些成批開發(fā)的房屋售價(jià)多在每平方米2500元至4000元之間，而同一地區(qū)的“小產(chǎn)權(quán)房”普遍比大產(chǎn)權(quán)房價(jià)格低30％左右,。另據(jù)《中國商報(bào)》記者報(bào)道,，位于房山區(qū)周口店鎮(zhèn)某村的樓盤，售價(jià)僅為800多元／平方米,，還是現(xiàn)房,，而交通不及這個(gè)地方便利的房山區(qū)竇店鎮(zhèn)和韓村河鎮(zhèn)的一些商品房，因?yàn)槭谴螽a(chǎn)權(quán),，手續(xù)齊全,，每平方米售價(jià)竟高達(dá)3000多元。這樣算,，由村鎮(zhèn)集體發(fā)放“永久使用權(quán)”或“永久租賃權(quán)”（怎么理解都可以）的商品房價(jià)格,，只是那些由縣級以上政府發(fā)放有限期使用權(quán)（70年后自動(dòng)續(xù)租土地，要不要再交土地出讓金另說）的四分之一,。
“小產(chǎn)權(quán)房”價(jià)格為什么這么低,？是因?yàn)闆]有房地產(chǎn)開發(fā)商的介入嗎？否,！恰恰是開發(fā)商的介入,，才使得幾千年歷史上幾乎完全靠一己之力蓋房的中國農(nóng)民第一次不花自己的金錢和力氣就住上了和城里人一樣的高檔房！他們把自己的宅基地騰出來,，由村鎮(zhèn)集體交給開發(fā)商去經(jīng)營（你也可以把它理解成租賃,，也可以解釋為農(nóng)民用宅基地入股,，和開發(fā)商合作經(jīng)營），條件是開發(fā)商免費(fèi)為每戶農(nóng)民蓋一至兩套房（多余的將來可以出租作為永久的收入來源）,，另外開發(fā)商還得負(fù)責(zé)農(nóng)民的社保,、鄉(xiāng)村規(guī)劃的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等等。多余的土地供開發(fā)商經(jīng)營,，你也可以說是買賣,，但似乎更確切說是“租賃”，因?yàn)橥恋厮袡?quán)仍在村集體手里,�,？梢哉f，沒有開發(fā)商的資金和技術(shù)介入,，許多農(nóng)民根本沒有經(jīng)濟(jì)能力過上現(xiàn)代化的城市生活,，更沒有能力為相當(dāng)部分城市居民提供廉價(jià)的“小產(chǎn)權(quán)房”。正是開發(fā)商在這里面起到了中間橋梁的作用,。
那么,，“小產(chǎn)權(quán)房”價(jià)格低的原因到底何在？這也不是秘密——在于省去了三部分費(fèi)用：一是購地成本,，二是各種稅費(fèi),，三是由土地和房地產(chǎn)市場管制造成的“公關(guān)成本”甚至“腐敗成本”。2007年6月29日一份媒體的調(diào)查報(bào)道,，可以清晰地告訴我們稅費(fèi)和土地成本到底是多少,。以北京房山區(qū)一個(gè)名為“加州水郡”的項(xiàng)目為例：除了承擔(dān)約1902元／平方米的土地開發(fā)成本，另外以8000元／平方米售價(jià)保守計(jì)算稅費(fèi),，每平方米樓面需繳納企業(yè)所得稅2300元,、營業(yè)稅240元、城市維護(hù)建設(shè)稅400元,、土地增值稅80元,、耕地占用稅8元以及契稅240元。即便不算上述6個(gè)主要稅種之外費(fèi)用的繳納,，“加州水郡”每平方米樓面稅費(fèi)總額已達(dá)3268元,，購房者付出8543元／平方米購買的商品房價(jià)中，其中38％將作為稅費(fèi)而繳納,。加上正常土地交易1902元／平方米的土地成本,，連帶地價(jià)和各種稅費(fèi)總額達(dá)5170元／平方米，以8543元／平方米房價(jià)計(jì),，地價(jià)和稅費(fèi)成本占房價(jià)中的61％,。這里還沒算只有房地產(chǎn)商心里最清楚的所謂“公關(guān)成本”或“腐敗成本”。
事實(shí)上,，“加州水郡”地價(jià)并不算高,，在國內(nèi)一些中心城市,，特別是大城市中心地區(qū)，土地樓面價(jià)每平方米數(shù)千元或上萬元的實(shí)屬稀松平常,。
早期的房地產(chǎn)商或許有“罪”的,，特別是在土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓時(shí)代，相當(dāng)多房地產(chǎn)商如同“空手套白狼”,，不花一分錢通過關(guān)系從地方政府手里拿到土地,，然后以土地作抵押向銀行貸款，再通過向居民賣圖紙賣期房獲取巨額利潤,。但那僅僅是開發(fā)商的“原罪”，還是由于權(quán)力之罪,？今日,，政府亡羊補(bǔ)牢，新政策已經(jīng)堵死了后來者上述“原罪”之路,，實(shí)行土地招標(biāo)出讓,，而且短期內(nèi)先付出讓金，房子沒封頂休想辦按揭貸款,，等等,。
當(dāng)然，你還可以說現(xiàn)在的房地產(chǎn)商有“罪”,，主要的“罪”在于其囤地囤房,。但為什么他們會(huì)囤地囤房？乃是因?yàn)槠尕浛删影,�,！土地一級市場牢牢控制在誰的手里？如果政府部門能夠真正根據(jù)市場需求恰好地掌握土地供應(yīng)節(jié)奏,，現(xiàn)實(shí)中不少難題不就迎刃而解了,！再看看“小產(chǎn)權(quán)房”，其開發(fā)商們,，每一分錢都來自自己,，無法向銀行貸款；購房人也無法向銀行貸款,，需要自籌資金,。暫且不說他們有幾多合法幾多合理，可以看看,，他們中有多少人會(huì)囤地囤房,？我們再看看彩電冰箱市場，有沒有人囤積,？若有,，你肯定笑那些人是腦積水,！
（作者系北京資深評論員，雜文家） |