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全國大中城市房價(jià)非理性上漲,，與廣大百姓購買力相去甚遠(yuǎn)，令人堪憂,。中央政府三令五申要將房價(jià)控制到合理范圍內(nèi),，讓廣大百姓買得起房、能住上房,。但是,，目前看,，房價(jià)仍一路上揚(yáng)，經(jīng)濟(jì)適用房一房難求,。普通百姓要想圓住房夢,，真是長路漫漫，何其遠(yuǎn)兮,。事實(shí)上,，國家為控制房價(jià)已采取了多種措施，只是效果難以顯現(xiàn),。不難看出,，這幾年國家調(diào)控房價(jià)的措施，多以行政手段為主,，這些手段有的固然不錯(cuò),，比如，限制外資,、港澳臺(tái)資炒房等,，很及時(shí)。但是,，在市場經(jīng)濟(jì)條件下,，政府調(diào)控房價(jià)應(yīng)更多采用經(jīng)濟(jì)和市場手段，以增強(qiáng)市場自身的調(diào)解能力,，減少市場資源配置的扭曲,。稅收是一種良好的市場調(diào)控方法，被稱為經(jīng)濟(jì)的“自動(dòng)穩(wěn)定器”,。稅收在調(diào)控房價(jià)中的作用不可小視,。
很明顯，目前中國房地產(chǎn)市場最大的問題是供需矛盾,。旺盛的市場需求與不合理的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)成為問題的兩個(gè)方面,，這是促使房價(jià)扭曲性瘋狂上漲的根本原因所在。有關(guān)部門和一些專家也指出高檔住房和別墅這些單價(jià)較高的房屋供應(yīng)量過大,，拉高了房屋總體平均價(jià)格,。而滿足大眾住房需求的普通住房供給不足。
要調(diào)整房地產(chǎn)市場的供給和需求問題,，筆者認(rèn)為最關(guān)鍵的莫過于運(yùn)用稅收手段,，讓稅收在調(diào)控房價(jià)中發(fā)揮重要作用。目前國家已實(shí)施的稅收方案,，未發(fā)揮應(yīng)有的調(diào)控作用,，切實(shí)調(diào)整征稅方式是必要的。對需求領(lǐng)域征收差別稅,，可以大大遏制房地產(chǎn)市場囤房,、投機(jī)的虛假需求現(xiàn)象,。其具體做法是：政府對居民住房有一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)家庭,，人均住房面積在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)購買房產(chǎn)是免稅的,，超過這個(gè)住房面積標(biāo)準(zhǔn)，還希望去購買房產(chǎn),，就要對其購買的超額房產(chǎn)面積征收一定額度的稅金,。這個(gè)稅收采取累進(jìn)稅的形式，超過標(biāo)準(zhǔn)面積越多,，所征的稅就越高,。此征稅方法的好處在于，有錢人可以任意多買房,，但是需繳納更多稅金,。沒錢人如果現(xiàn)有住房足夠居住，不必非要借錢去買房,，也不必羨慕別人購買多處房產(chǎn),，因?yàn)槎噘彿空邽閲叶嗬U稅了。這種征稅方法將有利于遏止房產(chǎn)需求領(lǐng)域過度投機(jī)行為,。
現(xiàn)今,，我國住房供給領(lǐng)域的稅收，由于設(shè)計(jì)缺陷,，未能有效控制住房價(jià),，反而產(chǎn)生促漲作用。因此,，筆者特別強(qiáng)調(diào),，合理的供給領(lǐng)域的稅收，應(yīng)該引起高度關(guān)注,。在房地產(chǎn)需求方面征稅的同時(shí),，制定適宜的供給領(lǐng)域的征稅辦法,，以將房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)調(diào)控到趨于合理的程度,。
企業(yè)最大的目的是賺取最大利潤，這是無可厚非的,。但是,，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的目的不是只滿足少數(shù)消費(fèi)高檔住房的居民需求，而是要讓廣大民眾都能有房住,，窮人也能住上房,。所以，生產(chǎn)更多的普通商品房和低價(jià)房,，才是當(dāng)務(wù)之急,。解決窮人和普通人的住房問題,，完全靠國家財(cái)政補(bǔ)貼，有些不太現(xiàn)實(shí),。應(yīng)該采取一種讓市場接受的手段,，使房地產(chǎn)開發(fā)商在賺取利潤的同時(shí)，自愿生產(chǎn)出價(jià)格相對低廉的房產(chǎn),。那么,，如何讓房地產(chǎn)商自覺愿意生產(chǎn)低價(jià)房呢？顯然,，政府的調(diào)控政策是關(guān)鍵因素,，政府應(yīng)當(dāng)順應(yīng)市場的潮流，制定適宜的政策,，讓房地產(chǎn)開發(fā)商從獲得利潤的目的出發(fā),，不去生產(chǎn)高價(jià)豪華房，而是心甘情愿提供經(jīng)濟(jì)適用房,、低價(jià)房,。稅收政策在調(diào)控房地產(chǎn)供給方面，可以起到巨大的作用,。
稅收手段如何可以改變房地產(chǎn)開發(fā)商只為富人蓋房子的行為呢,？筆者認(rèn)為，可以通過差別稅收方法,，將生產(chǎn)高價(jià)豪華房和生產(chǎn)低價(jià)房的房地產(chǎn)商的利潤拉平來改變房地產(chǎn)商的行為,。其做法可以這樣：房地產(chǎn)商開發(fā)房產(chǎn)時(shí)，對他們采取累進(jìn)稅制的征稅辦法,，房子蓋得越豪華越高檔,，售價(jià)越高，征的稅就越多,，稅率越高,；而蓋低價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房就應(yīng)該少征稅或不征稅,，為窮人和大多數(shù)老百姓蓋房子就要少征或不征稅,。通過稅收手段，國家使生產(chǎn)豪華高價(jià)房和低價(jià)房的房地產(chǎn)開發(fā)商獲得同樣的利潤,，為富人蓋豪華房不再有超額利潤了,，于是，因低價(jià)房需求量大,，購買者多,，房地產(chǎn)開發(fā)商可以從生產(chǎn)低價(jià)房中獲取更多利潤，這樣,，為追求利潤,，開發(fā)商自覺地提供大量的經(jīng)濟(jì)適用房和低價(jià)房,。目前看，房地產(chǎn)管理部門可以對房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行較為精確的估算,。于是,，根據(jù)不同檔次的房地產(chǎn)制定不同的稅率，是切實(shí)可行的,。通過稅收手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)領(lǐng)域的供給結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)能夠?qū)崿F(xiàn),。
國家研究開征房產(chǎn)稅，希望體現(xiàn)對中低收入群體的保障,。對給富人蓋豪華房的企業(yè),，課以重稅，其結(jié)果符合調(diào)控的目標(biāo),，這將促使房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向需求量大,、利潤有保障的中低檔房。而為富人蓋的豪華住房,，稅收高,，價(jià)格上漲，但富人不會(huì)太在乎,，仍然會(huì)買,，只是多買房產(chǎn)，如前文所述,，要多交稅,，他們多購房時(shí)也要三思而后行了。將需求領(lǐng)域的稅收和供給領(lǐng)域的稅收配合起來,，富人購買的房子面積越多,，繳的稅就越多，從而限制了富人過多購買各種房產(chǎn),。這樣,，即使是豪華高價(jià)房，由于需求受到限制,，其價(jià)格也會(huì)降一些,。而窮人及普通大眾購買標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)住房是免稅的。通過稅收手段調(diào)解了供給與需求,，增加了低價(jià)房的供應(yīng)量,，限制了過度需求，最終使整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格降下來,。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商可能會(huì)降低成本,，降低房產(chǎn)的質(zhì)量,，這就特別需要政府房屋監(jiān)管部門對低價(jià)房的房屋建筑質(zhì)量進(jìn)行把關(guān),。對低成本，低價(jià)也低質(zhì)量的房地產(chǎn)開放商給以嚴(yán)厲的打擊,。
(中國社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)學(xué)博士,，澳大利亞南澳大學(xué)市場分析中心博士后) |