|
通過(guò)今年3月到7月進(jìn)行的房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)整治,，全國(guó)清理出閑置土地2815宗，共16.95萬(wàn)畝,。
國(guó)土資源部土地利用管理司司長(zhǎng)廖永林19日說(shuō),，按照國(guó)務(wù)院要求，國(guó)土資源管理部門(mén)今年加大對(duì)房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)整治和清理力度,，從今年3月至7月,，在全國(guó)范圍內(nèi)集中開(kāi)展了房地產(chǎn)用地專(zhuān)項(xiàng)整治工作，截至5月底,，全國(guó)共上報(bào)房地產(chǎn)違法違規(guī)用地3070宗,，約18.84萬(wàn)畝。其中,，閑置土地2815宗,，16.95萬(wàn)畝，分別占上報(bào)總宗數(shù)和面積的91.69%和90%,。
國(guó)土資源部當(dāng)日公布的數(shù)據(jù)還顯示,，截至目前，全國(guó)已開(kāi)展查處的各類(lèi)房地產(chǎn)違法違規(guī)用地共計(jì)2208宗,，總面積約13.25萬(wàn)畝,。其中，閑置土地2044宗,，面積12.35萬(wàn)畝,；別墅用地74宗，面積7836畝,；保障性住房用地改變性質(zhì)83宗,，面積943畝；違法違規(guī)轉(zhuǎn)讓7宗,，面積290.04畝,。國(guó)土資源部要求，各級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)加快清理查處工作,，務(wù)必于10月底前基本完成查處任務(wù),。
從清理數(shù)據(jù)來(lái)看，在各類(lèi)房地產(chǎn)違法違規(guī)用地中,，閑置土地成為房地產(chǎn)用地違法違規(guī)的主要問(wèn)題,。專(zhuān)家認(rèn)為,，打擊囤地有利于增加市場(chǎng)供應(yīng)量，緩解供需矛盾進(jìn)而打壓高房?jī)r(jià),。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè),，盤(pán)活閑置土地可能會(huì)成為一個(gè)著力點(diǎn)。
 |
|
這是位于上海市徐匯區(qū)烏魯木齊路衡山路路口的閑置土地,。新華社記者
裴鑫 攝 | 質(zhì)疑 閑置土地?cái)?shù)據(jù)只是“冰山一角”
“目前公示的這部分閑置土地恐怕只是冰山一角,。”佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟說(shuō),，閑置土地現(xiàn)象普遍存在是毋庸置疑的,，因?yàn)槎诘乜赡鼙燃皶r(shí)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)都大，加之部分地方對(duì)閑置土地打擊力度不夠,，又變相鼓勵(lì)了開(kāi)發(fā)商的囤地行為,。
業(yè)內(nèi)一位不愿透露姓名的資深人士表示，雖然我們無(wú)法估計(jì)全國(guó)目前到底有多少閑置土地,，但實(shí)際數(shù)量應(yīng)該比國(guó)土部門(mén)公布的數(shù)字大得多,。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說(shuō)，從公布的數(shù)據(jù)來(lái)看,，全國(guó)閑置土地不可能這么少,，已公布的閑置土地可能是具有代表性或者情形較為惡劣的，閑置土地的實(shí)際數(shù)量絕對(duì)不止公布的這些,。
相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2000年至2009年10年間，全國(guó)房企土地購(gòu)置面積共32.87億平方米,，但完成開(kāi)發(fā)的土地面積只有20.6億平方米,。2009年全年，開(kāi)發(fā)商完成開(kāi)發(fā)的土地面積只有2.3億平方米,。有評(píng)論人士認(rèn)為,，按照這一開(kāi)發(fā)速度，即使全國(guó)停止出讓土地,，閑置的土地也足夠開(kāi)發(fā)好幾年的,。
也有專(zhuān)家指出，由于此次閑置土地的數(shù)據(jù)由各地上報(bào)匯總而成,，不排除地方政府出于種種利益考慮做出一些瞞報(bào)行為,。
中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員牛鳳瑞表示，政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)該公布所有閑置土地的情況,，并對(duì)閑置土地行為徹查到底,，“但實(shí)際中能不能做到是另外一回事”。
他認(rèn)為,，國(guó)土資源部此次公布閑置土地的情況對(duì)各級(jí)地方政府是一種督促,，此后需形成嚴(yán)格的機(jī)制保證對(duì)閑置土地情況的公開(kāi)。
預(yù)期 打擊囤地有利降低房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，打擊囤地有利于增加市場(chǎng)供應(yīng)量,，緩解供需矛盾從而減弱房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力。
在清查土地的同時(shí),，各地土地市場(chǎng)則出現(xiàn)放量供應(yīng)的跡象,。據(jù)中原監(jiān)測(cè)的12個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，京,、穗,、渝、漢,、沈5個(gè)城市供應(yīng)住宅用地面積達(dá)151公頃,。比較新政前雖然下降28%，但在近5周中,，有4周供應(yīng)水平維持在150公頃上下,，表明土地供應(yīng)已處于放量狀態(tài)。
中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵認(rèn)為,，從國(guó)土部打擊行業(yè)“囤地融資”的運(yùn)行模式和力度看,，此次高層行動(dòng)的決心、力度以及中央到地方的執(zhí)行度都十分堅(jiān)決,。如果持續(xù)開(kāi)展下去的話(huà),，開(kāi)發(fā)商“資金鏈”日趨繃緊，不排除繼續(xù)實(shí)行大規(guī)模市場(chǎng)降價(jià)促銷(xiāo)之舉,。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)總監(jiān)林蕾也認(rèn)為,，如果囤地問(wèn)題能解決好，將會(huì)極大地增加未來(lái)的供應(yīng)量,�,！霸诮o開(kāi)發(fā)商施加政治和資金壓力的同時(shí)，還能緩解未來(lái)的供需矛盾和房?jī)r(jià)預(yù)期,�,！�
據(jù)中原監(jiān)測(cè)九城市數(shù)據(jù)顯示，上周各地新房成交量環(huán)比上升的城市有滬,、穗,、蓉、漢4個(gè),；下降的有京,、深、津,、渝,、杭5個(gè),。從近2周各地成交情況看出，新房成交已普遍較5月低谷有所回升,。其中上海,、深圳升幅8成，尤其是上海已連續(xù)3周成交量在30萬(wàn)平方米以上,，恢復(fù)至新政前3至4月份時(shí)的水平,；重慶、廣州升幅3至4成,。中原地產(chǎn)認(rèn)為,，上述成交量上升的城市主要原因是開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)所致，似有筑底回升趨勢(shì),。
8月以來(lái)上海銷(xiāo)售居前的項(xiàng)目有保利,、華僑城、綠地等知名開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán),，隨著眾多大型跨區(qū)域發(fā)展商降價(jià)促銷(xiāo)并取得不錯(cuò)的市場(chǎng)效果之后,，各地正在引發(fā)更多的中小開(kāi)發(fā)商跟進(jìn)。中原地產(chǎn)預(yù)計(jì),，隨著市場(chǎng)促銷(xiāo)范圍的持續(xù)擴(kuò)大,，各地新房成交量將穩(wěn)定回升。
雖然打擊囤地有利減緩房?jī)r(jià)上漲,，但也有業(yè)內(nèi)人士指出解決囤地問(wèn)題并不容易,。林蕾擔(dān)心，土地問(wèn)題一直是困擾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“老大難”問(wèn)題,，想解決囤地問(wèn)題遠(yuǎn)非易事,。
“從此次國(guó)土部公布的違法違規(guī)囤地情況看，大多涉及政府,、拆遷等因素,，想在短期內(nèi)妥善解決這些土地問(wèn)題，難度較大,�,！绷掷僬f(shuō)。
另外還要考慮到開(kāi)發(fā)商方面的配合程度,�,！笆袌�(chǎng)好的時(shí)候，房企出于對(duì)未來(lái)利潤(rùn)的預(yù)期,，紛紛囤地待漲,；而當(dāng)市場(chǎng)不好的時(shí)候，房企則出于對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的悲觀預(yù)判和資金壓力，往往停工緩建,�,！绷掷僬f(shuō)。
而對(duì)于許多上市公司而言,，土地儲(chǔ)備是其重要的資產(chǎn)組成部分,。按照慣例,，一般的上市房企都會(huì)儲(chǔ)備足夠企業(yè)自身3至5年開(kāi)發(fā)的土地存量,。林蕾認(rèn)為，如果開(kāi)發(fā)商真能夠?qū)⑦@些囤積的土地投入開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售環(huán)節(jié),，將大大增加市場(chǎng)的供應(yīng)量,。而一旦供應(yīng)量增加，自然會(huì)形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),，從而給房?jī)r(jià)帶來(lái)下降壓力,。
方向 盤(pán)活閑置土地或成著力點(diǎn)
對(duì)于下一步的調(diào)控走向，國(guó)土資源部土地利用管理司司長(zhǎng)廖永林表示,，目前,，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控正處于關(guān)鍵時(shí)期，市場(chǎng)形勢(shì)不斷向好,，但不穩(wěn)定,、不確定因素仍然較多。房地產(chǎn)用地違法違規(guī)的現(xiàn)象依然時(shí)有發(fā)生,，已清理出的房地產(chǎn)違法違規(guī)用地查處任務(wù)仍然很重,，土地管理和調(diào)控工作還面臨很大壓力�,！跋乱徊�,，國(guó)土資源部將督促各地加快查處進(jìn)度，維持對(duì)違法違規(guī)房地產(chǎn)用地的高壓態(tài)勢(shì),，形成強(qiáng)大的聲勢(shì)與壓力,，確保專(zhuān)項(xiàng)整治行動(dòng)取得預(yù)期效果�,！�
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心預(yù)測(cè),，下一步，盤(pán)活閑置土地很可能成為一個(gè)著力點(diǎn),。國(guó)土資源部此番大力整治房地產(chǎn)用地違法違規(guī)行為,，會(huì)使開(kāi)發(fā)商為了避免受處罰而按時(shí)開(kāi)工，繼而有利于增加市場(chǎng)供應(yīng)量,。
牛鳳瑞也認(rèn)為,，加大對(duì)閑置土地的整治力度，對(duì)開(kāi)發(fā)商的行為有一定的約束,，有利于增加房地產(chǎn)用地的有效供給,，盤(pán)活閑置土地是規(guī)范土地市場(chǎng)的重要舉措,，所以應(yīng)長(zhǎng)期堅(jiān)持下去。
廖永林強(qiáng)調(diào),，各地要研究探索建立解決房地產(chǎn)用地違法違規(guī)問(wèn)題的長(zhǎng)效機(jī)制,，進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)秩序，積極營(yíng)造依法用地,、依法管地的良好氛圍,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。
陸騎麟認(rèn)為,，建立長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)容之一便是信息公開(kāi),，“讓大眾監(jiān)督，這樣機(jī)制才能得到保障,�,！贝饲皩�(duì)土地開(kāi)工狀況、開(kāi)發(fā)商土地出讓金繳納情況,、出讓金用途等信息的公示就值得肯定,。
此外，針對(duì)各地上報(bào)的2815宗閑置土地中,，因毛地出讓拆遷難,、調(diào)整規(guī)劃等政府和客觀原因造成閑置的約占六成以上的現(xiàn)象，有專(zhuān)家提出建立長(zhǎng)效機(jī)制還應(yīng)在加強(qiáng)監(jiān)管上下功夫,。
中國(guó)人民大學(xué)土地規(guī)劃中心主任,、公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)嚴(yán)金明此前接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)表示，閑置一般有兩種情況,，一種是開(kāi)發(fā)商的原因,，另一種情況是由政府管理部門(mén)造成的，比如規(guī)劃調(diào)整問(wèn)題,，“如果開(kāi)發(fā)商提出調(diào)整規(guī)劃申請(qǐng),，政府有關(guān)部門(mén)只有出于公共利益需要的前提下才做考慮。而土地出讓之后應(yīng)盡量減少修改規(guī)劃,。土地出讓是依據(jù)特定的用途,、特定的容積率、特定的建筑密度,、綠地率等因素確定地價(jià),，而一旦調(diào)整了規(guī)劃，涉及到用途,、容積率等方面的改變,，地價(jià)就可能完全是兩回事，同時(shí)這還給最初參與拿地的其他企業(yè)帶來(lái)了極大的不公平�,！�
嚴(yán)金明主張,，政府管理部門(mén)要從重審批輕監(jiān)管向嚴(yán)格監(jiān)管轉(zhuǎn)變，在審批之后還要經(jīng)常進(jìn)行監(jiān)督和評(píng)價(jià),，監(jiān)管與審批之間要進(jìn)行有效銜接,。他還建議，相關(guān)部門(mén)還應(yīng)出臺(tái)更加嚴(yán)格,、更加規(guī)范,、更加科學(xué)關(guān)于土地出讓以后規(guī)劃調(diào)整的程序。 |