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WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,，截至8月15日,，以證監(jiān)會(huì)行業(yè)為標(biāo)準(zhǔn)，兩市已有包括“萬(wàn)保金招”四大地產(chǎn)龍頭在內(nèi)的40家上市房地產(chǎn)公司發(fā)布了2010年中期業(yè)績(jī)報(bào)告,。數(shù)據(jù)顯示,，上市房地產(chǎn)公司庫(kù)存整體增加明顯，而現(xiàn)金流量則出現(xiàn)趨緊的跡象,。分析人士認(rèn)為,，樓市下半年供應(yīng)將明顯放大，年底或?qū)⒂瓉?lái)成交量放大和價(jià)格下跌的局面,。
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| 資料照片 | 現(xiàn)狀 40家房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量-600億元
WIND統(tǒng)計(jì)顯示,，截止到2010年上半年報(bào)告期末，這40家房地產(chǎn)上市公司的平均資產(chǎn)負(fù)債率為61.13%,，但在這40家上市公司中,，資產(chǎn)負(fù)債率接近或達(dá)到70%的有22家，占比高達(dá)55%,，四大地產(chǎn)龍頭中,，保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)76.77%，而萬(wàn)科A,、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率也分別達(dá)到了69.83%,、69.85%和61.30%。
此外,，從報(bào)告期的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入凈額來(lái)看,，40家地產(chǎn)公司上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-600.95億元，而去年同期則是401.36億元,，相差超千億元,。四大地產(chǎn)龍頭中，保利地產(chǎn)上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-233.48億元,，萬(wàn)科A,、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)也分別達(dá)到了-95.14億元、-45.36億元和-19.98億元,。而在去年上半年,，這個(gè)數(shù)字則分別是54.52億元、98.22億元,、26.43億元和31.46億元,。
從報(bào)告期投資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~來(lái)看，2010年上半年,，這40家上市公司投資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-30.57億元,，而去年同期則僅為-8.66億元。對(duì)此,，中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示,，由于前期拿地較多，今年上半年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)仍然較快,。廣發(fā)證券房地產(chǎn)地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛(ài)卿也對(duì)記者表示,，雖然樓市新政4月頒布后對(duì)市場(chǎng)造成了影響，但總體上來(lái)看,，今年上半年房地產(chǎn)企業(yè)的新開(kāi)工腳步并沒(méi)有因此放緩,。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，1至7月,，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資23865億元,，同比增長(zhǎng)37.2%。7月當(dāng)月,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資4118億元,，同比增長(zhǎng)33.0%,。1至7月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積32.43億平方米,，同比增長(zhǎng)29.4%,；房屋新開(kāi)工面積9.22億平方米，同比增長(zhǎng)67.7%,。
業(yè)內(nèi)人士告訴記者,，上半年開(kāi)發(fā)商擴(kuò)張腳步依舊，實(shí)際上有難言之隱,。一方面,，2008年下半年后開(kāi)發(fā)商一直減少開(kāi)工，緩慢推盤(pán),，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)入滯緩期,，至2009年底,，經(jīng)歷了一年的去庫(kù)存化之后,，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商均面臨新增供應(yīng)不足的問(wèn)題，部分城市甚至無(wú)盤(pán)可賣(mài),，在這種情況下,，加緊開(kāi)發(fā)是必然的選擇。另一方面,，隨著新政的實(shí)施,，政府和監(jiān)管部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地的打擊力度也越來(lái)越大，由于前期拿地力度較大,，這時(shí)候也不得不加大開(kāi)發(fā)力度,。最新消息顯示，繼國(guó)土資源部將全國(guó)1457宗閑置用地詳情交付銀監(jiān)會(huì)后,，監(jiān)管部門(mén)近期也向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表達(dá)了類(lèi)似意見(jiàn),，希望后者能提供開(kāi)發(fā)商的名單以便監(jiān)管。
壓力 5545億元存貨考驗(yàn)資金鏈
WIND統(tǒng)計(jì)顯示,，以上40家房地產(chǎn)上市公司今年上半年籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為625.86億元,，去年同期則為-21.30億元；截止到報(bào)告期末,，40家房地產(chǎn)公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為-5.90億元,，去年同期則為371.38億元。
業(yè)內(nèi)人士分析,，從現(xiàn)金流量情況來(lái)看,，上半年房企主要依賴于大量的借貸保持了高速擴(kuò)張。但地產(chǎn)調(diào)控以來(lái),，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道出現(xiàn)了比較大的變化,，據(jù)央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，2010年第二季度，銀行開(kāi)發(fā)貸款新增量為1200億元,，遠(yuǎn)低于2009年同期的3800億元,。除銀行貸款外，企業(yè)債,、證券市場(chǎng)融資也比較困難，而銀監(jiān)會(huì)日前發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范銀信合作理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》,，要求銀行將之前的銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)中,，所有表外資產(chǎn)在今明兩年全部轉(zhuǎn)入表內(nèi)，并按150%的撥備覆蓋率計(jì)提撥備,，更是使得地產(chǎn)融資雪上加霜,。
銀河證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師潘瑋告訴記者，受制于調(diào)控政策,，目前房地產(chǎn)公司主要通過(guò)“合作”方式,，通過(guò)讓渡一部分土地權(quán)益或在不影響控股的前提下出售一定的公司股權(quán)來(lái)獲得資金。
開(kāi)工沒(méi)有放緩,，融資愈加困難,，而房屋的成交量也依然在底部震蕩，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，1至7月,，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積4.58億平方米，比去年同期增長(zhǎng)9.7%,，增幅比上半年回落5.7個(gè)百分點(diǎn),。
實(shí)際上，已公布的上市公司的存貨數(shù)據(jù)顯示,，以上公布中報(bào)的房地產(chǎn)企業(yè),，上半年存貨總量已經(jīng)達(dá)到了5545.29億元。其中,，“萬(wàn)保金招”四大地產(chǎn)巨頭上半年存貨高達(dá)2845億元,，同比大幅增長(zhǎng)55.3%，而在今年一季度末存貨才增長(zhǎng)一成有余,。
以萬(wàn)科A為例,，中報(bào)顯示，年初公司計(jì)劃全年竣工面積為504萬(wàn)平方米,，截至6月底,，已完成的竣工面積為128萬(wàn)平方米，僅占全年計(jì)劃數(shù)的25.4%,。這就意味著,，在下半年,，萬(wàn)科竣工面積將達(dá)到376萬(wàn)平方米，為上半年的近3倍,。此外,，盡管樓市整體成交量低迷，萬(wàn)科A仍在中報(bào)中表示,，2010年的新開(kāi)工計(jì)劃已經(jīng)考慮到市場(chǎng)調(diào)整的可能性,，公司暫無(wú)需考慮對(duì)新開(kāi)工計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整，開(kāi)發(fā)進(jìn)度按計(jì)劃進(jìn)行,，部分年內(nèi)新增的項(xiàng)目也將在本年開(kāi)工,。
沈愛(ài)卿表示，從目前的銷(xiāo)售情況來(lái)看,，房地產(chǎn)企業(yè)的庫(kù)存正在緩慢回升,，而資金鏈則出現(xiàn)了趨緊的跡象，預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)將出現(xiàn)更多的促銷(xiāo)等方式來(lái)回籠資金,。顧云昌則表示,，目前開(kāi)發(fā)商資金鏈上“有壓力，但還不緊張”,，但他預(yù)計(jì),，如果銷(xiāo)量繼續(xù)下滑，再加上開(kāi)發(fā)商受到的貸款方面的限制,，這種狀況將在國(guó)慶前后出現(xiàn)變化,。
后市 地產(chǎn)龍頭“口風(fēng)”齊變 樓市將迎量升價(jià)降
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前主要房地產(chǎn)商對(duì)地產(chǎn)調(diào)控政策放松的預(yù)期正在迅速消失,，而地產(chǎn)商的這種政策“判斷”或?qū)?duì)其下半年的銷(xiāo)售行為產(chǎn)生重大的影響,。“短期內(nèi)看不到政策放松的可能,，未來(lái)公司將加大銷(xiāo)售力度以回籠資金,。”一位上市房企的內(nèi)部人士對(duì)記者表示,。
實(shí)際上,，從四大地產(chǎn)龍頭的中報(bào)來(lái)看，這種跡象也有所顯露,。在對(duì)下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策及樓市的整體走向上,，四大地產(chǎn)龍頭不約而同地認(rèn)為，下半年樓市供應(yīng)將出現(xiàn)較大變化,。
萬(wàn)科A認(rèn)為,，大多數(shù)城市的新房存量仍然處于近年來(lái)的低位，但受成交量回落的影響，主要城市的新房庫(kù)存開(kāi)始結(jié)束自2009年市場(chǎng)回暖以來(lái)的持續(xù)下降,，隨著下半年新盤(pán)上市高峰的到來(lái),，預(yù)計(jì)新房可售庫(kù)存量的增加速度將有所上升。而“成交速度的下降和存貨量的上升,，可能使開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨一定庫(kù)存壓力和資金壓力,。”保利地產(chǎn)也表示,，“2009年底開(kāi)始出現(xiàn)的供應(yīng)不足的情況,，有望在今年下半年得到根本性的改善�,！�
對(duì)于下半年的市場(chǎng)變化,，金地集團(tuán)認(rèn)為，在下半年,，市場(chǎng)供應(yīng)量的上升將推動(dòng)調(diào)整繼續(xù)深化。一方面,，供應(yīng)的增多會(huì)加大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),，從而使買(mǎi)方擁有更多的博弈空間；另一方面,，新上市的項(xiàng)目也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的需求采取更為靈活的定價(jià)策略,，兩者結(jié)合，房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下滑可能將順理成章,，而一個(gè)更為理性的定價(jià)將會(huì)推動(dòng)交易量恢復(fù)平穩(wěn),，從而促使市場(chǎng)在新的平臺(tái)上達(dá)到均衡。
具體到下半年的經(jīng)營(yíng)策略,，金地集團(tuán)表示,，將以銷(xiāo)售為先，通過(guò)更為多樣化的銷(xiāo)售渠道,，更有針對(duì)性的銷(xiāo)售方案,，更具靈活性的定價(jià)策略來(lái)加快公司銷(xiāo)售現(xiàn)金流的回收。招商地產(chǎn)也表示,，短期內(nèi),，公司擬采取措施，促進(jìn)銷(xiāo)售,，積極優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu),。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年超過(guò)九成的房地產(chǎn)企業(yè)未能完成今年銷(xiāo)售目標(biāo)的五成,。其中,，保利地產(chǎn)上半年完成銷(xiāo)售金額217.55億元，完成銷(xiāo)售計(jì)劃的43%；金地集團(tuán)上半年銷(xiāo)售額則為53.76億元,，僅完成全年210億元目標(biāo)的1/4,；招商地產(chǎn)上半年完成銷(xiāo)售額61億元，僅完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的40%,。盡管如此,，不但沒(méi)有開(kāi)發(fā)商明確下調(diào)銷(xiāo)售目標(biāo)，相反卻有房企上調(diào)銷(xiāo)售目標(biāo),。恒大地產(chǎn)宣布上調(diào)今年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)目標(biāo)至400億元,，包括綠城、恒盛,、龍湖等上市房企也表示將在下半年加大推盤(pán)力度,。
顧云昌表示，地產(chǎn)龍頭的示范效應(yīng)不可小覷,，在供應(yīng)量加大的情況下,，加上剛性需求的入場(chǎng)，下半年樓市成交量有望出現(xiàn)回升,。在價(jià)格方面,，他表示，部分房?jī)r(jià)泡沫較大的城市房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)松動(dòng),，但松動(dòng)幅度不會(huì)太大,。 |