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泛海被指閑置的土地,，遠(yuǎn)處是入住的泛海一期。本報(bào)記者 郭煦
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“囤地”事件持續(xù)發(fā)酵,。處于漩渦中的泛海建設(shè)4宗土地,，因數(shù)次規(guī)劃調(diào)整、六年閑置遭受質(zhì)疑,。
據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士估算,，在這6年間泛海建設(shè)僅靠坐收土地和房地產(chǎn)自然升值的利潤(rùn)就超200億元。多位專家質(zhì)疑,，泛海建設(shè)以“規(guī)劃調(diào)整”為借口“囤地”獲取暴利,，并逃避相關(guān)的監(jiān)管和查處。
泛海建設(shè)是否存在囤地行為,，數(shù)次調(diào)整規(guī)劃是否違規(guī),，記者采訪了北京市國(guó)土資源局、北京市規(guī)劃委和北京市住建委等部門(mén),，但截至發(fā)稿時(shí)止,，相關(guān)部門(mén)均未予以正面答復(fù)。
驚人 泛海土地閑置六年被指獲利超200億元
8月10日下午,，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在泛海國(guó)際居住區(qū)現(xiàn)場(chǎng)看到,，居住區(qū)一期工程已經(jīng)全部入住，而與一期僅一條馬路之隔待建的二期,，圍墻內(nèi)荒草叢生,。
泛海物業(yè)租售中心高級(jí)置業(yè)顧問(wèn)張旭東告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，目前居住區(qū)一期已經(jīng)全部售罄,，現(xiàn)在在該中心登記的均是業(yè)主在售的二手房,，價(jià)格在45000元/平方米左右，該居住區(qū)樓房建筑面積在188平方米到300平方米不等,。
張旭東說(shuō),，路對(duì)面的二期明年開(kāi)盤(pán)均價(jià)將在50000元/平方米以上，所以很多看重泛海的業(yè)主也愿意在這里購(gòu)買(mǎi)二手房,。
據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解,，2004年8月，泛海建設(shè)與北京市國(guó)土資源局簽訂土地出讓合同,，取得北京東風(fēng)鄉(xiāng)泛海國(guó)際居住區(qū)二期項(xiàng)目1#,、2#、3#,、4#地塊開(kāi)發(fā)用地,。
按照約定,，泛海國(guó)際二期項(xiàng)目原定2005年2月27日開(kāi)工，2007年5月30日竣工,。但到目前這4塊土地仍未開(kāi)工建設(shè),，閑置期長(zhǎng)達(dá)6年之久。
泛海建設(shè)的公告稱,，這四宗土地的建設(shè)用地面積30.57萬(wàn)平方米,，規(guī)劃建筑面積為87.31萬(wàn)平方米，按照媒體報(bào)道的公開(kāi)資料計(jì)算,，四塊地合同金額為2.24億元,。
據(jù)泛海銷售中心置業(yè)顧問(wèn)鄒君竹介紹，泛海國(guó)際在2007年一期開(kāi)盤(pán)時(shí)價(jià)格在18000元/平方米起價(jià)銷售,，預(yù)計(jì)明年新盤(pán)價(jià)格在50000元/平方米以上，至于二期何時(shí)開(kāi)工還不得而知,，大約明年可能預(yù)售,。
鄒君竹介紹說(shuō)，該項(xiàng)目二期1#地塊規(guī)劃為五星級(jí)商務(wù)酒店,，緊鄰東四環(huán),，地理位置優(yōu)越，該酒店規(guī)劃樓高338米,，將成為北京的地標(biāo)建筑,。
泛海建設(shè)董事會(huì)8月5日在其網(wǎng)站發(fā)出聲明稱，不存在任何“捂地”的動(dòng)機(jī)和行為,。項(xiàng)目的用地成本除需交納土地出讓金外,，還包括拆遷、農(nóng)民安置補(bǔ)償?shù)榷囗?xiàng)費(fèi)用,，現(xiàn)已發(fā)生的拆遷補(bǔ)償費(fèi)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)已達(dá)40多億元,。
有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，按出讓合同規(guī)劃建筑面積為87.31萬(wàn)平方米推算,，明年二期開(kāi)盤(pán)銷售額將達(dá)到435億元,。而當(dāng)初泛海如果按土地出讓合同規(guī)定日期竣工，銷售價(jià)格應(yīng)該與一期18000元/平方米相同,，總銷售額是157億元,。
“加上泛海1#地住改商所得利潤(rùn)，整個(gè)項(xiàng)目因開(kāi)發(fā)商延期開(kāi)工將多賺近300億元,，即使扣除泛海建設(shè)聲明稱產(chǎn)生的成本費(fèi)用,，至少也要多賺超200億元。目前,，泛海居住區(qū)住宅價(jià)格在45000元/平方米左右,，而同一區(qū)域商業(yè)寫(xiě)字樓至少在70000元/平方米以上,。由此可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商將因規(guī)劃修改賺取不菲的利潤(rùn),。如果開(kāi)發(fā)商不能在明年竣工銷售,，該區(qū)域的樓價(jià)有望持續(xù)攀升，屆時(shí)賺取的利潤(rùn)絕對(duì)不只這個(gè)數(shù)字,�,！鄙鲜鋈耸糠Q。
疑惑 數(shù)次改規(guī)劃是否違規(guī)尚無(wú)權(quán)威說(shuō)法
針對(duì)外界的囤地質(zhì)疑,，8月4日,，泛海建設(shè)發(fā)布了澄清公告，稱“公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的北京東風(fēng)鄉(xiāng)1#,、2#,、3#、4#地塊未能按原計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)主要是因?yàn)轫?xiàng)目功能,、規(guī)劃調(diào)整所致,，不存在被政府收回的風(fēng)險(xiǎn)�,！�
公告稱,，北京東風(fēng)鄉(xiāng)1#、2#,、3#,、4#地塊為正在開(kāi)發(fā)的泛海國(guó)際居住區(qū)二期用地，分屬于公司控股子公司北京泛海東風(fēng)置業(yè)有限公司和北京星火房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司,。2009年12月31日,，因規(guī)劃調(diào)整，項(xiàng)目公司與北京市國(guó)土局簽訂了上述地塊土地出讓《補(bǔ)充協(xié)議》,，并依據(jù)上述協(xié)議全額繳納了應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金,。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，每一次調(diào)整規(guī)劃的確都會(huì)涉及到土地出讓金的變化,，補(bǔ)繳土地出讓金的數(shù)額會(huì)根據(jù)調(diào)整規(guī)劃的時(shí)間,、地塊所在位置以及容積率、面積,、用地構(gòu)成的變化而定,，但具體怎么補(bǔ)繳、補(bǔ)繳多少甚至到底是否補(bǔ)繳都只有開(kāi)發(fā)商和出讓方才清楚,。
就泛海建設(shè)是否已補(bǔ)繳土地出讓金,，補(bǔ)繳了多少，按照怎樣標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳一事，記者致函北京市國(guó)土資源局,，但沒(méi)有得到任何回復(fù),。
公告稱，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)受到廣泛關(guān)注,，前期規(guī)劃的調(diào)整工作量較大,，因而調(diào)整時(shí)間較長(zhǎng)。
記者注意到,，這份公告透露的信息并不完整,。比如2005年的那次規(guī)劃調(diào)整并沒(méi)有提及北京市規(guī)劃委核發(fā)的《規(guī)劃意見(jiàn)復(fù)函》，2007年至2008年的規(guī)劃調(diào)整不涉及4#地塊,，為何4#地塊也遲遲不開(kāi)工等,。此外，對(duì)于項(xiàng)目二期1#地塊五星級(jí)商務(wù)酒店調(diào)整到338米及其容積率變化的解釋未見(jiàn)于泛海建設(shè)的澄清公告,。
公告列出了數(shù)次規(guī)劃調(diào)整的情況：
2005年,，根據(jù)北京市、區(qū)(朝陽(yáng)區(qū))兩級(jí)教委關(guān)于統(tǒng)一整合東風(fēng)鄉(xiāng)項(xiàng)目教育配套的要求,，項(xiàng)目公司向北京市規(guī)委提出了相應(yīng)調(diào)整東風(fēng)鄉(xiāng)1#,、2#、3#,、4#地塊規(guī)劃方案的意見(jiàn)。
2006年,，經(jīng)北京市,、區(qū)兩級(jí)政府主管部門(mén)批準(zhǔn)，對(duì)北京東風(fēng)鄉(xiāng)1#,、2#,、3#、4#地塊整體調(diào)整,，增加了辦公,、商業(yè)、酒店等功能,，減少了住宅用地面積,，各地塊之間建設(shè)規(guī)模相應(yīng)調(diào)換。2007年中,，北京市政府批復(fù)同意,，2007年9月，北京市規(guī)委核發(fā)2#,、3#,、4#地塊《規(guī)劃方案復(fù)函》。
2007年底，項(xiàng)目公司取得2#,、3#,、4#地塊部分《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，2008年2月取得該三地塊部分開(kāi)工證,。但受奧運(yùn)會(huì)影響,，未能開(kāi)工。在此期間,，依照北京市規(guī)委要求,，東風(fēng)鄉(xiāng)1#地塊重新進(jìn)行的方案設(shè)計(jì)進(jìn)入新階段，經(jīng)過(guò)多輪的設(shè)計(jì),、報(bào)審,，在維持總用地及地上建筑規(guī)模不變的前提下，2008年12月,，北京市規(guī)委確定了1#地塊的建設(shè)規(guī)模,，增加了1#地塊作為商業(yè)辦公用地的建設(shè)面積，相應(yīng)減少了2#,、3#住宅用地建筑規(guī)模,，在此基礎(chǔ)上核發(fā)了2#、3#地塊新的《規(guī)劃方案復(fù)函》,。
2009年以來(lái),，根據(jù)新的《規(guī)劃方案復(fù)函》，項(xiàng)目公司重新著手辦理1#,、2#,、3#、4#地塊的前期手續(xù),，并陸續(xù)取得了2#,、3#、4#地塊部分《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,。同時(shí),，按照朝陽(yáng)區(qū)衛(wèi)生局的要求，局部調(diào)整了東風(fēng)鄉(xiāng)項(xiàng)目配套門(mén)診部的規(guī)劃位置,，對(duì)2#地塊,、4#地塊規(guī)劃作了微調(diào)，并取得最新的《規(guī)劃意見(jiàn)復(fù)函》,。目前,，2#、3#,、4#地塊正在申辦《建筑工程施工許可證》,。
針對(duì)泛海建設(shè)數(shù)次修改規(guī)劃是否違規(guī)等問(wèn)題,，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者8月11日到北京市規(guī)劃委尋求解答，其辦公室一位杜姓女士表示,，市規(guī)委也關(guān)注到了泛海建設(shè)的澄清公告,，正在準(zhǔn)備材料接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者的采訪，但截至發(fā)稿前,，北京市規(guī)委仍沒(méi)有給出說(shuō)法,。
聲音 專家稱開(kāi)發(fā)商沒(méi)有理由提請(qǐng)調(diào)整規(guī)劃
此前有消息稱，泛海建設(shè)二期項(xiàng)目的4幅地塊是在2004年“8·31大限”前以協(xié)議方式拿地,，未參加土地整理儲(chǔ)備中心的招拍掛也就難以斷定其是否屬于囤地行為,。對(duì)此，接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專家持有不同意見(jiàn),。
中國(guó)人民大學(xué)土地規(guī)劃中心主任,、公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)嚴(yán)金明表示，只要是土地出讓,，無(wú)論是協(xié)議出讓還是招標(biāo)拍賣掛牌出讓都應(yīng)該有土地閑置的規(guī)定,，而對(duì)閑置土地的處理辦法是由國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)閑置土地處置做出了規(guī)定：滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,，可以無(wú)償收回土地使用權(quán),；在2008年，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》規(guī)定,，土地閑置滿一年不滿兩年的,，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。
“一般來(lái)說(shuō),，政府有關(guān)部門(mén)不到萬(wàn)不得已或者不是極其特殊的情況,，都不應(yīng)該隨便批準(zhǔn)修改規(guī)劃�,！眹�(yán)金明說(shuō)，即使出于公共利益的需要進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整也要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格程序,，要詳細(xì)說(shuō)明進(jìn)行調(diào)整的原因,、依據(jù)以及可能帶來(lái)的結(jié)果，比如從居住改為商業(yè)用途,，地價(jià)就會(huì)漲很多,，那么對(duì)地價(jià)增值部分應(yīng)該如何處理等問(wèn)題都要進(jìn)行慎重思考，否則就會(huì)造成國(guó)有資產(chǎn)的流失和浪費(fèi),。
中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員牛鳳瑞表示,，一般的開(kāi)發(fā)商拿地之后都有通過(guò)調(diào)整規(guī)劃獲得更大收益的沖動(dòng)�,！捌髽I(yè)要修改規(guī)劃必須提出充分的理由,，要經(jīng)得起推敲，要兼顧企業(yè)利益和社會(huì)公眾利益，如果只是企業(yè)為了獲利而對(duì)社會(huì)無(wú)益甚至導(dǎo)致公眾利益受損那就不應(yīng)被允許,�,！�
嚴(yán)金明也認(rèn)為，“一般而言,，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有理由提出調(diào)整規(guī)劃,。規(guī)劃?rùn)?quán)是一種公權(quán)力，絕對(duì)不能公權(quán)私化,�,！蓖恋爻鲎屩蟮囊�(guī)劃調(diào)整必須集體決定，如果涉及重大變動(dòng)甚至都應(yīng)提請(qǐng)地方人大審議批準(zhǔn),，總之一定要保證程序合法,，特別是用途、容積率,、建筑密度等方面的變動(dòng)必須經(jīng)過(guò)更加嚴(yán)格的程序,，要接受更嚴(yán)格的審批和監(jiān)管，必須陽(yáng)光操作,，不能簡(jiǎn)單化,。
針對(duì)各種質(zhì)疑，記者致電泛海集團(tuán)公共關(guān)系副總監(jiān)李雪,，她稱,，關(guān)于四地塊土地閑置一事一切以泛海建設(shè)發(fā)出的公告為準(zhǔn)，針對(duì)記者提出的其他相關(guān)問(wèn)題她表示不方便回答,。針對(duì)此事,，本報(bào)將持續(xù)關(guān)注。 |