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| 新華社發(fā) |
由于統(tǒng)計數(shù)據(jù)的缺失，“全國660個城市是否有6540萬套空置房”正在成為房地產(chǎn)市場爭論的焦點,。雖然對于目前房地產(chǎn)市場的庫存多少仍有爭論,，但券商分析師普遍表示，隨著樓市供應面積的增加,，如果成交量仍然沒有大幅恢復的話,，年底各大房地產(chǎn)開發(fā)商的庫存將達到高峰。
竣工面積增長 市場成交低迷
一邊是開發(fā)投資,、施工面積,、竣工面積的大幅增長，而另一方面卻是成交面積的迅速下滑,。券商分析師普遍表示,，雖然目前各大房地產(chǎn)上市公司的現(xiàn)房存貨都很少，但下半年房地產(chǎn)開發(fā)商的庫存將呈現(xiàn)增長趨勢,�,！邦A計到年底市場整體庫存將上升20%-30%�,！睆V發(fā)證券房地產(chǎn)分析師沈愛卿表示,。
從2009年二季度開始，市場的反彈促使全國房地產(chǎn)開工及投資均加速增長,，至2010年一季度同比增長達35%,，為近兩年來的最高增速。
中原地產(chǎn)研究顯示,，經(jīng)歷了一年多的施工周期后,，若按2009年全國商品住宅投資額增長率18%預計，2010年十家標桿房企(保利、復地,、富力,、華潤、金地,、綠城,、萬科、雅居樂,、招商和中海)新增供應面積將達到2034萬平方米以上,。以此計算，這些房企下半年的推盤量將達到1200萬平方米,，即每月平均供應面積將達200萬平方米,。
以保利地產(chǎn)為例，根據(jù)已披露的業(yè)績報告,，2009年上半年,，保利累計新開工268萬平方米，2009年下半年累計新開工則增加至296萬平方米,，全年累計新開工564萬平方米,。而2010年一季度，保利累計銷售101.56萬平方米,，二季度累計銷售165.53萬平方米,，上半年累計售出267.09萬平方米。在考慮從開工到竣工平均一年周期的前提下,，如果下半年成交量仍沒有大幅上升,，到四季度末保利地產(chǎn)的庫存大幅上升幾成定局。
中投證券數(shù)據(jù)顯示,，2010年6月,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資5830億元，同比增長37.9%,，環(huán)比增長46.3%,。在開工建設項目中，施工面積,、新開工面積和竣工面積分別為23315萬平方米,、19037萬平方米和5200萬平方米，同比分別增長10.5%,、55.2%和16.2%,。與此同時，在銷售方面,，商品房銷售面積,、商品房銷售金額,、住宅銷售面積和住宅銷售金額則分別同比降低3.2%、8.0%,、5.9%和13.8%,。今年1-6月，商品房施工面積為308400萬平方米,，同比增長28.7%；商品房新開工面積為80500萬平方米,，同比增長67.9%,。
一邊是開發(fā)投資、施工面積,、竣工面積的大幅增長,，而另一方面卻是成交面積的迅速下滑。一位不愿意透露姓名的地產(chǎn)業(yè)分析師對記者表示,，由于樓市調(diào)控新政后購房者觀望心態(tài)普遍,，在“金九銀十”的樓市旺季即將到來之際，如果屆時成交量仍然保持低迷的話,，“開發(fā)商目前的低庫存水平將迅速增加,。”
開發(fā)商“延遲開盤” 押寶調(diào)控政策“松綁”
盡管市場成交低迷,，但各大房地產(chǎn)上市公司紛紛“延遲開盤”,，即使在降價和變相降價的樓盤中，以樓層朝向,、地段和戶型等不太好的為主,。一位地產(chǎn)業(yè)資深人士對記者表示，許多地產(chǎn)商認為在宏觀經(jīng)濟放緩的大環(huán)境下,，作為GDP的支柱之一的房地產(chǎn)業(yè)可能迎來調(diào)控政策的“松綁”,，屆時成交價格有望出現(xiàn)報復性的反彈，因此調(diào)整推盤節(jié)奏就成了眾多開發(fā)商的對策,。
在竣工面積增長和市場成交低迷的雙重壓力下,，地產(chǎn)開發(fā)商的態(tài)度卻十分耐人尋味。
一方面,，自6月10日恒大在濟南恒大綠洲項目宣布認籌者享受8.5折優(yōu)惠以來,，或明或暗的，萬科,、綠地,、中鐵建設等全國性開發(fā)商，也都開始“適當降價,，配合調(diào)控”,。但另一方面,，各大房地產(chǎn)上市公司的“延遲開盤”也頻頻出現(xiàn)。亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，7月份北京計劃開盤的項目有34個,，包括藍山國際、遠洋東方,、輝煌·云上,、萬通天竺新新家園、領(lǐng)海朗文世家等項目,。然而,，截止到記者發(fā)稿為止，34個項目中卻仍有超過一半的項目未如期開盤,。在上海房地產(chǎn)市場,，統(tǒng)計顯示，7月份已有11個樓盤明確表示延期開盤,，另42個表示預計“7月份開盤”的樓盤,，截至目前僅開盤18個，剩余24個樓盤尚未明確開盤日期,。
“上市公司還想撐一撐,。”銀河證券房地產(chǎn)業(yè)分析師潘瑋對記者說,。她分析,，在目前出現(xiàn)降價和變相降價的樓盤中，以樓層朝向,、地段和戶型等不太好的為主,，而對于那些優(yōu)質(zhì)資源，目前的價格依然較為堅挺,。一位地產(chǎn)業(yè)資深人士對記者表示,，由于二季度宏觀經(jīng)濟增速的放緩，許多地產(chǎn)商認為在未來宏觀經(jīng)濟繼續(xù)放緩的大環(huán)境下,，作為GDP的支柱之一的房地產(chǎn)業(yè)可能迎來調(diào)控政策的“松綁”,，屆時成交價格有望出現(xiàn)報復性的反彈，因此調(diào)整推盤節(jié)奏就成了眾多開發(fā)商的對策,。
潘瑋表示,，目前房地產(chǎn)上市公司的現(xiàn)金流仍然比較充裕，如果目前這種狀況持續(xù)下去,，預計到今年年底,，部分小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將出現(xiàn)問題，但如萬科之類的大的上市公司由于有著更多的融資渠道和資源,，將能堅持更長的時間,。
數(shù)據(jù)顯示,，上半年超過九成的房地產(chǎn)企業(yè)未能完成今年銷售目標的五成，然而不但沒有開發(fā)商明確下調(diào)銷售目標,，相反卻有房企上調(diào)銷售目標,。7月12日，恒大地產(chǎn)宣布上調(diào)今年銷售業(yè)績目標至400億元,，比年初360億元的目標提高10%以上,。包括綠城、恒盛,、龍湖等上市房企也表示將在下半年加大推盤力度,。分析師表示，地產(chǎn)商下半年加大推盤力度,，也從側(cè)面印證了未來庫存高峰到來的情景。
“年末商品房庫存將迎來高峰,，上市房企降價壓力將進一步加大,。”一位分析師說,。
京滬深：開發(fā)商“磨洋工”堅守高房價
一邊是持續(xù)走低的樓市成交量,，一邊是依然居高不下的房價。進入七月,，樓市的博弈氣氛愈發(fā)濃厚,。記者從北京、上海,、深圳等地的多家機構(gòu)獲悉,，由于成交量的持續(xù)走低，京滬深三地樓市庫存略有上升,，消化周期延長,。專家認為，樓市庫存未出現(xiàn)大幅度激增,，與開發(fā)商有意“磨洋工”放緩開發(fā)節(jié)奏,，造成供應趨緊等假象進而堅守高房價密切相關(guān)。目前,，庫存量正在由底部緩慢回升,，但尚未達到影響企業(yè)運營安全的程度。 |