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| 新華社發(fā) |
由于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的缺失,，“全國(guó)660個(gè)城市是否有6540萬(wàn)套空置房”正在成為房地產(chǎn)市場(chǎng)爭(zhēng)論的焦點(diǎn),。雖然對(duì)于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存多少仍有爭(zhēng)論，但券商分析師普遍表示,，隨著樓市供應(yīng)面積的增加,，如果成交量仍然沒(méi)有大幅恢復(fù)的話,，年底各大房地產(chǎn)開發(fā)商的庫(kù)存將達(dá)到高峰。
竣工面積增長(zhǎng) 市場(chǎng)成交低迷
一邊是開發(fā)投資,、施工面積,、竣工面積的大幅增長(zhǎng),，而另一方面卻是成交面積的迅速下滑。券商分析師普遍表示,，雖然目前各大房地產(chǎn)上市公司的現(xiàn)房存貨都很少,，但下半年房地產(chǎn)開發(fā)商的庫(kù)存將呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)�,！邦A(yù)計(jì)到年底市場(chǎng)整體庫(kù)存將上升20%-30%,。”廣發(fā)證券房地產(chǎn)分析師沈愛(ài)卿表示,。
從2009年二季度開始,，市場(chǎng)的反彈促使全國(guó)房地產(chǎn)開工及投資均加速增長(zhǎng)，至2010年一季度同比增長(zhǎng)達(dá)35%,，為近兩年來(lái)的最高增速,。
中原地產(chǎn)研究顯示，經(jīng)歷了一年多的施工周期后,，若按2009年全國(guó)商品住宅投資額增長(zhǎng)率18%預(yù)計(jì),，2010年十家標(biāo)桿房企(保利、復(fù)地,、富力,、華潤(rùn)、金地,、綠城,、萬(wàn)科、雅居樂(lè),、招商和中海)新增供應(yīng)面積將達(dá)到2034萬(wàn)平方米以上,。以此計(jì)算，這些房企下半年的推盤量將達(dá)到1200萬(wàn)平方米,，即每月平均供應(yīng)面積將達(dá)200萬(wàn)平方米,。
以保利地產(chǎn)為例，根據(jù)已披露的業(yè)績(jī)報(bào)告,，2009年上半年,，保利累計(jì)新開工268萬(wàn)平方米，2009年下半年累計(jì)新開工則增加至296萬(wàn)平方米,，全年累計(jì)新開工564萬(wàn)平方米,。而2010年一季度，保利累計(jì)銷售101.56萬(wàn)平方米,，二季度累計(jì)銷售165.53萬(wàn)平方米,，上半年累計(jì)售出267.09萬(wàn)平方米。在考慮從開工到竣工平均一年周期的前提下，如果下半年成交量仍沒(méi)有大幅上升,，到四季度末保利地產(chǎn)的庫(kù)存大幅上升幾成定局,。
中投證券數(shù)據(jù)顯示，2010年6月,，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資5830億元,，同比增長(zhǎng)37.9%，環(huán)比增長(zhǎng)46.3%,。在開工建設(shè)項(xiàng)目中，施工面積,、新開工面積和竣工面積分別為23315萬(wàn)平方米,、19037萬(wàn)平方米和5200萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)10.5%,、55.2%和16.2%,。與此同時(shí)，在銷售方面,，商品房銷售面積,、商品房銷售金額、住宅銷售面積和住宅銷售金額則分別同比降低3.2%,、8.0%,、5.9%和13.8%。今年1-6月,，商品房施工面積為308400萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)28.7%；商品房新開工面積為80500萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)67.9%,。
一邊是開發(fā)投資、施工面積,、竣工面積的大幅增長(zhǎng),，而另一方面卻是成交面積的迅速下滑。一位不愿意透露姓名的地產(chǎn)業(yè)分析師對(duì)記者表示,，由于樓市調(diào)控新政后購(gòu)房者觀望心態(tài)普遍,，在“金九銀十”的樓市旺季即將到來(lái)之際，如果屆時(shí)成交量仍然保持低迷的話,，“開發(fā)商目前的低庫(kù)存水平將迅速增加,。”
開發(fā)商“延遲開盤” 押寶調(diào)控政策“松綁”
盡管市場(chǎng)成交低迷,，但各大房地產(chǎn)上市公司紛紛“延遲開盤”,，即使在降價(jià)和變相降價(jià)的樓盤中，以樓層朝向、地段和戶型等不太好的為主,。一位地產(chǎn)業(yè)資深人士對(duì)記者表示,，許多地產(chǎn)商認(rèn)為在宏觀經(jīng)濟(jì)放緩的大環(huán)境下，作為GDP的支柱之一的房地產(chǎn)業(yè)可能迎來(lái)調(diào)控政策的“松綁”,，屆時(shí)成交價(jià)格有望出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的反彈,，因此調(diào)整推盤節(jié)奏就成了眾多開發(fā)商的對(duì)策。
在竣工面積增長(zhǎng)和市場(chǎng)成交低迷的雙重壓力下,，地產(chǎn)開發(fā)商的態(tài)度卻十分耐人尋味,。
一方面，自6月10日恒大在濟(jì)南恒大綠洲項(xiàng)目宣布認(rèn)籌者享受8.5折優(yōu)惠以來(lái),，或明或暗的,，萬(wàn)科、綠地,、中鐵建設(shè)等全國(guó)性開發(fā)商,，也都開始“適當(dāng)降價(jià)，配合調(diào)控”,。但另一方面,，各大房地產(chǎn)上市公司的“延遲開盤”也頻頻出現(xiàn)。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，7月份北京計(jì)劃開盤的項(xiàng)目有34個(gè),，包括藍(lán)山國(guó)際、遠(yuǎn)洋東方,、輝煌·云上,、萬(wàn)通天竺新新家園、領(lǐng)海朗文世家等項(xiàng)目,。然而,，截止到記者發(fā)稿為止，34個(gè)項(xiàng)目中卻仍有超過(guò)一半的項(xiàng)目未如期開盤,。在上海房地產(chǎn)市場(chǎng),，統(tǒng)計(jì)顯示，7月份已有11個(gè)樓盤明確表示延期開盤,，另42個(gè)表示預(yù)計(jì)“7月份開盤”的樓盤,，截至目前僅開盤18個(gè)，剩余24個(gè)樓盤尚未明確開盤日期,。
“上市公司還想撐一撐,。”銀河證券房地產(chǎn)業(yè)分析師潘瑋對(duì)記者說(shuō),。她分析,，在目前出現(xiàn)降價(jià)和變相降價(jià)的樓盤中,，以樓層朝向、地段和戶型等不太好的為主,，而對(duì)于那些優(yōu)質(zhì)資源,，目前的價(jià)格依然較為堅(jiān)挺。一位地產(chǎn)業(yè)資深人士對(duì)記者表示,，由于二季度宏觀經(jīng)濟(jì)增速的放緩,，許多地產(chǎn)商認(rèn)為在未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)放緩的大環(huán)境下，作為GDP的支柱之一的房地產(chǎn)業(yè)可能迎來(lái)調(diào)控政策的“松綁”,，屆時(shí)成交價(jià)格有望出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的反彈,，因此調(diào)整推盤節(jié)奏就成了眾多開發(fā)商的對(duì)策。
潘瑋表示,，目前房地產(chǎn)上市公司的現(xiàn)金流仍然比較充裕,，如果目前這種狀況持續(xù)下去，預(yù)計(jì)到今年年底,，部分小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將出現(xiàn)問(wèn)題,，但如萬(wàn)科之類的大的上市公司由于有著更多的融資渠道和資源,，將能堅(jiān)持更長(zhǎng)的時(shí)間,。
數(shù)據(jù)顯示，上半年超過(guò)九成的房地產(chǎn)企業(yè)未能完成今年銷售目標(biāo)的五成,，然而不但沒(méi)有開發(fā)商明確下調(diào)銷售目標(biāo),，相反卻有房企上調(diào)銷售目標(biāo)。7月12日,，恒大地產(chǎn)宣布上調(diào)今年銷售業(yè)績(jī)目標(biāo)至400億元,，比年初360億元的目標(biāo)提高10%以上。包括綠城,、恒盛,、龍湖等上市房企也表示將在下半年加大推盤力度。分析師表示,，地產(chǎn)商下半年加大推盤力度,，也從側(cè)面印證了未來(lái)庫(kù)存高峰到來(lái)的情景。
“年末商品房庫(kù)存將迎來(lái)高峰,，上市房企降價(jià)壓力將進(jìn)一步加大,。”一位分析師說(shuō),。
京滬深：開發(fā)商“磨洋工”堅(jiān)守高房?jī)r(jià)
一邊是持續(xù)走低的樓市成交量,，一邊是依然居高不下的房?jī)r(jià)。進(jìn)入七月,，樓市的博弈氣氛愈發(fā)濃厚,。記者從北京,、上海、深圳等地的多家機(jī)構(gòu)獲悉,，由于成交量的持續(xù)走低,，京滬深三地樓市庫(kù)存略有上升，消化周期延長(zhǎng),。專家認(rèn)為,，樓市庫(kù)存未出現(xiàn)大幅度激增，與開發(fā)商有意“磨洋工”放緩開發(fā)節(jié)奏,，造成供應(yīng)趨緊等假象進(jìn)而堅(jiān)守高房?jī)r(jià)密切相關(guān),。目前，庫(kù)存量正在由底部緩慢回升,，但尚未達(dá)到影響企業(yè)運(yùn)營(yíng)安全的程度,。 |