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當始于4月15日的樓市調(diào)控已經(jīng)過去整三個月之時,，中糧萬科繼“紫苑”調(diào)整價格成功售罄之后,，再一次選擇“低價開盤”，只不過,，這一次,，故事的主角從“紫苑”項目變成了時下開盤的中糧萬科長陽半島項目(下稱長陽半島)。
幾經(jīng)思慮之后,，中糧萬科將長陽半島的開盤價由原來預(yù)期中的均價15000元/平方米,，下調(diào)至均價13400元/平方米，按照這一開盤均價,，作為商品房的長陽半島甚至僅比比鄰的6號地限價房項目12500元/平方米的平均售價高出不到1000元/平方米,。由于長陽半島為精裝修產(chǎn)品，如果剔除裝修成本,，長陽半島開盤價格沒有比周邊限價房高出多少！
調(diào)控政策導(dǎo)致的市場預(yù)期變化之下,，地產(chǎn)商們對市場的預(yù)期,，也正在發(fā)生微妙的改變,，除萬科外，上海綠地,、中鐵建設(shè)等全國性開發(fā)商,，也都開始“適當降價，配合調(diào)控”,。三個月的樓市調(diào)控,，已經(jīng)顯現(xiàn)“成效”的曙光。
1600元的“調(diào)整”
“在此之前,，我們預(yù)期的開盤均價是15000元/平方米的水平,，最高價是17000元/平方米，但是,，結(jié)合目前調(diào)控之后的市場預(yù)期情況,，我們還是把開盤價格調(diào)整到均價13400元/平方米開盤�,！痹谡劦绞芨鞣疥P(guān)注的長陽半島項目開盤定價的問題時,，中糧萬科相關(guān)負責人告訴記者。
實際上,，如今下調(diào)1600元/平方米價格開盤的長陽半島項目,，系中糧萬科此前被媒體指為“房山地王”的長陽起步區(qū)一號地項目脫胎而來，彼時,，該塊土地拿地的樓面價已經(jīng)接近6500元/平方米,，也正因如此，外界一度認定,，中糧萬科在此項目上的定價,，將不可能低于15000元/平方米。
然而,，2010年4月“如期而至”的樓市調(diào)控,，改變了這一切。在5月后開盤的中糧萬科紫苑項目上,，中糧萬科率先將銷售單價下調(diào)800元/平方米,，最終換來了開盤當日銷售率50%以上，不到三個月全部售罄的業(yè)績,。
于是,，中糧萬科在長陽半島項目上，再行“發(fā)現(xiàn)價格”的“積極定價策略”,，亦可在預(yù)料之中,。13400元/平方米的開盤均價，可謂名副其實的“低價入市”,。
覆蓋剛性需求
記者掌握的情況表明,，在前期的意向性客戶積累的過程中,，800套左右批準預(yù)售房源的長陽半島，參與排號的人數(shù),，已然在6000人上下,，雖然這其中包含一定比例的重復(fù)排號的人群，但即便如此,，也已體現(xiàn)出了調(diào)控之下,，剛性需求依然大量存在的現(xiàn)實。
“去年下半年以來部分熱點城市房價上漲過快,，這一勢頭不可持續(xù)也不應(yīng)該持續(xù),，這些市場做出調(diào)整、回歸理性是必然的,，也是必須的,。只有重新回到市場由自住購房者主導(dǎo)、價格由自住購房者的購買能力決定的狀態(tài),，行業(yè)才能獲得相對穩(wěn)定的發(fā)展土壤,。”北京萬科營銷總監(jiān)肖勁表示,。
肖勁的邏輯在于,，調(diào)控之下，市場預(yù)期的調(diào)整會完善房地產(chǎn)市場的秩序性,，而在這種完善了的秩序性之后,，剛性需求就能夠得到合理的釋放，并且這種需求是房地產(chǎn)市場健康,、穩(wěn)定發(fā)展的本源所在,。
而這一邏輯，亦是當初紫苑項目在降價800元/平方米開盤后,，能夠得到迅速的市場反饋的真正原因所在,。
記者了解到，在長陽半島項目上,，按照中糧和萬科兩方的要求,，在戶型設(shè)計、產(chǎn)品設(shè)計等方面,，中糧萬科都是有針對性地對準剛性需求的客戶群需求,，項目自建10余萬平米大型特色商業(yè)配套，與奧特萊斯共同打造國際化繁華商業(yè)氛圍,，并將諸多教育機構(gòu)引入片區(qū),，在北京首創(chuàng)15年全教育周期配套社區(qū)，均是直接指向自住客戶的剛性需求，而且也進一步提升了社區(qū)品質(zhì),。
“樓市調(diào)控的關(guān)鍵在于防控資產(chǎn)價格泡沫中的不合理溢價部分被投機性需求不斷放大,，而真正的與城市人居生活質(zhì)量基本保證和改善有關(guān)的剛性需求應(yīng)當?shù)靡员Ｗo,。真正覆蓋剛性需求,，價格合理條件下的市場，應(yīng)該形成供銷兩旺的局面,�,！比f科集團副總裁毛大慶表示。
而北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(下稱住建委)的相關(guān)人士表示,，從政府的角度而言,，則一直關(guān)注調(diào)控之下，樓市剛性需求的動向,，而他也承認,，自住型的剛性需求作為樓市健康平穩(wěn)發(fā)展的主要支撐，從國務(wù)院到地方政府,，都會予以支持,。
調(diào)控效果隱現(xiàn)
“下半年的市場仍可能存在下滑態(tài)勢。銷售量繼續(xù)下跌,，房價也可能下降,，但到四季度可能會在現(xiàn)有基礎(chǔ)上有所回升。因為目前不少剛性需求的消費者仍在觀望,，但下滑到一定程度,，他們可能會‘出手’�,！本G地集團董事長張玉良表示,。
而在此之前，綠地繼恒大之后,，在全國范圍內(nèi)啟動降價促銷的策略,。
中鐵房地產(chǎn)集團總經(jīng)理吳仕巖則認為，面對市場未來可能出現(xiàn)的調(diào)整,，在大思路上,，該公司將采取有效的“逆勢營銷策略”，順應(yīng)市場調(diào)整,，積極響應(yīng)政府號召,，主動配合有關(guān)調(diào)控措施，適度下調(diào)價格,，但是在開盤量上會有所控制,，以降低風險。
“今年1到6月份,，新開工面積的增長速度,，達到了68%,，也是歷史上的最高位，在建的商品房的增長速度達到28.7%,，也是最高位,。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹認定,，這些先行指標的創(chuàng)紀錄“新高”,，無疑將會加大10月之后樓市的“基礎(chǔ)供應(yīng)”。
而她提供的另一組數(shù)據(jù)則顯示,，整個商品房銷售額的增長速度直線往下降,。她提醒記者關(guān)注去年的情況，“去年房地產(chǎn)市場成交和價格是上揚的,，但是它的前期開發(fā)指標幾乎是平的,，甚至是負的，但是今年成交和銷售額的增長速度是下降的,，但是所有的房地產(chǎn)開發(fā)的前期指標是上升的,。”她據(jù)此認為,，開發(fā)商將在2010年的最后幾個月中,，承受巨大的資金壓力。
這也是各方判斷10月新盤可能引發(fā)開發(fā)商集中調(diào)整價格的主要原因所在,�,！皬氖袌鼋嵌瓤矗捎谡{(diào)控政策的影響,，上半年上海新建商品住房的成交量明顯下降,。受此影響，我們和許多其他開發(fā)商一樣,，未完成上半年的銷售計劃,。”張玉良的話,，或許可以很好地解釋這種壓力的邏輯所在,，而這也恰是樓市調(diào)控預(yù)想中的效果所在。 |