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一些專家和業(yè)界人士在接受記者采訪時(shí)表示,，重慶的公租房探索不單是解決“夾心層”人群的住房困難，還在于規(guī)避以往一些保障性住房項(xiàng)目存在的詬病,，避免公租房片區(qū)形成新的“貧民窟”,。同時(shí)，公租房是參與對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要手段,，有利于抑制房?jī)r(jià),，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,。
封閉式管理避免“權(quán)力尋租”
在我國(guó)住房保障體系建設(shè)中,，一些項(xiàng)目因分配不公,、運(yùn)作不規(guī)范等問題而飽受公眾詬病,�,！爸灰茏×斯夥可鲜薪灰椎拈l門,，就沒有利潤(rùn)可圖,，就不會(huì)發(fā)生利益輸送,，也不會(huì)發(fā)生腐敗問題,。從這個(gè)意義上講,，公租房體系本身就是一個(gè)防止腐敗的系統(tǒng),。”重慶市國(guó)土資源和房屋管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,。
為此,，重慶市在謀劃公租房建設(shè)之初就考慮設(shè)計(jì)一套科學(xué)的準(zhǔn)入門檻和退出機(jī)制。在準(zhǔn)入管理上,，最初考慮在主城有固定工作的，剛畢業(yè)大學(xué)生,、引進(jìn)的外來人才等可以申請(qǐng)公租房,。后來，從營(yíng)造城市發(fā)展環(huán)境和聚集人才考慮,，擴(kuò)大公租房保障范圍,，只要是年滿18周歲，不屬于廉租住房保障對(duì)象,、又暫時(shí)買不起商品房的中低收入人群和新就業(yè)人員等“夾心層”，在重慶主城區(qū)具有穩(wěn)定就業(yè)崗位和收入來源,，本市無房戶或住房面積低于城市住房保障標(biāo)準(zhǔn)的城鄉(xiāng)居民,、具有租金支付能力的都納入申請(qǐng)范圍，不設(shè)戶籍限制,。
同時(shí),，重慶對(duì)公租房住戶的退出機(jī)制也進(jìn)行了周密的制度設(shè)計(jì)。根據(jù)重慶市公租房管理暫行辦法,，公租房租住以5年為期限,，租住者去購買改善住房后,，可以退出公租房；業(yè)主住滿5年后,，可以成本價(jià)+銀行利息購買自住(其中成本價(jià)是指土地成本,、建安成本等綜合成本，并交納部分稅費(fèi)),，購房時(shí)可選擇一次性付款和分期付款,。一次性付款后，不再支付租金,；分期付款時(shí),，未付款面積按照規(guī)定繳納租金。公租房不得上市交易,，購買人需要轉(zhuǎn)讓的,，由政府回購，回購價(jià)格為原銷售價(jià)格加同期銀行活期存款利息,，不會(huì)隨著房?jī)r(jià)的上漲而上漲,。
此外，重慶市還設(shè)計(jì)了懲罰性的強(qiáng)制退出機(jī)制,。對(duì)于提供虛假信息騙取公租房租住,，擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)售,、出借和抵押公租房,，改變其住房結(jié)構(gòu)或使用性質(zhì)，空置房屋或欠交房租6個(gè)月以上,，以及違反租賃合同，承租人或購買人所占有的公租房都被強(qiáng)制收回,，其行為也會(huì)被記入個(gè)人信用檔案，5年內(nèi)不得申請(qǐng)公租房,。
不讓公租房聚居區(qū)成為城市“貧民窟”
近日記者來到鴛鴦片區(qū)公租房的工地，只見工人們正忙著綠化,，竹子、紅楓,、銀杏、桂花綠意盎然,，園林景觀生機(jī)勃勃,。工作人員告訴記者,，雖然是公租房,，可是綠化卻與普通的商品房差不多�,！�
在公租房建設(shè)中,，重慶市特別強(qiáng)調(diào)不能讓公租房聚居區(qū)成為純粹城市低收入群體的集中居住地,，而是讓這些中低收入人群也能享受到較高品質(zhì)的居住條件,，活得更要有尊嚴(yán)。為此,，重慶市在公租房規(guī)劃建設(shè)中,，實(shí)行商品房,、公租房無差別的“混建”模式,，高標(biāo)準(zhǔn),、高品質(zhì)規(guī)劃建設(shè),。
一方面，在布局上,，公租房一般布局在輕軌沿線或交通條件較好的地區(qū),，容積率約3.8,，完全參照商業(yè)樓盤的標(biāo)準(zhǔn)，配套學(xué)校,、醫(yī)院,、商店,、銀行以及健身、圖書館等設(shè)施和場(chǎng)地,。
另一方面,，主城區(qū)公租房均布局在,，一二環(huán)線之間規(guī)劃的21個(gè)人口聚居區(qū)中，公租房住戶完全與商品房住戶有機(jī)融合在一起，共享小區(qū)環(huán)境和專業(yè)物業(yè)公司的管理與服務(wù),，消除住戶家庭收入高低所造成的心理落差,，避免社會(huì)階層隔離和形成城市“貧民窟”,。
此外,，重慶的公租房戶型面積一般在35-80平方米,，60平方米以下的占85%以上,，按建筑面積的10%進(jìn)行公建配置，并含有每平方米400元的簡(jiǎn)約裝修,。
重慶社會(huì)科學(xué)院社會(huì)學(xué)專家孫元明研究員認(rèn)為，“這是一個(gè)妙招,！讓公租房住戶與商品房住戶有機(jī)地融合,，將保證入住公租房的中低收入階層均衡享受公共服務(wù)，不會(huì)有心理落差,，避免形成新的貧民窟,�,！�
抑制投機(jī)行為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)
有關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，公租房是調(diào)節(jié)房市供求的“緩沖器”,。隨著大量公租房的逐漸上市,，將會(huì)直接影響房屋租賃市場(chǎng),，進(jìn)行抑制投資性或投機(jī)性需求,，有利于遏制房?jī)r(jià)飛漲，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),。
重慶大學(xué)建設(shè)與房地產(chǎn)管理學(xué)院院長(zhǎng)任宏認(rèn)為，大量的公租房上市,，會(huì)把“夾心層”人群吸引過去,，有利于引導(dǎo)更多人轉(zhuǎn)變住房觀念,，覺得“租房比硬著頭皮買房生活得更好”,。如此一來,，商品房市場(chǎng)上的需求就會(huì)減少,，從而抑制部分投資性或投機(jī)性購房需求,，有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià),。另一方面,，由于公租房的租金是市場(chǎng)價(jià)的60%，一旦面市,，其周邊商品房的租金勢(shì)必受到影響，會(huì)刺激投資者形成看跌的心理預(yù)期,。
然而,，在任宏看來，政府提供公租房,，是一種“過渡房”,，是城市化進(jìn)程中的一種保障方法，在城市人口趨于穩(wěn)定后,，公租房閑置率會(huì)逐漸增高,，而管理維護(hù)成本會(huì)大幅增加，勢(shì)必會(huì)加重政府的財(cái)政壓力,。他說：“今后,，還需更多地增加老百姓的收入，提高消費(fèi)能力,，讓更多的人買得起房,。”
重慶邁德房地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理趙宜勝認(rèn)為,，由政府出資建設(shè),，以較低廉的租金出租給暫時(shí)無力自置居所群體的公共租賃房制度，是解決房?jī)r(jià)過快上漲的一種有效手段,。而且,，建公租房將會(huì)很好地平衡各方的利益，既滿足中等偏低收入群體的住房需求,，起到抑制房?jī)r(jià)的作用,。同時(shí)，公租房對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)起到調(diào)節(jié)作用,。由于公租房屬于中低端產(chǎn)品,，勢(shì)必會(huì)擠占一定的市場(chǎng)空間，這樣就促使開發(fā)商尋找公租房沒有覆蓋的產(chǎn)品類型,，專心做優(yōu)質(zhì)高價(jià)房,，會(huì)使中高端產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加充分，性價(jià)比更高,，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策硬傷,。
據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家測(cè)算，一個(gè)地區(qū)保障性住房的供給每增加5%,，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)就會(huì)下降3%-4%,，重慶的保障性住房若能夠達(dá)到總建房面積的30%，那么房?jī)r(jià)相應(yīng)會(huì)下降20%以上。因此保障性住房不但滿足了中低收入群體的需求,，還將通過市場(chǎng)機(jī)制,，深刻改變本地商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，有效抑制商品房?jī)r(jià)格整體過快增長(zhǎng)的格局,。
張定宇表示,，公租房增加了住房供應(yīng)類型，有利于調(diào)控房屋市場(chǎng)出租價(jià)格,，抑制部分投資性購房需求,，同時(shí)間接地抑制房?jī)r(jià)過快上漲。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,，公租房實(shí)行“租售并舉”,，可以有效緩解購房者尤其是中低收入家庭的資金壓力，促進(jìn)整體房?jī)r(jià)保持在合理水平,，有利于老百姓縮短購房期限,。 |