6月12日的英國《金融時報》中文網(wǎng)刊登一篇署名文章,，介紹韓國政府調(diào)控樓市的經(jīng)驗,。文章摘要如下：
中國的房價已經(jīng)遠遠超過了一般老百姓的支付能力,。上海易居房地產(chǎn)研究院5月20日發(fā)布報告稱,，去年中國房價收入比已經(jīng)超過了8，北京,、上海以及深圳等一線城市的房價收入比甚至超過了14,。這意味著，如果你在上海工作的話,，不吃,、不喝地把所有薪水存起來，也要14年以后才能買得起一套房子,。而放眼全球，房價收入比很高的紐約和倫敦也只是7左右,。
在有關(guān)如何抑制房價的討論中,，政府是否應(yīng)當征收房產(chǎn)稅成了最大的焦點之一。在這一點上,，韓國也許可以給中國提供一些有價值的經(jīng)驗,。
韓國樓市在2001至2004年間上漲得很瘋狂,，尤其是在首爾，核心地段上漲幅度每年達到10%至20%,。韓國政府為了打壓高房價,，推出了一系列措施，其中最關(guān)鍵的利器就是“綜合不動產(chǎn)稅”,。
當時韓國已經(jīng)有財產(chǎn)稅,。比如一套1億韓元(現(xiàn)韓元兌人民幣匯率約183∶1)以上的住房每年要征收0.5%的財產(chǎn)稅，不過由于征稅的標的房價不到市場價的50%,，所以實際稅率只有0.2%左右,。
綜合不動產(chǎn)稅是在財產(chǎn)稅之上額外征收，主要面對高端住宅,，意在打壓高房價,促進財富的再分配,。雖然綜合不動產(chǎn)稅是國稅，但韓國政府把稅款分配到各個地方政府,，幫助縮小地域之間的經(jīng)濟發(fā)展差距,。
經(jīng)過了激烈的討論后，韓國政府從2005年開始征收綜合不動產(chǎn)稅,。征稅對象是6億韓元以上的住房,，稅率是1%至3%。但由于征稅的標的房價是市場價的60%至70%,，實際稅率要低很多,。在2007年，綜合不動產(chǎn)稅實際稅率達到最高峰的0.87%,。再加上普通財產(chǎn)稅,，負擔確實不輕。李明博總統(tǒng)上臺后,，從2008年開始實行減稅政策,，調(diào)整了綜合不動產(chǎn)稅，把征稅對象上調(diào)到價值9億韓元以上的住房,，把稅率下調(diào)到0.5%至1%,。
目前在中國，反對開征房產(chǎn)稅的專家認為,，征稅未必能壓低房價,。在韓國推出綜合不動產(chǎn)稅的時候，討論的焦點也是它究竟能否降低房價,。但我認為中國應(yīng)當征收房產(chǎn)稅,，原因有兩個。
其一，房產(chǎn)稅會使得稅收資本化,。如果買房者預(yù)計未來必須繳納房產(chǎn)稅,，他們就會要求以較低的價格購買房子。當然,，市場的供求關(guān)系也會影響稅收資本化效應(yīng),。但在一般情況下，稅收資本化能夠降低資產(chǎn)價格,。
其二,，房產(chǎn)稅通過增加房子的持有成本抑制炒房者的投機行為。舉個例子,。張三有兩套房子,，想把房價為200萬元的一套房子出租。每個月房租是4000元的話,，一年房租是48000元,。如果房產(chǎn)稅率是0.8%的話，房主每年繳納16000元房產(chǎn)稅,，全年租金純收益就降到了32000元,。回報率下降能減少非自住需求,，改變供求關(guān)系,。
推出一項新稅種并非易事。在2005年,，韓國政府面對強烈的抵制綜合不動產(chǎn)稅的呼聲,。保守媒體和在野黨的反對聲非常強烈，韓國輿論分歧也很嚴重,，有些首爾市民甚至集體呼吁“拒絕納稅”,。他們的反對理由跟目前中國反對開征房產(chǎn)稅的人們的理由相似：解決樓市問題應(yīng)該從增加供給出發(fā)；該稅會被轉(zhuǎn)嫁反而增加買房者的負擔,，等等,。實行綜合不動產(chǎn)稅以來，韓國內(nèi)部對該稅的褒貶不一,。有些專家認為,，雖然該稅抑制了樓市投機，但同時增加了自住房者的負擔,。但總的來說,，我認為綜合不動產(chǎn)稅的利大于弊。
實行綜合不動產(chǎn)稅的第一年,，韓國樓市的標準房價出現(xiàn)7年內(nèi)首次下降,。全國樓價平均下降了4.2%,，首爾核心地段樓價甚至下降了9%左右。當時,，綜合不動產(chǎn)稅使得房主的持有成本上升，導(dǎo)致投資者拋盤,，而買房者持幣保持觀望,，最終引起房價下跌。當年8月,，韓國政府為了徹底打壓樓市投機行為,，還采取了其它一系列措施：擴大綜合不動產(chǎn)稅的納稅對象、增加保障性住房的供應(yīng)以及促進房產(chǎn)交易流程的透明化以減少陰陽合同,。這些舉措,，加上外部環(huán)境的變化如美國的次貸危機，幫助韓國樓市進入了緩慢而有控制的調(diào)整期,。一位樓市專家稱：“韓國樓市上漲時,，一下子漲得很快，但現(xiàn)在下跌的速度很慢,，不像氣泡破裂,，而像啤酒泡沫消失�,！�
韓國政府在開征綜合不動產(chǎn)稅的同時,，把住房交易稅率從4%下調(diào)到2%。如果中國開征房產(chǎn)稅,，也必須同時降低交易環(huán)節(jié)的稅收,，否則樓市會出現(xiàn)供求扭曲、交易減少,。目前中國與房地產(chǎn)相關(guān)的稅都發(fā)生在交易環(huán)節(jié),，而二手房轉(zhuǎn)讓過程中，營業(yè)稅,、個人所得稅和印花稅等交易成本過高,。在美國、英國和日本等發(fā)達國家,，房產(chǎn)保有稅與交易環(huán)節(jié)的稅比都是約9∶1,。
靠開征房產(chǎn)稅這樣的政策工具顯然不能解決中國的樓市問題。中國政府還應(yīng)當增加供應(yīng),，尤其是保障性住房,。目前中國樓市的供給結(jié)構(gòu)中，商品房占了90%,。極少的保障性住房供應(yīng)使得房產(chǎn)商享受幾乎壟斷的地位,。當前韓國樓市的最熱門話題是“Bogumjari住宅”,，大概意思就是“安樂窩”。到2018年,，韓國政府擬在首爾與其周邊建設(shè)150萬套保障性住房,。“Bogumjari住宅”的房價是一般商品房的70%至80%,。雖然很多韓國人不太喜歡李明博政府,，但對這項政策都十分擁護。
中國樓市里正在形成泡沫,，但最好讓它成為啤酒泡沫,，而不是氣泡。在這一點上,，也許韓國的做法有一定借鑒意義,。 |
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