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在抑制房地產(chǎn)投機(jī)的同時(shí),，許多國(guó)家和地區(qū)還不遺余力地采取多種措施完善住房保障制度，有效地解決了購(gòu)房困難群體,，尤其是中低收入家庭的住房問(wèn)題,。
美國(guó)：實(shí)物與貨幣補(bǔ)貼相結(jié)合模式
在美國(guó)，通常年收入低于2萬(wàn)美元(1美元約合6.83元人民幣)的家庭被視為低收入或者是貧困家庭,，來(lái)自這樣家庭的人口目前約有3900萬(wàn)人,，占美國(guó)總?cè)丝诘?2.1%。多年來(lái),，美國(guó)政府為解決這部分低收入者的住房問(wèn)題絞盡腦汁,，現(xiàn)已形成了一整套比較完善的住房保障制度。
實(shí)物補(bǔ)貼,。一是公共住房,，指政府房屋署撥款建設(shè)并直接管理的房屋。這種房屋主要用于出租,，其租金標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)家庭收入而定,，一般為家庭收入的1/3。二是廉租公屋,，指政府為低收入偏上家庭提供租住的公有住房,。其家庭年收入限制標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較高，如一家一口為28150美元，兩口為32150美元,，一般租金標(biāo)準(zhǔn)要超過(guò)家庭收入的1/3,。一旦家庭收入超過(guò)以上標(biāo)準(zhǔn)，便要搬出去,，否則,，將大幅提高租金，最高租金可達(dá)基準(zhǔn)租金的5倍以上,。但是,，低收入者租住符合政府規(guī)定的住房，只需支付其家庭收入25%的租金,，超過(guò)部分的房租由政府代為支付,。
貨幣補(bǔ)貼。一是租金補(bǔ)貼,。這一政策主要針對(duì)低收入者承租私人房屋,。政府鼓勵(lì)私人將符合出租標(biāo)準(zhǔn)的房屋出租給低收入者。當(dāng)?shù)褪杖胝叱凶夂�,，便將自己收入�?/3付給房主作為房租，其余部分由政府代付,。二是購(gòu)房補(bǔ)貼,。根據(jù)美國(guó)前總統(tǒng)布什2003年簽署的《美國(guó)首付款法案》，凡能夠支付月供房屋抵押貸款,、但沒(méi)有足夠的錢(qián)支付房屋首付款的美國(guó)家庭,，可向地方相關(guān)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)低收入家庭特別資助，政府將幫助購(gòu)房者交齊首付款和辦理房屋過(guò)戶手續(xù)時(shí)的有關(guān)費(fèi)用,。為購(gòu)房的中低收入家庭提供1萬(wàn)美元或者是住房買(mǎi)入價(jià)格6%的首付款資助,，該法案每年至少幫助6萬(wàn)低收入家庭支付首付款和交易費(fèi)用。
用義工降低修繕成本,。由于勞動(dòng)力成本高昂,，美國(guó)修繕?lè)课莸馁M(fèi)用中人力成本一般都高于材料費(fèi)。對(duì)此美國(guó)政府和很多社區(qū)組織都鼓勵(lì)志愿者無(wú)償幫助低收入者進(jìn)行房屋修繕,，以降低修繕成本,，志愿者也借此得到較好的履歷記錄。這些記錄可以幫助他們?cè)诮窈蟮木蜆I(yè)過(guò)程中受到用人單位的優(yōu)先錄取,，而接受援助的居民則有義務(wù)以社區(qū)義工等形式回報(bào)社會(huì),。
德國(guó)：發(fā)放住房補(bǔ)貼為主的模式
住房補(bǔ)貼分為租房補(bǔ)貼和購(gòu)房補(bǔ)貼兩類(lèi)。租房補(bǔ)貼制度是目前德國(guó)對(duì)低收入居民住房保障的主要方式,。德國(guó)約有60%左右的居民租住住房,，其中約1/3租住公共住房，2/3租住私人住房。近年來(lái),，為保證每一家庭都能夠有足夠的住房租金支付能力,，德國(guó)住宅補(bǔ)貼法規(guī)定，居民實(shí)際繳納租金與可以承受租金(一般為家庭收入的1/3)的差額由政府承擔(dān),，補(bǔ)貼資金的來(lái)源由聯(lián)邦政府和州政府各承擔(dān)50%,。此外，財(cái)政還給予收入較低的購(gòu)房人不同程度的購(gòu)房補(bǔ)貼,。目前,，約有86%的德國(guó)人都可以享受不同額度的住房補(bǔ)貼。
至于將房子租給誰(shuí),，德國(guó)政策規(guī)定主要取決于誰(shuí)“對(duì)需求最緊迫”,。首先，無(wú)房戶原則上會(huì)得到優(yōu)先照顧,；其次,，收入低也是一個(gè)重要的參考因素，如果一個(gè)家庭每月用于房租的支出大大超過(guò)月收入的30%,，就算困難戶,；第三，失業(yè)者,、多子女家庭,、孕婦、單身母親,、殘疾人,、病人、社會(huì)弱勢(shì)群體,，以及原住房條件惡劣等等,，也都在考慮之中。
新加坡：政府建房為主的模式
該模式以新加坡為典型代表,。按照1964年推出的“居者有其屋”組屋計(jì)劃,，新加坡政府成立專門(mén)的法定機(jī)構(gòu)，對(duì)占住戶80%的中低收入者,，統(tǒng)一供應(yīng)組屋,，并實(shí)行嚴(yán)格的限房?jī)r(jià)、限戶型政策,，保證大多數(shù)居民買(mǎi)得起組屋,。政府規(guī)定，每戶中低收入家庭可以購(gòu)買(mǎi)一套組屋,，購(gòu)買(mǎi)組屋居住不滿5年出售要納較高的稅,。
同時(shí)，還對(duì)少數(shù)低收入困難家庭實(shí)行更加優(yōu)惠的住房保障政策。一是對(duì)占居民家庭總數(shù)8.5%的困難戶供應(yīng)由政府補(bǔ)貼的小戶型組屋,。政府補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為：兩室一套的,，政府補(bǔ)貼購(gòu)房總價(jià)的1/3；三室一套的,，政府只補(bǔ)貼5%,；四室以上大戶型的不補(bǔ)貼。二是對(duì)占居民家庭總數(shù)8.5%,、月收入不超過(guò)800新元(1新元約合4.98元人民幣)的特困戶,，政府租給面積更小的舊組屋(一般為40平方米左右)，月租金僅為十幾新元,。
德,、法、日：法律強(qiáng)制模式
法國(guó)和德國(guó)是法律強(qiáng)制模式的典型代表,。法國(guó)政府專門(mén)頒布法律,，從2000年開(kāi)始，規(guī)定任何開(kāi)發(fā)商在住宅建造規(guī)劃中,，至少拿出20%的面積,，賣(mài)給社會(huì)福利房屋管理公司，由其出租或出售給低收入者,，并提供房屋的日常維護(hù)和管理,，其余80%則按市場(chǎng)價(jià)格銷(xiāo)售。這樣做的好處：一是促進(jìn)不同社會(huì)層次的居民在居住上相互摻雜和融合,，防止人為地將一座城市分割為富人區(qū)和窮人區(qū),，特別是避免出現(xiàn)貧民窟,；二是促進(jìn)了街區(qū)內(nèi)多種多樣的經(jīng)濟(jì)文化生活的融合,。
針對(duì)二戰(zhàn)后大量中低收入者的住房困難問(wèn)題，德國(guó)政府于1950年頒布《住宅建設(shè)法》,，推動(dòng)福利性公共住宅的建設(shè),。其中大眾化的公共住宅全部由國(guó)家投資興建，主要向低收入,、多子女及領(lǐng)取養(yǎng)老金者等家庭提供,。為了避免人為造成富人區(qū)和貧民窟，德國(guó)政府也規(guī)定,，房地產(chǎn)商每興建一個(gè)住宅區(qū),，必須用20%的面積建造福利住房。經(jīng)過(guò)多年努力,，德國(guó)較好地解決了中低收入者的住房問(wèn)題,。
為解決戰(zhàn)后住宅嚴(yán)重缺乏問(wèn)題，日本政府在1951年頒布《公營(yíng)住宅法》，明確指出公營(yíng)住宅的受益對(duì)象為低收入家庭,。這一法則的實(shí)施極大地緩解了低收入家庭的住房緊張狀況,。根據(jù)1996年新修訂的《公營(yíng)住宅法》，日本公營(yíng)住宅的房源有三：一是地方公共團(tuán)體建設(shè)公營(yíng)住宅,；二是地方公共團(tuán)體收購(gòu)的民間住宅,；三是地方公共團(tuán)體租用的民間住宅。
（作者為新華社世研中心孫時(shí)聯(lián),、中行國(guó)際金融研究所周景彤) |