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在抑制房地產投機的同時，許多國家和地區(qū)還不遺余力地采取多種措施完善住房保障制度,，有效地解決了購房困難群體,，尤其是中低收入家庭的住房問題。
美國：實物與貨幣補貼相結合模式
在美國,，通常年收入低于2萬美元(1美元約合6.83元人民幣)的家庭被視為低收入或者是貧困家庭,，來自這樣家庭的人口目前約有3900萬人，占美國總人口的12.1%,。多年來,，美國政府為解決這部分低收入者的住房問題絞盡腦汁，現(xiàn)已形成了一整套比較完善的住房保障制度,。
實物補貼,。一是公共住房，指政府房屋署撥款建設并直接管理的房屋,。這種房屋主要用于出租,，其租金標準根據(jù)家庭收入而定，一般為家庭收入的1/3,。二是廉租公屋,，指政府為低收入偏上家庭提供租住的公有住房。其家庭年收入限制標準相對較高,，如一家一口為28150美元,，兩口為32150美元，一般租金標準要超過家庭收入的1/3,。一旦家庭收入超過以上標準,，便要搬出去，否則,，將大幅提高租金,，最高租金可達基準租金的5倍以上,。但是，低收入者租住符合政府規(guī)定的住房,，只需支付其家庭收入25%的租金,，超過部分的房租由政府代為支付。
貨幣補貼,。一是租金補貼,。這一政策主要針對低收入者承租私人房屋。政府鼓勵私人將符合出租標準的房屋出租給低收入者,。當?shù)褪杖胝叱凶夂�,，便將自己收入�?/3付給房主作為房租，其余部分由政府代付,。二是購房補貼,。根據(jù)美國前總統(tǒng)布什2003年簽署的《美國首付款法案》，凡能夠支付月供房屋抵押貸款,、但沒有足夠的錢支付房屋首付款的美國家庭,，可向地方相關機構申請低收入家庭特別資助，政府將幫助購房者交齊首付款和辦理房屋過戶手續(xù)時的有關費用,。為購房的中低收入家庭提供1萬美元或者是住房買入價格6%的首付款資助,，該法案每年至少幫助6萬低收入家庭支付首付款和交易費用。
用義工降低修繕成本,。由于勞動力成本高昂,，美國修繕房屋的費用中人力成本一般都高于材料費。對此美國政府和很多社區(qū)組織都鼓勵志愿者無償幫助低收入者進行房屋修繕,，以降低修繕成本,，志愿者也借此得到較好的履歷記錄。這些記錄可以幫助他們在今后的就業(yè)過程中受到用人單位的優(yōu)先錄取,，而接受援助的居民則有義務以社區(qū)義工等形式回報社會,。
德國：發(fā)放住房補貼為主的模式
住房補貼分為租房補貼和購房補貼兩類。租房補貼制度是目前德國對低收入居民住房保障的主要方式,。德國約有60%左右的居民租住住房,，其中約1/3租住公共住房，2/3租住私人住房,。近年來,，為保證每一家庭都能夠有足夠的住房租金支付能力，德國住宅補貼法規(guī)定,，居民實際繳納租金與可以承受租金(一般為家庭收入的1/3)的差額由政府承擔,，補貼資金的來源由聯(lián)邦政府和州政府各承擔50%。此外,，財政還給予收入較低的購房人不同程度的購房補貼,。目前,，約有86%的德國人都可以享受不同額度的住房補貼。
至于將房子租給誰,，德國政策規(guī)定主要取決于誰“對需求最緊迫”,。首先，無房戶原則上會得到優(yōu)先照顧,；其次,，收入低也是一個重要的參考因素，如果一個家庭每月用于房租的支出大大超過月收入的30%,，就算困難戶；第三,，失業(yè)者,、多子女家庭、孕婦,、單身母親,、殘疾人、病人,、社會弱勢群體,，以及原住房條件惡劣等等，也都在考慮之中,。
新加坡：政府建房為主的模式
該模式以新加坡為典型代表,。按照1964年推出的“居者有其屋”組屋計劃，新加坡政府成立專門的法定機構,，對占住戶80%的中低收入者,，統(tǒng)一供應組屋，并實行嚴格的限房價,、限戶型政策,，保證大多數(shù)居民買得起組屋。政府規(guī)定,，每戶中低收入家庭可以購買一套組屋,，購買組屋居住不滿5年出售要納較高的稅。
同時,，還對少數(shù)低收入困難家庭實行更加優(yōu)惠的住房保障政策,。一是對占居民家庭總數(shù)8.5%的困難戶供應由政府補貼的小戶型組屋。政府補貼標準為：兩室一套的,，政府補貼購房總價的1/3,；三室一套的，政府只補貼5%,；四室以上大戶型的不補貼,。二是對占居民家庭總數(shù)8.5%,、月收入不超過800新元(1新元約合4.98元人民幣)的特困戶，政府租給面積更小的舊組屋(一般為40平方米左右),，月租金僅為十幾新元,。
德、法,、日：法律強制模式
法國和德國是法律強制模式的典型代表,。法國政府專門頒布法律，從2000年開始,，規(guī)定任何開發(fā)商在住宅建造規(guī)劃中,，至少拿出20%的面積，賣給社會福利房屋管理公司,，由其出租或出售給低收入者,，并提供房屋的日常維護和管理，其余80%則按市場價格銷售,。這樣做的好處：一是促進不同社會層次的居民在居住上相互摻雜和融合,，防止人為地將一座城市分割為富人區(qū)和窮人區(qū)，特別是避免出現(xiàn)貧民窟,；二是促進了街區(qū)內多種多樣的經濟文化生活的融合,。
針對二戰(zhàn)后大量中低收入者的住房困難問題，德國政府于1950年頒布《住宅建設法》,，推動福利性公共住宅的建設,。其中大眾化的公共住宅全部由國家投資興建，主要向低收入,、多子女及領取養(yǎng)老金者等家庭提供,。為了避免人為造成富人區(qū)和貧民窟，德國政府也規(guī)定,，房地產商每興建一個住宅區(qū),，必須用20%的面積建造福利住房。經過多年努力,，德國較好地解決了中低收入者的住房問題,。
為解決戰(zhàn)后住宅嚴重缺乏問題，日本政府在1951年頒布《公營住宅法》,，明確指出公營住宅的受益對象為低收入家庭,。這一法則的實施極大地緩解了低收入家庭的住房緊張狀況。根據(jù)1996年新修訂的《公營住宅法》,，日本公營住宅的房源有三：一是地方公共團體建設公營住宅,；二是地方公共團體收購的民間住宅；三是地方公共團體租用的民間住宅。
（作者為新華社世研中心孫時聯(lián),、中行國際金融研究所周景彤) |