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偷漏稅造就房地產(chǎn)暴利
偷稅漏稅無孔不入
    2010-05-11    作者:新華社調(diào)研小分隊(duì)    來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

  本報(bào)訊 記者近日在采訪中獲悉,,當(dāng)前一些開發(fā)商利用地方招商引資的各種優(yōu)惠,,以及房地產(chǎn)項(xiàng)目跨度長,、環(huán)節(jié)多,、成本計(jì)算復(fù)雜的特點(diǎn),千方百計(jì)偷稅漏稅,。有關(guān)專家建議加大房地產(chǎn)企業(yè)稅收征繳力度,,打破房地產(chǎn)行業(yè)的暴利屬性,,不僅能挽回稅收損失,也能促進(jìn)行業(yè)健康理性發(fā)展,。

  囤土地抬房價(jià) 成本低利潤高

  內(nèi)蒙古包頭市一名房地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者,,房地產(chǎn)行業(yè)近年來吸引了大量社會(huì)資本進(jìn)入,與房地產(chǎn)項(xiàng)目暴利有很大關(guān)系,。通過囤積土地,、哄抬房價(jià)、漏稅避稅,,房地產(chǎn)業(yè)利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè),,可謂獨(dú)一無二。
  “2002年以前我從事物流行業(yè),,一年賺300萬至400萬元就不錯(cuò)了,,利潤只有7%左右。后來轉(zhuǎn)行加工業(yè),,利潤達(dá)到20%�,,F(xiàn)在搞房地產(chǎn),3年前一個(gè)項(xiàng)目投了2億元,,3年后除去成本凈掙2個(gè)億。搞了房地產(chǎn),,就不想再搞其他行業(yè)了,。”這位開發(fā)商說,。
  “房地產(chǎn)企業(yè)利潤來源有三個(gè)方面,,一是囤積土地,二是抬高房價(jià),,三是避稅,。其中稅收規(guī)避方式較多,所以地價(jià)和房價(jià)上漲部分幾乎都成為企業(yè)利潤,�,!边@位開發(fā)商透露,“按規(guī)定,,一個(gè)項(xiàng)目從拿地到建成房子用3年時(shí)間,,需繳納近2%的土地增值稅,但通過與稅收部門協(xié)調(diào),,土地增值稅一般可以免征,。國內(nèi)一些大房地產(chǎn)公司往往囤積幾千畝土地,過幾年后轉(zhuǎn)手賣給小開發(fā)商,,一畝地掙七八十萬元差價(jià),,這部分利潤幾乎都能避稅,。”
  “從抬高房價(jià)來說,,房價(jià)上漲越猛,,開發(fā)商利潤就越高,而稅收征繳方面卻很乏力,。比如,,現(xiàn)在房屋銷售環(huán)節(jié)征收16.5%的所得稅,2009年各地房價(jià)幾乎都上漲了50%,,城市中心房價(jià)基本都翻了番,。以前單價(jià)賣1萬元的房子,交所得稅1650元,,毛利潤為8350元,;現(xiàn)在房價(jià)漲到2萬元,交所得稅3300元,,毛利潤為16700元,。房價(jià)上漲后雖然稅收翻了番,但利潤增長的更多,。這就是開發(fā)商大量囤地捂盤的原因,。”
  這名開發(fā)商說,,“從囤地捂盤的成本看,,項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)間越長成本越大,但是房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)都可以外包,,房地產(chǎn)公司平時(shí)根本不需要養(yǎng)多少人�,,F(xiàn)在即便是西部很小的開發(fā)商,手頭也有上億元的流動(dòng)資金,,囤地捂盤帶來的成本不算什么,。”

  做高成本延期結(jié)算 避稅漏稅花樣多

  華泰證券高級(jí)研究員張馳飛介紹,,2009年,,房地產(chǎn)上市公司平均毛利潤為29%,凈利潤不到20%,,從利潤情況看,,并沒有比其他行業(yè)高出許多。但通過多種手段避稅漏稅后,,利潤提升空間巨大,。
  據(jù)了解,江蘇地稅局2009年查處的房地產(chǎn)企業(yè)涉稅案件中,,列前十位的企業(yè)涉稅金額高達(dá)1.1億元,,最多的一家企業(yè)偷漏稅2500多萬元,。
  中國財(cái)政學(xué)會(huì)理事、南京審計(jì)學(xué)院財(cái)政稅務(wù)研究所所長蔣大鳴教授說,,房地產(chǎn)行業(yè)稅收漏洞多是事實(shí),,據(jù)某地稅務(wù)部門統(tǒng)計(jì),有九成開發(fā)商存在稅收問題,,有的地方實(shí)際征繳額與應(yīng)征繳額之間存在很大差距,。他介紹,房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅主要有兩大塊:一是5.5%的營業(yè)稅;二是33%的企業(yè)所得稅,。而開發(fā)商可通過多種手法避稅漏稅:
  一,、利用房屋預(yù)售收入定義不準(zhǔn)確避稅。預(yù)售收入關(guān)系到營業(yè)稅多少,,我國稅收在測算預(yù)售收入環(huán)節(jié),,中央與地方的規(guī)定存在脫節(jié)。開發(fā)商在匯總預(yù)售收入時(shí),,只計(jì)算購房者所付定金,,將購房者首付款排除在納稅范圍以外,這樣企業(yè)預(yù)售收入縮小,。有的開發(fā)商等到房子基本上賣出去后,,迅速將購房者支付的房款用于銀行還貸。而相關(guān)稅法規(guī)定,,銀行貸款不能算進(jìn)銷售收入,,因此不用納稅。開發(fā)商在“一貸一還”間,,逃避了營業(yè)稅。
  二,、應(yīng)納稅所得額計(jì)算方式存在缺陷,。所得稅是房地產(chǎn)項(xiàng)目需要繳納的最大稅款,也是避稅的最大黑洞,。不少地方的地稅部門規(guī)定,,“經(jīng)過有關(guān)部門驗(yàn)收合格”,項(xiàng)目才算完工,。因此,,房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目決算要等到整個(gè)工程項(xiàng)目通過驗(yàn)收后才能進(jìn)行。因?yàn)橐粋(gè)項(xiàng)目需要建委,、人防,、消防、交管,、技監(jiān),、供水供電等10多個(gè)部門出具驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后才算完工,,漫長的驗(yàn)收過程為開發(fā)商提供了偷稅便利,有些發(fā)商利用滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目,,有意無意地將項(xiàng)目決算期推后,。
  在滾動(dòng)開發(fā)中,開發(fā)商又會(huì)把前一項(xiàng)目中賺來的錢投入下一個(gè)項(xiàng)目,,使其成本無法清算,,最終形成企業(yè)所得稅應(yīng)納稅部分難以確定。有的開發(fā)商在住宅項(xiàng)目接近尾聲時(shí),,再投資建設(shè)商業(yè)項(xiàng)目,,把住宅部分所賺利潤全部投入商業(yè)項(xiàng)目,避免交納巨額所得稅,。
  三,、對(duì)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)交納的所得稅,不少開發(fā)商采取“拖”的辦法,。最常見的操作手法是在一個(gè)項(xiàng)目內(nèi)留下幾套房子不銷售,,項(xiàng)目因此無法結(jié)算。一些開發(fā)商在交納預(yù)收企業(yè)所得稅后,,一拖就是好幾年,,造成稅收黑洞。這種手法也同樣被用于土地增值稅的清算中,。
  四,、稅務(wù)部門和國土、規(guī)劃部門缺乏有效配合,。目前對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)征收的土地增值稅在實(shí)際征管中的有效辦法,,應(yīng)當(dāng)按“規(guī)定預(yù)征率”預(yù)征,項(xiàng)目完工決算應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算,,但現(xiàn)實(shí)操作中,,能清算的房地產(chǎn)企業(yè)很少。

  地方招商引資“方便”房企漏稅

  有關(guān)專家認(rèn)為,,開發(fā)商漏稅現(xiàn)象普遍存在,,與地方稅源之爭有密切關(guān)系。一些大開發(fā)商往往是地方招商引資項(xiàng)目,,通常享受稅收優(yōu)惠政策,。稅務(wù)部門一方面要完成稅收任務(wù),另一方面害怕與投資者產(chǎn)生不快,。因此,,開發(fā)商要求的一些條件,地方政府和稅務(wù)部門能操作的往往都會(huì)給予方便,。針對(duì)房地產(chǎn)稅收政策中的漏洞,,有關(guān)專家建議:
  一是有關(guān)政府部門加快建立房地產(chǎn)稅收控管體系,,對(duì)現(xiàn)行政策不明確的地方,盡快執(zhí)行統(tǒng)一政策,。同時(shí)加強(qiáng)稅務(wù),、工商、國土,、規(guī)劃,、建設(shè)、金融等部門的信息交換與共享,,最大限度掌握有關(guān)涉稅信息,,做到應(yīng)收盡收。
  二是打破房地產(chǎn)暴利行業(yè)屬性,,可考慮對(duì)房價(jià)上漲過快地區(qū)設(shè)置新的稅種,。
  三是在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,規(guī)范和遏制地方政府“稅源之爭”“財(cái)政返還”“財(cái)政補(bǔ)稅”等方式,,將其視為“應(yīng)收不收”,,加大對(duì)房地產(chǎn)偷漏稅行為的打擊力度。

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