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新一輪的樓市降價(jià)大幕正在開(kāi)啟？
記者近日在北京、上海,、南京等城市采訪發(fā)現(xiàn),，二手房市場(chǎng)率先進(jìn)入調(diào)整期，出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”,。中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計(jì)顯示,，4月29日至5月5日期間，京,、滬,、穗、深,、津五大城市二手房成交量比調(diào)控新政前一周有50%以上的跌幅,，掛牌價(jià)格亦有所松動(dòng)。
與此同時(shí),，京滬土地市場(chǎng)開(kāi)始降溫,。5月7日，北京順義區(qū)的地塊,，由于開(kāi)發(fā)商的報(bào)價(jià)居然低于政府最低價(jià)導(dǎo)致流拍,，而同一天上海昔日地王頻現(xiàn)的新江灣C4地塊，僅以底價(jià)成交,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，地價(jià)走勢(shì)是一個(gè)先導(dǎo)性指標(biāo)，能夠?qū)ξ磥?lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)起到風(fēng)向標(biāo)的作用,。地價(jià)的走低說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)并不十分看好,。部分人士認(rèn)為，近期已有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商扛起降價(jià)大旗,，多米諾骨牌效應(yīng)可能引發(fā)新一輪降價(jià)潮,。
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這是5月8日拍攝的福州市區(qū)一處新建樓盤(pán)。
據(jù)福州房地產(chǎn)指數(shù)顯示，福州房?jī)r(jià)目前仍保持堅(jiān)挺,，住宅成交量卻明顯下滑,。新華社記者
來(lái)建強(qiáng) 攝 | 樓市 部分城市“量?jī)r(jià)齊跌”
“根據(jù)門(mén)店反饋的情況，新政出臺(tái)后,，北京許多區(qū)域的二手房掛牌價(jià)格都有一定幅度下滑,。個(gè)別區(qū)域掛牌價(jià)降幅超過(guò)1000元/平方米，降幅超過(guò)10%,�,！�21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師齊凡告訴記者�,！�
“和政策出臺(tái)前相比,，現(xiàn)在幾乎看不到買(mǎi)房人，業(yè)主的心態(tài)也發(fā)生了較大變化,，以前堅(jiān)稱不降價(jià)的業(yè)主也表示可以商量,，個(gè)別戶型的價(jià)格甚至出現(xiàn)了1000元至2000元不等的讓利，這在以前幾乎是不可能的,，即使這樣也沒(méi)看到購(gòu)房者的熱情有多大提高,。”北京東四環(huán)外一家房產(chǎn)中介工作人員無(wú)奈地說(shuō),。
和北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)跡象相同,，中原地產(chǎn)發(fā)布的最新一期二手住宅市場(chǎng)周報(bào)顯示，全國(guó)二手住宅市場(chǎng)4月下旬起率先進(jìn)入調(diào)整期,，4月29日至5月5日期間,，京、滬,、穗,、深、津五大城市二手房成交量比調(diào)控新政前一周有50%以上的跌幅,，掛牌價(jià)格亦有所松動(dòng),。
不僅一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng),，南京等一些二線城市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)松動(dòng),。在今年4月初的春交會(huì)上，記者走訪了南京多個(gè)奧體板塊的項(xiàng)目,，當(dāng)時(shí)的奧體樓盤(pán)報(bào)價(jià)基本在2.5萬(wàn)/平方米至2.7萬(wàn)/平方米,。而到了5月初，一家?jiàn)W體樓盤(pán)已經(jīng)在廣告中公開(kāi)了定價(jià)2.22萬(wàn)元/平方米,。而在緊臨奧體的地鐵小行站口，5月8日剛剛開(kāi)盤(pán)的“金浦名城世家”，打出了8.8折優(yōu)惠的廣告,�,！�
據(jù)南京市房管局相關(guān)人士透露，4月14日至30日,，南京部分新開(kāi)樓盤(pán)實(shí)際成交價(jià)格出現(xiàn)10%至20%降幅,，如河西、寧南,、江寧和江北區(qū)域四個(gè)新開(kāi)樓盤(pán),，實(shí)際開(kāi)盤(pán)價(jià)格較原定價(jià)格分別出現(xiàn)10%、19%,、20%和15%的降幅,，大部分的樓盤(pán)在做有力度的打折優(yōu)惠措施。另外,，二手房市場(chǎng)的波動(dòng)要小于商品房市場(chǎng),。從交易量來(lái)看，4月14日至4月30日,，全市二手房日均成交150套左右,，交易量較上半月下降四成多，成交價(jià)格與上半月相比,，環(huán)比下降5%左右,。
土地 地價(jià)出現(xiàn)降溫跡象
就在京、滬,、深等一,、二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)時(shí)，上海,、北京等一線城市的地價(jià)也開(kāi)始出現(xiàn)降溫跡象,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地價(jià)和房?jī)r(jià)可謂是一對(duì)“孿生兄弟”,，地價(jià)走勢(shì)是一個(gè)先導(dǎo)性指標(biāo),，能夠?qū)ξ磥?lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)起到風(fēng)向標(biāo)的作用。地價(jià)的走低說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)并不十分看好,�,！�
上海市房地產(chǎn)交易中心5月7日掛牌出讓新江灣C4地塊等五幅地塊，這是上海在國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》后的首次土地拍賣(mài),。因新江灣C4地塊附近曾“地王”頻出,，故引發(fā)業(yè)界關(guān)注。但最終上海城投以底價(jià)成交,。其他幾幅地塊溢價(jià)率也都在92.5%至177%之間,，與去年溢價(jià)率動(dòng)輒上200%,、300%的情形相比，可謂“溫和”很多,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，這是上海土地市場(chǎng)開(kāi)始降溫的風(fēng)向標(biāo)�,！�
就在同一天,，北京住宅土地市場(chǎng)也遇冷，7日當(dāng)天北京集中招標(biāo)出讓四塊住宅項(xiàng)目用地中,，順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)新城9號(hào)地西側(cè)地塊意外流標(biāo),，現(xiàn)場(chǎng)參與投標(biāo)的幾家開(kāi)發(fā)商給出的價(jià)格均低于16.5億元的招標(biāo)底價(jià)，有的開(kāi)發(fā)商甚至只給出了7.6億元報(bào)價(jià),。
不僅北京,、上海的土地市場(chǎng)出現(xiàn)降溫的跡象。記者從中國(guó)指數(shù)研究院最新發(fā)布的《2010年4月中國(guó)70個(gè)城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)》獲悉,，4月,，全國(guó)70個(gè)城市住宅用地平均樓面地價(jià)連續(xù)第三個(gè)月出現(xiàn)回落。其中,，1月全國(guó)70個(gè)城市住宅用地平均樓面地價(jià)為每平方米2666元,，2月小幅回落到每平方米2343元，3月降至每平方米1858元,。4月份更是降至每平方米1793元,，連續(xù)三個(gè)月下跌�,！�
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析指出,，4月份，包括新國(guó)十條,、國(guó)土部新政及地方對(duì)于土地出讓方式的改革等調(diào)控措施,，都對(duì)土地市場(chǎng)產(chǎn)生了重要的影響，其中,，北京“限房?jī)r(jià),、競(jìng)地價(jià)”及“限地價(jià)、競(jìng)政策性住房面積”等競(jìng)拍方式的積極探索,，對(duì)于改變當(dāng)前的土地競(jìng)拍價(jià)高者得,、有效防止土地的惡性競(jìng)爭(zhēng)具有非常積極的作用�,！�
分析人士指出,，地價(jià)走低絕非偶然。一方面,，調(diào)控政策不斷出臺(tái)而且持續(xù)加碼,，高房?jī)r(jià)回調(diào)的壓力持續(xù)增強(qiáng),；另一方面，近期市場(chǎng)已開(kāi)始出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的情況,，加之部分大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商率先降價(jià),，這很可能會(huì)引發(fā)市場(chǎng)的跟風(fēng)。
趨勢(shì) 會(huì)否出現(xiàn)跟風(fēng)降價(jià) 房產(chǎn)商現(xiàn)分歧
就在部分城市出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”時(shí),，恒大地產(chǎn)率先對(duì)外宣布降價(jià)。接受記者采訪的多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)恒大地產(chǎn)采取降價(jià)的行為表示支持,，他們認(rèn)為,，在政府調(diào)控政策之下，誰(shuí)先降價(jià)誰(shuí)主動(dòng),，有利于打破銷(xiāo)售僵局,。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，部分開(kāi)發(fā)商降價(jià)行為很可能會(huì)形成多米諾骨牌效應(yīng)引發(fā)新一輪降價(jià)潮,。不過(guò)也有個(gè)別開(kāi)發(fā)商對(duì)此持謹(jǐn)慎態(tài)度,，認(rèn)為不會(huì)引發(fā)大面積的調(diào)價(jià)風(fēng)潮�,！�
“從現(xiàn)在的形勢(shì)來(lái)看,，誰(shuí)先降價(jià)誰(shuí)主動(dòng)，有利于打破銷(xiāo)售僵局,�,！北本┠撤康禺a(chǎn)上市公司一位負(fù)責(zé)人說(shuō)。
杭州某知名房地產(chǎn)公司一位資深人士對(duì)此表示認(rèn)同：“這種做法無(wú)疑是明智的,，恒大地產(chǎn)現(xiàn)在最關(guān)注的應(yīng)該是降價(jià)之后自己能否跑得掉,，如果實(shí)現(xiàn)迅速回籠資金等預(yù)期，對(duì)他而言就是比較幸運(yùn)的事,�,！薄�
“現(xiàn)在風(fēng)聲鶴唳的調(diào)控背景下，就是要看誰(shuí)跑得快了,，應(yīng)該說(shuō)部分房企都已對(duì)降價(jià)逐漸有了心理準(zhǔn)備和市場(chǎng)預(yù)期,。”上述杭州某房企人士說(shuō),。據(jù)其透露,，公司就要召開(kāi)規(guī)格甚高的營(yíng)銷(xiāo)會(huì)議，很可能會(huì)討論降價(jià)事宜,，但從以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,，公司對(duì)降價(jià)采取的一般是跟隨戰(zhàn)略，還是會(huì)先觀望其他房企是否采取行動(dòng),�,！�
恒大的降價(jià)行為也讓一些開(kāi)發(fā)商憂心忡忡,。南京江寧一樓盤(pán)的銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人表示，恒大地產(chǎn)的8.5折優(yōu)惠促銷(xiāo),，給整個(gè)南京市場(chǎng)帶來(lái)了相當(dāng)大的壓力,。“他們?cè)谀暇](méi)有銷(xiāo)售壓力,�,！痹撠�(fù)責(zé)人表示，恒大地產(chǎn)目前南京在售的就只有溧水這一個(gè)項(xiàng)目,，并且也已經(jīng)進(jìn)入了尾盤(pán)銷(xiāo)售階段,。恒大地產(chǎn)拿出10套別墅房源，進(jìn)行8.5折促銷(xiāo),，開(kāi)發(fā)商利益基本不受影響,。但是，8.5折姿態(tài)做出來(lái)后,，南京的其他樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格就難以翻身了,。
上述北京某房地產(chǎn)上市公司相關(guān)負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，經(jīng)過(guò)短期的博弈之后,，接下來(lái)肯定會(huì)出現(xiàn)跟風(fēng)降價(jià)潮流,，“從這次調(diào)控力度來(lái)看，一味扛著沒(méi)有出路,�,！彼�預(yù)測(cè)，在年內(nèi)很可能會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)的全面下降,�,！�
與部分開(kāi)發(fā)商對(duì)降價(jià)的支持不同，也有一些人士持謹(jǐn)慎態(tài)度,。北京建工地產(chǎn)的一位工作人員認(rèn)為,，恒大地產(chǎn)的降價(jià)行為不太可能引領(lǐng)整個(gè)行業(yè)普遍采取打折降價(jià)的潮流，大部分開(kāi)發(fā)商還是擁有較為充裕的資金量的,，但不排除個(gè)別企業(yè)跟進(jìn)降價(jià)的可能,。
北京住總集團(tuán)的一位工作人員也表示：不方便透露他所在的公司會(huì)不會(huì)降價(jià),，但他認(rèn)為整個(gè)行業(yè)不太可能跟風(fēng)降價(jià),。
業(yè)內(nèi)人士指出,，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在從銀行貸款難,，股市再融資可能性也不大，如果銷(xiāo)售再出問(wèn)題,，資金來(lái)源就斷了,。大的企業(yè)由于現(xiàn)金充裕,，能夠撐得久一點(diǎn)，而小企業(yè)將面臨更大的困難,。資金方面的問(wèn)題將可能成為降價(jià)的現(xiàn)實(shí)壓力,。
中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員牛鳳瑞也認(rèn)為,，是否會(huì)跟風(fēng)降價(jià)還是因房企的具體情況而定,，“比如現(xiàn)在急于拿地的開(kāi)發(fā)商對(duì)現(xiàn)金需求就比較強(qiáng)烈，也最有可能采取降價(jià)促銷(xiāo)的方式,�,！彼A(yù)測(cè)，接下來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)有一個(gè)小幅震蕩,，與去年下半年的水平相比，下調(diào)的幅度應(yīng)該在10%左右,�,！�
SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，最近密集出臺(tái)的政策中,，有一些已經(jīng)是“開(kāi)弓沒(méi)有回頭箭”,，如住建部關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售收入的監(jiān)管政策也出臺(tái)了；銀行限制給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款的政策也即將出臺(tái),；還有一些政策還在研究之中,，如房產(chǎn)稅等。這些已經(jīng)出臺(tái)和即將出臺(tái)的政策將對(duì)普通中,、低檔住房市場(chǎng)造成很大的價(jià)格壓力,。 |