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“史上最嚴厲”的房地產宏觀調控正在深刻地影響著各地樓市,。
《經濟參考報》記者獲悉,，受接二連三的調控政策影響,，五一期間,，北京,、深圳等地樓市持續(xù)低迷，無論是購房者還是開發(fā)商均陷入觀望狀態(tài),，商品房成交量降至冰點,，而成交價格則出現(xiàn)了松動跡象。
業(yè)內人士稱,，地方版樓市調控的嚴厲程度更勝于中央,，未來各地樓市有望繼續(xù)走低，或現(xiàn)“量價齊跌”,，樓市調整的趨勢已經確立,。專家表示，此番政策調控如果沒有明顯效果的話,，中央或各地方政府還有可能出臺更加嚴厲的調控措施,，比如呼聲一直高漲的樓市稅收政策。
現(xiàn)狀 購房情緒陷入嚴重觀望
“最近看房的人明顯少了,，上個月月初的時候一天能接十幾組客戶,，現(xiàn)在一天能有二三組就不錯了。把4月份的單子辦完,，就可以好好休息一陣了,。”北京東四環(huán)某中介經紀人小馬無奈地說,。
《經濟參考報》記者3日從北京房地產交易管理網站上獲悉,，五一期間，北京二手房交易跌入冰點,，5月1日、2日的日均簽約量僅為211套,，與4月日均簽約量1164套相比,，降幅達82%。
來自北京市房地產交易管理網的數(shù)據還顯示,，4月中旬新“國十條”出臺后,，北京共有8個項目推出新的預售房,，共2377套新房上市預售，截止到4月27日,，僅售出1套,。
“五一”期間，在位于管莊的某項目售樓處,，看盤者寥寥無幾,，售樓員也在閑聊�,！督洕鷧⒖紙蟆酚浾咴诓稍L中了解到,，這個項目剛剛在五一前開盤，推出了約300套房源,，目前賣了不到100套,。
“之前都是開盤就被搶光，現(xiàn)在政策調控太厲害,，許多原來有意向的客戶都開始觀望了,。”而對于25000元/平方米的均價,，銷售人員表示,，暫時不會調整，“開發(fā)商暫時不缺錢,，也在觀望,。”
21世紀不動產市場分析師齊凡告訴《經濟參考報》記者,，歷年來的大,、小長假，樓市成交量都是很低的,，所以光看假期的成交量沒有太多參考價值,。“新政給樓市帶來的影響,，關鍵還要看五一之后,，現(xiàn)在的情況并不樂觀，下半年的情況會越來越糟,�,！�
不只是北京，樓市降溫政策的接連出臺,，也使得深圳的購房情緒由之前的一路高漲瞬間降至嚴重觀望,。據深圳市房地產信息網的監(jiān)測統(tǒng)計顯示，5月1日,，深圳僅成交26套新房住宅,，5月2日僅成交7套新房住宅,。樓市的冷清可見一斑。
《經濟參考報》記者在2010中國深圳(春季)房地產交易會現(xiàn)場看到,，深圳本土開發(fā)商只有8家,，參展樓盤僅14個，較之去年51個深圳專案參展,，驟降七成多,，創(chuàng)下史上最冷清紀錄。
“從4月下旬開始,，北京許多地區(qū)二手房價出現(xiàn)松動,。從目前的形勢看，這種勢頭還將持續(xù)一段時間,，”齊凡預計,，隨著調控趨緊及成交量的下滑，北京二手房價格將率先下跌,，大約在2至3個月后,，新房房價將開始松動。
中原地產則預計,，5月份,，北京商品房成交量有可能出現(xiàn)明顯下跌，跌幅或超過5成,，而價格則因為5月開盤城區(qū)項目比例開始增加,，開盤均價有可能繼續(xù)上漲，但是部分郊區(qū)項目必然開始下調價格,，樓市調整的趨勢已經確立,。
原因 地方版樓市新政扎堆出臺
開發(fā)商和購房者的雙重觀望，與中央和地方推出的新一輪樓市調控政策有著莫大的關系,。
繼4月17日《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》下發(fā)之后,，包括北京在內各地方已陸續(xù)出臺政策落實國務院相關通知精神。此外,，深圳,、上海等地也正在積極醞釀地方執(zhí)行細則，業(yè)內人士預測,，五一過后會有更多城市推出地方版樓市調控新政,，樓市調整的壓力在進一步積聚。
4月30日,，風傳已久的北京樓市新政終于落地,。這份被稱為“京十一條”的通知明確要求，商業(yè)銀行根據風險狀況，暫停對購買第三套及以上住房,，以及不能提供1年以上北京市納稅證明或社會保險繳納證明的非北京市居民發(fā)放貸款。自政策發(fā)布之日起,，同一購房家庭只能新購買一套商品住房,。
“鏈家地產”市場分析師張月認為，“京十一條”的短期打擊效應立竿見影,，不但限制了投資需求,，很多自住型需求也將被拒之門外，如果說此前的“國十一條”讓想買房的人不想買房了,，那么此次細則就是讓想買房的人不能買房了,。
SOHO中國董事長潘石屹認為，“同一購房家庭只能在本市新購一套住房”是一條嚴厲的政策,。過去,，在一個住房項目中多套購買的現(xiàn)象比較普遍，在全市范圍內購買多套的家庭就更多了,。這條政策會使市場上對住房的需求迅速減少,。
北京并非孤例。4月30日同一天,，浙江省政府常務會議提出,，對于商品住房價格過高、上漲過快,、供應緊張的城市,，商業(yè)銀行可以根據風險狀況暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款,。
4月26日,，廣州市政府常務會議也提出，要按照國發(fā)10號文精神,，進一步加強和改進住房保障,，重點在解決“夾心層”群體住房困難上取得突破，促進住房一,、二,、三級市場的均衡發(fā)展。要嚴格規(guī)范市場秩序,，加大執(zhí)法力度,，嚴肅查處囤地、囤房,、哄抬房價,、規(guī)避政策等違法違規(guī)行為。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心認為，正是由于廣州政府做實保障性住房的供應,，對房價起到平抑作用,，也因此使廣州市的房價遠低于北京、上海,、深圳等一線城市,。
而早在4月23日，青島市就率先出臺調控細則,。青島市提出,，嚴格執(zhí)行國務院要求的信貸政策。在稅收方面,，青島要求對房地產企業(yè)開發(fā)的一般商品房的計稅毛利率由現(xiàn)行的15%調至20%,；對房地產企業(yè)開發(fā)的非普通住宅(含別墅)和非住宅的土地增值稅預征率由現(xiàn)行的1%調至2%。
專家普遍認為,，各地出臺的地方版調控細則是對“國十條”的具體細化和落實,，對遏制房價過快上漲、打擊投機,、保護合理購房需求將產生積極影響,。
不過，也有分析稱,，就全國而言,，各城市之間的差異性非常大，一些城市可能沒有必要出臺新的更嚴厲的調控政策,。
預測 開發(fā)商最多能挺6個月
在樓市調控政策頻頻出臺,，觀望情緒濃重、成交量大幅下跌的背景下,，預測房價下跌的聲音再次出現(xiàn),。
“下半年房價肯定會降，真正的拐點將出現(xiàn)在第三季度,，今年深圳房價跌20%是合理的,。”萬達集團高級經理王永勝在一次房地產論壇上做出了上述判斷,。
而中原地產三級市場總監(jiān)張大偉也認為,，目前的市場狀況與2007年底非常接近，北京房價已經停漲,，部分郊區(qū)房價5月可能下調超過10%至15%,，50%的炒房客將在3個月內開始拋售二手房源，而年內房價有望整體下調30%,。
對此,，一位不愿具名的房地產開發(fā)商向《經濟參考報》表示：“天天喊打壓房地產，我們都被打慣了、打疲了,，其實也不怕,，手里不差錢，能扛得住,�,！痹谒磥恚陜确績r降30%的觀點太過悲觀,。
由于去年以來樓市銷售空前火爆，開發(fā)商普遍回籠了大批資金,，在調控面前他們多數(shù)選擇了觀望和等待,。來自21世紀不動產的數(shù)據顯示，原本預計4月份北京有40個項目開盤,，但截至4月27日拿了預售證的項目不足20個,。
不過齊凡表示，這種觀望期不會持續(xù)太久,，雖然開發(fā)商囤積的資金足可以讓他們應付半年以上的樓市僵持局面,，但日益擴散的觀望氛圍和信貸不斷緊縮的消息，卻在一天天改變著開發(fā)商的心態(tài),。
“在調控政策的累加效應作用下,，開發(fā)商很難再安靜地坐下去了。這種咬牙不降價的日子很快就會過去,。相當一部分開發(fā)商,，最多能挺住6個月，就不得不降價,�,！饼R凡說。
房地產界知名人士,、財經評論者杜猛認為,，眼下必須打出一套包括貨幣政策、土地政策,、稅收政策以及保障性住房政策在內的組合拳才能達到調控目的,。
央行2日發(fā)布公告決定5月10日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，有關專家認為,，這將給房地產行業(yè)帶來較大的負面影響,，不過，更有影響力的措施則是加息,。
“提高存款準備金率還不夠,，還要通過多次加息增加所有購房人及開發(fā)商的成本，并且防止開發(fā)商將加息后增加的成本轉嫁到消費者身上�,！鄙鲜鰧＜腋嬖V《經濟參考報》記者,，只有出臺針對房地產行業(yè)的政策，才能使其政策打擊更準,、更狠,，否則惡性反彈只是時間問題。
來自WIND的數(shù)據顯示,，在國內購房人的資金來源中,，通過銀行按揭貸款購房的比例越來越高。2009年,，全國商品住宅銷售3.815萬億元,，當年居民戶中長期貸款高達1.588萬億元，有超過40%的購房資金來源于商業(yè)銀行信貸,。一旦加息,，房屋持有者的還貸壓力將增加。
“鏈家地產”市場研究部提供的專項調研數(shù)據顯示,，歷年各次加息都能引發(fā)至少10%的業(yè)主售房,。這對投機性購房需求將是一個有效的抑制。
中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員牛鳳瑞指出,，此番政策調控如果沒有明顯效果的話,，中央或各地方政府還有可能出臺更加嚴厲的調控措施。這不僅取決于房地產市場本身,，還取決于宏觀經濟走勢,。 |