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就在一線城市商品房交易應(yīng)聲回落之時(shí),，中部龍頭武漢商品房成交量卻逆市大幅攀升,。然而,，隨著各銀行放貸政策的收緊,，新政效應(yīng)開(kāi)始在武漢逐漸顯現(xiàn)。
房?jī)r(jià)居高不下商品房成交量持續(xù)火爆
在國(guó)家房產(chǎn)新政出臺(tái)前后,，武漢商品房市場(chǎng)仍然繼續(xù)量?jī)r(jià)齊升,，購(gòu)房者的心理預(yù)期、開(kāi)發(fā)商的銷售策略與宏觀調(diào)控展開(kāi)激烈博弈,。
記者近日走訪多個(gè)樓盤看到,，售樓部里購(gòu)房人寥寥無(wú)幾，多數(shù)還表示“價(jià)格太高,，看看再說(shuō)”,，還部分樓盤有人在咨詢是否能退房退訂金。一直被稱為樓市風(fēng)向標(biāo)的“房交會(huì)”,，在展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)僅成交415套，創(chuàng)下近年來(lái)新低,。尤其是新政出來(lái)后的18日,，觀展人數(shù)銳減，幾乎無(wú)人出手,。
然而,，市場(chǎng)表象與成交數(shù)據(jù)卻形成鮮明的反差。據(jù)億房研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，4月第三周,，從價(jià)格上看，全市主城區(qū)在售樓盤成交均價(jià)為6576.2元/平方米,，較前一周價(jià)格水平上升92.42元/平方米,，樓市價(jià)格漲幅為1.43%。從銷售套數(shù)上來(lái)看,，全市銷售套數(shù)1889套,，較前一周增加252套，不管是從價(jià)格還是銷售套數(shù)上都呈現(xiàn)上升的趨勢(shì),，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,，上周該市主城區(qū)的商品房周銷量已經(jīng)恢復(fù)到去年的火爆水平。
其實(shí),，今年2月份,，由于春節(jié)和宏觀調(diào)控雙重因素，武漢房?jī)r(jià)一度高位徘徊,，銷量下降,，3月樓市轉(zhuǎn)好,，進(jìn)入4月后，價(jià)格上漲速度增快,，三大中心城區(qū)均價(jià)全面突破8000元,，其中漢口中心區(qū)均價(jià)為每平方米接近9500元，中心城區(qū)均價(jià)與2009年同期相比均價(jià)高出2000元以上,�,！�
記者采訪時(shí)看到，在武漢中心城區(qū),，去年這個(gè)時(shí)候常見(jiàn)的均價(jià)在7000元到8000元之間的商品房已難覓蹤影,，兩居室房屋總價(jià)一般都超過(guò)70萬(wàn)元。在漢口中心區(qū)房?jī)r(jià)更是普通購(gòu)房者“望房興嘆”,，去年下半年這里還可見(jiàn)到均價(jià)8000元以下的新房,，今年，二環(huán)線內(nèi)的10多個(gè)樓盤,，均價(jià)全線超過(guò)一萬(wàn)元,。
四大原因?qū)е沦?gòu)房者對(duì)宏觀調(diào)控不敏感
業(yè)內(nèi)人士分析,，從上一周的情況看,，樓市新政在武漢這樣的二線龍頭城市發(fā)揮效應(yīng)具有一定的滯后性，調(diào)控政策不僅沒(méi)有澆冷樓市,，反而對(duì)市場(chǎng)起到刺激作用,，主要是由于以下四個(gè)方面的原因。
在之前越調(diào)越漲的心理下,，由于房?jī)r(jià)與一線城市相比相對(duì)偏低,，購(gòu)房者對(duì)政策缺乏敏感性。去年11月到今年4月,，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策拉開(kāi)大幕以來(lái),，一道道政令不僅沒(méi)能有效遏制房?jī)r(jià)上漲的腳步，甚至還出現(xiàn)了恐慌性漲價(jià)潮,。盡管4月出臺(tái)的控制房?jī)r(jià)組合拳更為嚴(yán)厲,，但是在“越調(diào)越漲”、“什么時(shí)候買房都不錯(cuò)”的心理預(yù)期下,，盡管抑制了投機(jī)需求,，卻再次激發(fā)了一些剛性需求出手。
盡管關(guān)于調(diào)高放貸成本的政策已經(jīng)公布,，但武漢的各大銀行均在政策落實(shí)前搶占優(yōu)質(zhì)客戶,，這也刺激近日銷售暴增的又一原因。新政公布后,，一些樓盤銷售以“快買房,、快貸款”的噱頭做宣傳,，部分購(gòu)房者為規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，減少放貸支出,，也愿意趕在新政落實(shí)前出手,。而部分銀行也樂(lè)于與開(kāi)發(fā)商合作，一方面通知將執(zhí)行新政,，另一方面頻頻催促過(guò)往申請(qǐng)貸款的客戶加快辦理貸款,，享受舊有政策。
通脹預(yù)期導(dǎo)致居民對(duì)房?jī)r(jià)的心理發(fā)生變化,，主要表現(xiàn)為對(duì)住房有剛性需求居民的心理價(jià)位在一年的時(shí)間里被大幅提升,。據(jù)武漢的一項(xiàng)調(diào)查顯示，面對(duì)高房?jī)r(jià),，多數(shù)購(gòu)房者的心理價(jià)位一年“被增長(zhǎng)”2000元,。去年3月該機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)人對(duì)中心城區(qū)的心理價(jià)位在每平米5000元,；一年后,，超過(guò)52%的人稱，可以承受的心理價(jià)位為每平米5000元到7000元,�,！�
此外，為規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn),，近期開(kāi)發(fā)商“跑步”入市、提前開(kāi)盤使市場(chǎng)房源猛增,。原本定于4月底開(kāi)盤的后湖某項(xiàng)目為了避免受政策影響提前到20日開(kāi)盤,，與往年押寶“五一黃金周”的開(kāi)盤策略不同，感到新政壓力的開(kāi)發(fā)商都“跑步”入市,。
調(diào)控效應(yīng)將在二線城市逐漸顯現(xiàn)房?jī)r(jià)今年已首現(xiàn)止?jié)q
在上一周成交高峰后,，隨著其它城市樓市成交量不斷下滑，購(gòu)房者的心理也出現(xiàn)動(dòng)搖,。在武漢一知名房產(chǎn)網(wǎng)站日前關(guān)于“國(guó)務(wù)院新政陸續(xù)出臺(tái),，您現(xiàn)在會(huì)買房嗎？”的調(diào)查中,，有65.30%的網(wǎng)友認(rèn)為國(guó)務(wù)院出臺(tái)的房貸新政對(duì)高房?jī)r(jià)有影響,，54.76%的人表示新政中“二套房首付不低于50%”的影響最大，60.41%的人認(rèn)為新政最直接打擊的對(duì)象為炒房者,。
與此同時(shí),，記者發(fā)現(xiàn)城區(qū)3月中下旬開(kāi)始的“搶房風(fēng)”已成過(guò)去，開(kāi)發(fā)商的最大優(yōu)惠達(dá)到六萬(wàn)元,。據(jù)統(tǒng)計(jì),，目前武漢市有打折促銷活動(dòng)的樓盤已增至50多個(gè),，較3月份驟增五成以上。
中國(guó)指數(shù)研究院華中分院高級(jí)分析師李國(guó)政認(rèn)為,，之前的紅火主要是剛需和投資需求為趕政策末班車購(gòu)買力集中釋放,。不過(guò)，按照市場(chǎng)規(guī)律,，隨著4月,、5月推盤高峰的到來(lái)，武漢商品房?jī)r(jià)格也應(yīng)該能夠企穩(wěn),。再加上國(guó)務(wù)院對(duì)樓市的連續(xù)重拳出擊,，預(yù)計(jì)未來(lái)銷售量將有較大萎縮，不過(guò)銷量的縮水不會(huì)導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格短時(shí)間內(nèi)短時(shí)間內(nèi)下跌,。 |