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一邊是調(diào)控政策的頻頻出臺(tái)，一邊是房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲,。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局14日公布的數(shù)據(jù)顯示,，3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.7%,，已超過(guò)2008年1月11.3%的歷史最高值(2005年有此統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)),。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，4月房?jī)r(jià)漲幅還會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大,，同比增幅的高點(diǎn)極有可能出現(xiàn)在5月至7月之間,。
隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)“高燒”,，關(guān)于對(duì)樓市進(jìn)行新一輪調(diào)控的呼聲不斷加大，接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專家預(yù)測(cè),，新一輪調(diào)控已箭在弦上,，多項(xiàng)調(diào)控政策呼之欲出。
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北京春季房展會(huì) 陳偉
攝 | 現(xiàn)狀 房?jī)r(jià)在調(diào)控聲中“逆市”上漲
新年過(guò)后,，在調(diào)控聲音不絕于耳,、力度明顯加強(qiáng)的大背景下，北京,、上海,、深圳等城市的房?jī)r(jià)并沒(méi)有應(yīng)聲而落，相反,，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出加速上漲的態(tài)勢(shì),。自2009年6月開(kāi)始，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正,，之后加速上揚(yáng),，至2009年12月達(dá)7.8%，2010年1月為9.5%,，2月為10.7%,，3月份更是達(dá)到11.7%。
以北京市為例,，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，二月份新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目?jī)r(jià)格為18833元/平方米，而三月份開(kāi)盤(pán)價(jià)格達(dá)到了25337元/平方米,，創(chuàng)了歷史高位,，環(huán)比2月份整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)上漲了34.5%，而同比2009年3月的11081元/平方米,，上漲了128.7%,，整整一倍有余。
另?yè)?jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，3月份京城新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中,，五環(huán)外項(xiàng)目整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)達(dá)到了18724元/平方米，直逼兩萬(wàn)元大關(guān),。據(jù)調(diào)查,，通州在售項(xiàng)目中有許多項(xiàng)目均突破了兩萬(wàn)元大關(guān)。而2009年初,，該區(qū)域個(gè)別項(xiàng)目均價(jià)僅為7000元/平方米左右,。
與北京出現(xiàn)的情況相同,，上海也刮起“跳價(jià)風(fēng)”,。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，3月份滬上二手房市場(chǎng)成交量大幅上漲，包括浦東,、寶山,、普陀等滬上多個(gè)板塊的二手房買賣交易套數(shù)有2倍以上的環(huán)比增長(zhǎng)。同時(shí),，滬上二手房?jī)r(jià)格水平重拾漲勢(shì),，約七成板塊有3%至10%不等的漲幅。而且上述板塊內(nèi)業(yè)主的跳價(jià)較為頻繁,。
不僅一線城市房?jī)r(jià)快速上漲,，二三線城市也是毫不示弱。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局14日公布的“1至3月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況”顯示,，3月,，與去年同月相比，70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格均上漲,，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲9.5%,。分地區(qū)看，與去年同月相比,，二手住宅銷售價(jià)格上漲的城市有69個(gè),，其中漲幅最大的幾個(gè)城市是：三亞50.4%、�,？�40.4%,、溫州18.6%、銀川16.2%,。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為,，一季度之所以會(huì)出現(xiàn)一二三線城市房?jī)r(jià)普漲的現(xiàn)象，因素較多,。其中,，一線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快主要是由于投資性、投機(jī)性購(gòu)房者大舉入市帶動(dòng),，而新城規(guī)劃等利好,，對(duì)抬高區(qū)域房?jī)r(jià)乃至整體房?jī)r(jià)也起到了推波助瀾的作用；至于推動(dòng)二三線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的因素則包括投資性置業(yè)因素,、通脹預(yù)期因素,、一線剛性需求客戶轉(zhuǎn)移至二三線城市置業(yè)等，這些因素均造成了二三線城市房?jī)r(jià)的水漲船高,。
記者發(fā)現(xiàn),，在房?jī)r(jià)加速上漲的同時(shí)，近期，各部委有關(guān)樓市調(diào)控的表態(tài)再次升溫,。其中,，銀監(jiān)會(huì)就要求，各商業(yè)銀行不對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房提供貸款,，如無(wú)法判斷,，應(yīng)大幅提高首付款比例和利率水平；住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也要求加快保障性住房建設(shè),，其中,，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作重點(diǎn)，同時(shí)遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,。
心態(tài) 恐慌,、觀望情緒緣何并存
在房?jī)r(jià)持續(xù)飆升下，購(gòu)房者的心態(tài)開(kāi)始出現(xiàn)分化,。一部分消費(fèi)者由于擔(dān)心房?jī)r(jià)再度上漲而恐慌,，另一部分消費(fèi)者則因房?jī)r(jià)超出購(gòu)買力而被迫觀望�,！�
記者了解到,，在去年底國(guó)家系列調(diào)控政策出臺(tái)后，購(gòu)房者的恐慌心理有所緩解,，但“兩會(huì)”后,，國(guó)家并沒(méi)有出臺(tái)進(jìn)一步的緊縮性政策，房?jī)r(jià)再次抬頭,，購(gòu)房者害怕房?jī)r(jià)再漲,，再度轉(zhuǎn)為恐慌。
“原本以為房?jī)r(jià)會(huì)降,，想等著調(diào)整后再出手購(gòu)房,，但現(xiàn)在幾乎一天一個(gè)價(jià)，不買怕再上漲,，沒(méi)辦法只好出手購(gòu)房了,。”北京市民李先生接受記者采訪時(shí)說(shuō),。
李先生的心態(tài)是近期購(gòu)房者的普遍心態(tài),，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師齊凡告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，北京二手房市場(chǎng)繼1月至2月的市場(chǎng)對(duì)政策觀望,，買賣雙方博弈以后,，再次完全進(jìn)入賣方市場(chǎng)，定價(jià)權(quán)完全掌握在賣方手中,，頻繁漲價(jià),、坐地起價(jià)在北京二手房市場(chǎng)已經(jīng)比比皆是。
她介紹說(shuō)，目前北京購(gòu)房客戶主要可以分為兩大類,，一類是因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)快上漲而恐慌購(gòu)房的客戶,，基本上占到總體購(gòu)房者的六七成左右。這部分人群中以剛性需求為主,，包括購(gòu)買婚房、落戶,、學(xué)區(qū)房等,。因?yàn)閯傂孕枨罂蛻艉苋菀资艿娇譂q心理的影響，因此紛紛入市,；另一類是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過(guò)快,，價(jià)格過(guò)高而超出其購(gòu)買能力，轉(zhuǎn)而被迫觀望的客戶,。
“我想買一套50平方米至60平方米的小戶型自己住,，目前能夠承受的單價(jià)僅為7000元每平方米，現(xiàn)在房子越來(lái)越貴了,，而價(jià)格適中的中小戶型已經(jīng)幾乎沒(méi)有了,。以目前的趨勢(shì)來(lái)看，房?jī)r(jià)估計(jì)還得漲,，但即便是現(xiàn)在的房?jī)r(jià),，我也已經(jīng)買不起了�,！痹诒本┐杭痉空箷�(huì)上,，某事業(yè)單位工作的王先生無(wú)奈地說(shuō)。
這從一組房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)中就可以看出端倪,。據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，在4月預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)的40個(gè)項(xiàng)目中開(kāi)盤(pán)均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了24150元/平方米，相比3月已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目21130元/平方米繼續(xù)上漲14.3%,。五環(huán)內(nèi)繼續(xù)突破3萬(wàn)元,，房?jī)r(jià)繼續(xù)暴漲。
北京的情況并非個(gè)案,，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海門(mén)店工作人員告訴記者,，房東跳價(jià)之初，未能立即獲得市場(chǎng)支持,。但隨著買家心理預(yù)期轉(zhuǎn)變,，跳價(jià)已逐漸能被接受，有相當(dāng)一部分購(gòu)房者加入“追漲”行列中,。
記者了解到,，自3月下旬以來(lái)，部分城市包括新房和二手房在內(nèi)，成交量快速放大,，其背后,，是消費(fèi)者擔(dān)心調(diào)控失效，房?jī)r(jià)將加快上漲,，因而倉(cāng)促入市,。這種恐慌性情緒在蔓延。與此同時(shí),，由于房?jī)r(jià)的持續(xù)飆升,，部分購(gòu)房者已無(wú)力購(gòu)房，無(wú)奈轉(zhuǎn)向觀望,。
預(yù)判 更嚴(yán)厲的新一輪調(diào)控政策或?qū)⒊雠_(tái)
面對(duì)持續(xù)“高燒”的房?jī)r(jià),，接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的業(yè)內(nèi)外人士普遍認(rèn)為，當(dāng)前,，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲將逼迫更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái),。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，目前樓市可謂高燒不退,，價(jià)格依然堅(jiān)挺,，成交量也居高不下，可以說(shuō)部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭并沒(méi)有得到有效遏制,，這顯然不是決策層所樂(lè)見(jiàn)的,。但是這并不能說(shuō)明政府的調(diào)控是失效或者失敗的。之所以效果不太理想,，一是在政策執(zhí)行和落實(shí)上有偏差,，這方面地方政府和金融機(jī)構(gòu)難辭其咎；二是在數(shù)輪調(diào)控之后,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)調(diào)控或者反調(diào)控的能力和經(jīng)驗(yàn)也在增強(qiáng),。
陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為,，從長(zhǎng)期來(lái)看,，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的有效途徑還是要著眼于增加供給，釋放需求,。近期,，住建部、國(guó)土部等部委紛紛表態(tài)將進(jìn)一步出臺(tái)調(diào)控措施,，這是很有必要的,，因?yàn)檎唠S著市場(chǎng)的變化而加以調(diào)整，不過(guò)其效果仍有待觀察,。
光大證券房地產(chǎn)分析師翁非玉認(rèn)為,，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,、保障民生的政策還沒(méi)有出完，后面的政策可能主要集中在土地等行政調(diào)控,、信貸等方面,。4月至5月是一個(gè)重要的時(shí)期，如果4月至5月房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上漲,，不排除5月至6月間政府出臺(tái)比較強(qiáng)硬的抑制政策,。
國(guó)泰君安房地產(chǎn)分析師孫建平也認(rèn)為，以北京,、杭州,、上海等一線城市代表的房?jī)r(jià)恢復(fù)快速上漲，進(jìn)而拉動(dòng)全國(guó)房?jī)r(jià)普漲,，將使得行業(yè)自身量?jī)r(jià)調(diào)整時(shí)間窗口加速到來(lái),，同時(shí)也必將迫使政策走向更加嚴(yán)厲,。
對(duì)于可能出臺(tái)的調(diào)控政策,，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)分析說(shuō)，新一輪調(diào)控箭已上弦,，五項(xiàng)政策可能出臺(tái),。
第一，完善房產(chǎn)稅,。重慶市關(guān)于特別住房消費(fèi)稅和上海關(guān)于住房保有稅的消息,，暗示國(guó)家極有可能在加緊研究物業(yè)稅的同時(shí)，暫且先在個(gè)別高房?jī)r(jià)城市試點(diǎn)完善房產(chǎn)稅,，主要是將高檔住宅,、多套住宅納入征稅范疇；
第二,，進(jìn)一步緊縮二套房貸,，對(duì)于多套住宅首付比重還可能會(huì)進(jìn)一步提高，貸款利率可能進(jìn)一步提高,，部分銀行將按1.1倍征收,；
第三，經(jīng)營(yíng)性用地出讓方式將進(jìn)行調(diào)整,，綜合評(píng)標(biāo)法將進(jìn)行推廣,，招標(biāo)方式所占比重將增加，但不會(huì)全面否定掛牌和拍賣的方式,；
第四,，土地增值稅將嚴(yán)格征收，尤其是對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè),，也可能涉及二手房交易環(huán)節(jié),；
第五,，對(duì)于少數(shù)高房?jī)r(jià)城市，將限購(gòu)多套住房,，尤其是對(duì)在本地沒(méi)有工作,、沒(méi)有納稅記錄、沒(méi)有居住證的外地人,，極有可能以行政干預(yù)方式限制購(gòu)買多套(比如二套以上)住宅,。 |