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目前,，世界各國都注意到了房價平穩(wěn)的重要性,。近年來，日本興起的“住居福祉學(xué)”,，更從“民生福祉”的視角將房地產(chǎn)業(yè)的民生性質(zhì)上升到一個新的認(rèn)識高度,。從歷史經(jīng)驗和教訓(xùn)看,，凡是重視房地產(chǎn)的民生性質(zhì)，將房地產(chǎn)市場作為消費市場而非投資市場的,，國家經(jīng)濟周期波動就比較小,。
同是歐洲國家,，英國,、西班牙等國的房價在國際金融危機爆發(fā)前有較大幅度上漲，危機后這些國家的房地產(chǎn)市場隨著美國急劇下滑,。相比之下,，被贊為“房價十年不漲”的德國，則繼續(xù)保持著平穩(wěn)的態(tài)勢,。分析其緣由,，獨具特色的德國房地產(chǎn)制度，起到了關(guān)鍵性作用,�,！�
據(jù)統(tǒng)計，金融危機之前,，德國物價水平平均每年漲幅2%,，而名義房價每年僅上漲1%，也就是說,，扣除掉物價因素,，德國的房價實際上在以每年1%的速度縮水。在1977年之后的30年中,，德國的平均房價僅上漲了60%,，而同期個人名義收入額已經(jīng)增長了3倍�,！�
分析德國房價不漲的內(nèi)在原因,，簡單來說，可總結(jié)為八個方面：
其一,，確保房屋充足供應(yīng),，供求平衡仍然是穩(wěn)定房價的硬道理。無論在聯(lián)邦還是州,、市及村鎮(zhèn)層面,，德國都有著詳盡的建房規(guī)劃，住房建設(shè)依人口需求而定,，基本滿足每個家庭一套住房,。此外，德國每年有25萬套新公寓竣工，也可以在很大程度上平抑房價的上漲,�,！�
其二，德國特有的“合同儲蓄”住房金融模式以及房貸的固定利率機制,，為穩(wěn)定房價提供了金融制度保障,。與住房抵押貸款模式或公積金模式不同，德國實行“先存后貸”的合同儲蓄模式,。這種房貸的實質(zhì)是“合作”而非贏利，合同儲蓄大約占到德國房貸總額一半左右,，另外20%為家庭儲蓄,，僅有三成住房貸款來自于商業(yè)貸款。德國所有房貸(包括合同儲蓄和商業(yè)貸款)都實行固定利率制,，儲蓄房貸利率低于市場利率且固定不變,，商業(yè)貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率周期,，幾乎可以抗衡任何金融市場的波動,，對房貸市場起著穩(wěn)定器作用。與德國形成鮮明對比的是,，在采取浮動房貸利率制的國家,，無論是歐盟內(nèi)英國、西班牙,、愛爾蘭等,，還是美國，房價都在隨利率波動出現(xiàn)大漲大跌的現(xiàn)象,�,！�
其三，德國發(fā)達(dá)的房屋租賃市場,，也成為了房價穩(wěn)定的“定海神針”,。德國自有住房率為42%，租賃住房率達(dá)到58%,，特別是年輕人中77%都是“租房族”,。這主要得益于政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權(quán)益等一系列政策,。除了針對特殊群體的“廉租房”外,，市場上同樣供應(yīng)大量商業(yè)出租房，政府同樣對房租水平進行一定的規(guī)范,。由于德國嚴(yán)格的租房法,，注重保護房客的利益，租房的安全感并不亞于買房，數(shù)十年居住在一所出租房中的德國家庭不在少數(shù),。
其四,，德國鼓勵自建房、合作建房,，打破開發(fā)商對房屋供應(yīng)的壟斷,，同樣也是影響市場房價的重要因素。德國住宅合作社的出現(xiàn)已經(jīng)有200多年的歷史,，合作社共同建房已成為德國住宅建設(shè)的主要組織形式之一,，合作建房占每年新建住宅總數(shù)的比例超過30%�,！�
其五,，德國建立了地產(chǎn)價格獨立評估機制，對地價,、房價,、房租等實行“指導(dǎo)價”制度。各類地產(chǎn)價格并不是由房地產(chǎn)商說了算,，也不是由政府說了算,，而是由獨立的地產(chǎn)評估師來評估認(rèn)定。評估師對自己的評估結(jié)果負(fù)責(zé)30年,，對評估中的錯誤負(fù)有法律責(zé)任,。
其六,，“指導(dǎo)價”之所以能夠得到執(zhí)行,，還是緣于其有效的“執(zhí)行威懾機制”。德國法律規(guī)定,，對于房價,、房租超高乃至暴利者，地產(chǎn)商和房東甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任,。如果地產(chǎn)商制訂的房價超過“合理房價”的20%為“超高房價”,，根據(jù)德國《經(jīng)濟犯罪法》就已經(jīng)構(gòu)成了違法行為。購房者可以向法院起訴,，如果房價不立即降到合理范圍內(nèi),，出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。
其七,，稅收手段同樣是德國政府遏制房產(chǎn)商,、炒房者獲取超額收益的有效武器。在德國,，自有自用的住宅不需要交納不動產(chǎn)稅,，只交納宅基地的土地稅,。用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評估價值1%-1.5%的不動產(chǎn)稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅,。如果通過買賣獲得盈利,，還要交15%的差價盈利稅。自有房屋的出租除繳納不動產(chǎn)稅外,，租金收入還要交納25%的資本利得稅,。此外，房子的管理,、維修等費用也很高,。
其八，德國政府政策并不把房地產(chǎn)特別是住宅建設(shè)作為德國經(jīng)濟增長的“支柱產(chǎn)業(yè)”,，而是作為社會福利機制的重要一環(huán),。德國憲法明確規(guī)定了“德國是一個高福利國家”，與醫(yī)療,、教育等一樣，保障居民住房也是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一,。這是德國政府制定所有房地產(chǎn)政策的核心出發(fā)點,。
(摘自3月22日《環(huán)球》雜志) |