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今年前兩個(gè)月,，重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積134.88萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)38.6%,，土地成交價(jià)款18.86億元,，增長(zhǎng)101.3%,，同去年同期相比,，地價(jià)明顯上揚(yáng),。新華社記者
周衡義 攝 |
自實(shí)行住房商品化改革以來(lái),，房?jī)r(jià)就一直牽動(dòng)著國(guó)民的心,，于今尤甚,。“兩會(huì)”前夕,，包括新華網(wǎng)在內(nèi)的多家網(wǎng)站發(fā)起的實(shí)時(shí)調(diào)查顯示,，住房問(wèn)題以高票位列網(wǎng)民關(guān)注的民生話題之首。
在全國(guó)政協(xié)收到的各項(xiàng)提案中,，關(guān)于住房問(wèn)題的提案幾乎占據(jù)半壁江山,。近年來(lái)，政府針對(duì)住房問(wèn)題的一系列宏觀調(diào)控政策,，實(shí)質(zhì)上是以調(diào)控房?jī)r(jià)為重心,，但在現(xiàn)實(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中，房?jī)r(jià)越調(diào)越漲,、“房奴”越來(lái)越多已成公認(rèn)的事實(shí),。業(yè)內(nèi)有專家認(rèn)為，2010年是“后金融危機(jī)時(shí)期”的關(guān)鍵一年,，中國(guó)經(jīng)濟(jì)能否平穩(wěn)運(yùn)行,，很大程度將取決于能否破解房?jī)r(jià)畸高這一住房難題。
“調(diào)控”與“民愿”的距離
近年來(lái),，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入了“越調(diào)越漲”的怪圈,，這種怪圈以“調(diào)控—觀望—反彈”的形式出現(xiàn)，每經(jīng)歷一次循環(huán)往復(fù),，房?jī)r(jià)都會(huì)攀升到一個(gè)新高點(diǎn),。自2003年以來(lái)，政府對(duì)住宅市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策逐年頻繁,，幾乎是“一年一調(diào)”,，房?jī)r(jià)也隨之“一年一漲”。
2003年,，國(guó)務(wù)院18號(hào)文件提出：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”,，房地產(chǎn)被正式賦予產(chǎn)業(yè)的定義,。自此,，我國(guó)房?jī)r(jià)便開(kāi)始了以每年兩位數(shù)的增幅快速攀升：
2004年，全國(guó)住宅的平均售價(jià)從2003年的2197元/平方米上漲至2608元/平方米,，漲幅高達(dá)18.7%,；
2005年，全國(guó)住宅平均售價(jià)繼續(xù)上漲12.6%,。為穩(wěn)住房?jī)r(jià),，2005年國(guó)務(wù)院辦公廳連續(xù)出臺(tái)了兩個(gè)“國(guó)八條”，國(guó)家出手控制房?jī)r(jià)自此正式拉開(kāi)序幕,；
2006年,，“國(guó)六條”繼續(xù)出臺(tái)，使2006年全國(guó)住宅價(jià)格漲幅降到兩位數(shù)以下,。全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.4%,，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.3%；
2007年,，市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一段觀望后,，再度出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅上漲的一個(gè)高峰，全國(guó)住宅平均售價(jià)增長(zhǎng)率達(dá)到16.86%,，住房銷售平均價(jià)格達(dá)到3645元/平方米,。當(dāng)年8月國(guó)務(wù)院出臺(tái)24號(hào)文件，指出“住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題”,，強(qiáng)調(diào)了住房與民生之間的重要關(guān)系,，并從保障和改善民生的要求出發(fā)采取了一系列的調(diào)控措施，不再把房地產(chǎn)單純看為“支柱產(chǎn)業(yè)”,；
2008年,，全國(guó)住宅平均售價(jià)的漲幅為7.5%，再度回到兩位數(shù)以下,。由于遭遇金融危機(jī),，為實(shí)現(xiàn)“保增長(zhǎng)”的任務(wù)，房地產(chǎn)的“支柱產(chǎn)業(yè)”定位又再度受到重視,，并承擔(dān)起對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用,；
2009年，房?jī)r(jià)在經(jīng)過(guò)3,、4月份的“小陽(yáng)春”之后,，再度進(jìn)入瘋漲期。據(jù)國(guó)家發(fā)改委,、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù),，截止12月，全國(guó)70個(gè)大中城市的住宅平均售價(jià)達(dá)到4600元/平方米,，比2008年均價(jià)上漲了1000元/平方米,，創(chuàng)下26個(gè)月漲幅新高,。其中，深圳,、杭州、南京,、北京,、上海等一線城市的房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)全國(guó)平均水平。
截至2009年底,，全國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的平均銷售價(jià)格已從2003年的每平方米2197元上漲到了每平方米4600元,。可以看到,，政策的宏觀調(diào)控在抑制房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高方面沒(méi)有取得預(yù)期成效,，老百姓工資的增長(zhǎng)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)水平，大部分中低收入人群望房興嘆,。
房?jī)r(jià)調(diào)控失效根在政策認(rèn)識(shí)偏差
為什么房?jī)r(jià)且調(diào)且漲,？為什么中央政府在住房問(wèn)題上的宏觀調(diào)控政策往往事與愿違？其根源在于政策認(rèn)識(shí)偏差,。
“政府對(duì)住房問(wèn)題的定位偏差,，是房?jī)r(jià)越調(diào)越漲的首要原因�,！蔽錆h大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士張平石說(shuō),，我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革過(guò)于強(qiáng)調(diào)住房市場(chǎng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用，而忽視其社會(huì)保障的基本功能,，即偏重將住房市場(chǎng)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)看待,，而對(duì)其關(guān)乎民生的重視程度則不夠，這直致導(dǎo)致政府在提供住房保障職責(zé)上缺位,，進(jìn)而缺乏長(zhǎng)期的,、健全的、有效的住房政策,。
因此,，一系列住房政策都以如何發(fā)揮其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用為重心，為刺激經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng),、拉動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,、防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱或防止經(jīng)濟(jì)過(guò)冷等頻繁地先后出臺(tái)多項(xiàng)政策。住房成為單純的商品,，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的逐利規(guī)律下,，壟斷、“地王”就會(huì)不斷出現(xiàn),，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)日益高漲,。他認(rèn)為,，由于在住房問(wèn)題的認(rèn)識(shí)上存在偏差，導(dǎo)致我國(guó)目前在提供公共性住房的職責(zé)上存在明顯缺位,，使商品房房?jī)r(jià)高漲,。
如在1998年亞洲金融危機(jī)發(fā)生后，為避免這場(chǎng)危機(jī)可能帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)下滑,，我國(guó)加快了住房商品化改革步伐,，出臺(tái)鼓勵(lì)家庭買房的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，當(dāng)時(shí)對(duì)保增長(zhǎng)確實(shí)起到了重要作用,，但個(gè)別政策缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo),，也產(chǎn)生了負(fù)面影響。典型案例就是國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革,，加快住房建設(shè)的通知》(國(guó)發(fā)【1998】23號(hào))文件中規(guī)定：新建經(jīng)濟(jì)適用房原則上“只售不租”,。
中央電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道《今日觀察》評(píng)論員劉戈也撰文指出，房地產(chǎn)業(yè)和住房問(wèn)題是兩個(gè)完全不同的領(lǐng)域,，讓居民能買到租到自己可以承擔(dān)得起的住房是政府的基本責(zé)任,。而現(xiàn)在，很多地方在城市規(guī)劃和建設(shè)中卻以應(yīng)付態(tài)度對(duì)待,，即使建設(shè)保障性住宅也往往安排在遠(yuǎn)郊,，居民在那里既不方便生活也難以找到工作。所以,，“城市建設(shè)應(yīng)多為普通人蓋房子”,！
目前，我國(guó)現(xiàn)有保障性住房的供給量明顯不足,，經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)投資僅占全國(guó)住宅總投資的5%左右,。廉租住房制度雖然從1999年逐步開(kāi)始實(shí)施，但由于制度本身缺乏強(qiáng)制力,，受益面至今仍然不高,。同時(shí)，現(xiàn)有保障性住房普遍存在成本低,、區(qū)位偏,、居民窮、環(huán)境差等問(wèn)題,。
廣西房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)張協(xié)奎教授認(rèn)為,，這種安置模式易造成“窮人群居”，長(zhǎng)此以往將形成難以改造的貧民區(qū),，加劇貧富分化,，潛伏矛盾隱患，危及社會(huì)和諧,，巴西,、美國(guó)等國(guó)家在此均已有慘痛教訓(xùn),。
張平石認(rèn)為，由于以商品房為主體的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)明顯,，因而逐漸形成了以市場(chǎng)為主,、政府為輔的住房政策。反過(guò)來(lái),，這些住房政策多以發(fā)展經(jīng)濟(jì)為目標(biāo),。同樣，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的政策只是為了解決低收入家庭的住房保障問(wèn)題,，即救濟(jì)一部分窮人，而忽視了應(yīng)為絕大部分社會(huì)成員提供安居之所的基本保障功能,。在高速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)體里,，如果房?jī)r(jià)調(diào)控失效，終有一天,，中等收入階層也將買不起房子,。因此，在缺少保障性住房的住房市場(chǎng),，想依賴某一項(xiàng)或幾項(xiàng)政策措施來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)難以如愿,。
正是由于政策認(rèn)識(shí)上的偏差，使得各地政府原本的滿足居住需求的土地供給目標(biāo)讓位于自身收入最大化的目標(biāo),，土地批租收入成了地方政府預(yù)算外資金的主要來(lái)源,，其規(guī)模占到地方財(cái)政收入的40%至70%，形成國(guó)內(nèi)獨(dú)特的土地財(cái)政現(xiàn)象,。 |