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從激烈爭(zhēng)奪到一團(tuán)和氣,，從大鱷當(dāng)家到本土房企發(fā)力,，去年國(guó)家對(duì)系列調(diào)控對(duì)土地市場(chǎng)的影響正在顯現(xiàn)，目前長(zhǎng)春土地市場(chǎng)已出現(xiàn)調(diào)整跡象,。
土地出讓,，從激烈爭(zhēng)奪到一團(tuán)和氣
2月25日，長(zhǎng)春市國(guó)土資源局舉行春節(jié)后首次土地拍賣,，集中推出5個(gè)地塊,，總計(jì)32萬(wàn)多平方米。本次出讓的5個(gè)地塊,，以10萬(wàn)平方米左右的地塊為主,，面積最大的一塊11.6萬(wàn)平方米，最小的一塊1萬(wàn)平方米,。最終5塊地以近10億元的總計(jì)全部出讓成功,。
與2009年屢次上演的“地王大戰(zhàn)”激烈場(chǎng)面不同,，“虎年第一拍”呈現(xiàn)出新的特點(diǎn)：一是波瀾不驚,，一團(tuán)和氣。除了一塊地舉了一次牌,，其余均以底價(jià)成交,。據(jù)了解,，今年年年初以來(lái)，長(zhǎng)春市總計(jì)7塊地出讓,，只有第一塊地爭(zhēng)了37輪,，其余均以底價(jià)成交。以至于有人猜測(cè),，這可能意味著開(kāi)發(fā)商“協(xié)商”拿地時(shí)代到來(lái),，大家不再火并哄抬地價(jià)。二是地價(jià)兩極分化,，創(chuàng)下新低,。拍賣中南部新城一個(gè)9萬(wàn)平方米的地塊，創(chuàng)下4838元/平方米的高價(jià),。但是多數(shù)地塊底價(jià)成交,，有幾塊地樓面價(jià)僅300多元/平方米，創(chuàng)下近年來(lái)土地市場(chǎng)新低,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，長(zhǎng)春市一開(kāi)年就拿出了這么多的地塊，而且拿地門檻不高,，可能是政府相關(guān)部門希望在春節(jié)過(guò)后討一個(gè)好彩頭,，為土地市場(chǎng)“造勢(shì)”。三是本土企業(yè)開(kāi)始發(fā)力,。這次拿地成功的5家企業(yè)中,，有4家是本土企業(yè)。而此次拍賣前,，長(zhǎng)春市今年已成交的2塊經(jīng)營(yíng)性用地也是被本土開(kāi)發(fā)商拍走,。一些許久沒(méi)有露面的本地開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始頻頻出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上。
土地市場(chǎng)調(diào)整已見(jiàn)端倪
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，從長(zhǎng)春“虎年第一拍”中可以發(fā)現(xiàn),，去年底國(guó)家開(kāi)始的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策已經(jīng)開(kāi)始發(fā)力，地王迭出,、房地產(chǎn)大鱷壟斷市場(chǎng)的局面正在改善,，中小開(kāi)發(fā)商獲得了更多的生存空間。
據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì),，在過(guò)去的一年里,，長(zhǎng)春市共出讓商住用地39宗，總面積約327萬(wàn)平方米,，其中單宗面積超10萬(wàn)平方米的土地10宗,，其中9宗被“外埠軍團(tuán)”拿走，只有1宗留給了本土的房地產(chǎn)企業(yè),。另外一組數(shù)據(jù)則顯示：在過(guò)去的一年里,，以萬(wàn)科,、中海、保利,、萬(wàn)達(dá)為代表的房地產(chǎn)巨頭拿地總面積172萬(wàn)平方米,，超過(guò)了去年長(zhǎng)春商住用地成交量的一半。一些中小地產(chǎn)商表示,，長(zhǎng)春土地市場(chǎng)已然成為“大鱷的游戲”,，中小房地產(chǎn)企業(yè)生存空間所剩無(wú)幾。
針對(duì)大型房企憑借雄厚資本肆意侵占市場(chǎng),、抬高地價(jià)房?jī)r(jià)的情形,，國(guó)土部去年11月份出臺(tái)“限地令”，對(duì)商品住宅用地的宗地出讓面積首度設(shè)定明確上限：大城市20公頃,，中等城市14公頃,，小城市(鎮(zhèn))7公頃。該政策出臺(tái)后,，長(zhǎng)春市國(guó)土資源局局長(zhǎng)朱亞福表示,，已經(jīng)發(fā)出招拍掛公告的土地，仍然按照原來(lái)的公告出讓,，新地塊出讓將按照“限地令”執(zhí)行,。
“經(jīng)過(guò)了3個(gè)月左右的調(diào)整期之后，該政策的效果正在顯現(xiàn)”,，業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō),，“從長(zhǎng)春此次出讓的地塊看，地塊正在變小,，這樣既可以避免開(kāi)發(fā)商囤地,，同時(shí)又能夠促使開(kāi)發(fā)商加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度。這對(duì)于廣大購(gòu)房者是一個(gè)福音,�,！�
長(zhǎng)春一位中型開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人指出，土地出讓政策的調(diào)整使中小企業(yè)的生存空間得以拓展,，有利于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡,，拿地門檻降低使資本稍弱但數(shù)量龐大的中小地產(chǎn)企業(yè)有能力與資本雄厚但數(shù)量稀缺的大型地產(chǎn)企業(yè)相抗衡，房?jī)r(jià)也會(huì)在雙方博弈的過(guò)程中逐步向理性回歸,。
開(kāi)啟土地閘門抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲
在調(diào)整出讓地塊規(guī)模和出讓節(jié)奏的同時(shí),，與去年相比，長(zhǎng)春市今年明顯加大了土地出讓面積,。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),，今年3月，長(zhǎng)春市將有五宗商住用地的使用權(quán)對(duì)外出讓,，面積為67萬(wàn)平方米,，是2009年同期出讓商住土地面積的15.9倍,。土地閘門開(kāi)啟被認(rèn)為是政府主動(dòng)平抑房?jī)r(jià)的積極信號(hào),。
去年長(zhǎng)春市房屋銷售交易總量1207萬(wàn)平方米,，首次突破1000萬(wàn)，房屋銷售交易總額390億元,，同比增長(zhǎng)52.8%,，相當(dāng)于全市經(jīng)濟(jì)總量的13.4%%。房地產(chǎn)繁榮對(duì)當(dāng)?shù)谿DP貢獻(xiàn)率較大,，也給地方政府帶來(lái)了巨大的收益,，去年長(zhǎng)春市土地出讓收入首度突破100億元。但是,，房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)也給政府帶來(lái)了兩大壓力,，首先，長(zhǎng)春是以房地產(chǎn)剛性需求為主的城市,，長(zhǎng)春市購(gòu)房者中,，84%是長(zhǎng)春市民，只有16%是外地人,。去年長(zhǎng)春商品住宅均價(jià)3886元/平方米,，盡管與國(guó)內(nèi)其他同類城市相比，房?jī)r(jià)絕對(duì)值處于一個(gè)相對(duì)低的狀態(tài),，但是與當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨较啾�,，房�(jī)r(jià)的漲幅已經(jīng)讓大多數(shù)百姓感覺(jué)購(gòu)房吃力。其次,，房?jī)r(jià)的高低是決定城市生產(chǎn)生活成本的重要組成部分,，房?jī)r(jià)過(guò)高會(huì)降低城市的總體競(jìng)爭(zhēng)力，影響城市可持續(xù)發(fā)展,。
長(zhǎng)春市市長(zhǎng)崔杰最近表示,，在房?jī)r(jià)控制上，地方政府是可以有所作為的,，比如,，通過(guò)土地出讓的面積大小，間接調(diào)控供求關(guān)系,。如果房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,，政府就加大土地出讓面積，通過(guò)增加供給抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，此舉肯定會(huì)對(duì)長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定起到積極作用，但是作用有多大尚需觀察,。未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)長(zhǎng)春房?jī)r(jià)能否松動(dòng),，第一要看未來(lái)宏觀政策的走勢(shì)和全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化,，二是要看長(zhǎng)春當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系得到多大程度的改善。只有供求基本平衡甚至供稍大于求,，平抑房?jī)r(jià)才能有效果,。 |